3开发商解除购房合同可排除法院的强制执行

——厦门紫金中航置业有限公司诉张秀茹案外人执行异议之诉案

【案件基本信息】

1. 裁判书字号

福建省厦门市思明区人民法院 (2017) 闽0203民初16816号民事判决书

2. 案由: 案外人执行异议之诉

3. 当事人

原告: 厦门紫金中航置业有限公司 (以下简称紫金公司)

被告: 张秀茹

第三人: 厦门中亿建集团有限公司 (以下简称中亿建公司)、林顺明、郭宝琼

【基本案情】

2014年1月17日, 紫金公司与林顺明签订《商品房买卖合同》 , 约定: 林顺明向紫金公司购买位于中航紫金广场A栋办公塔楼×单元房产 (即本案讼争房产),林顺明于合同签订时向紫金公司支付50%购房款, 余款由林顺明向紫金公司认可的贷款银行申请贷款。 2014年9月22日, 林顺明作为借款人、紫金公司作为保证人与兴业银行股份有限公司厦门分行 (以下简称厦门兴业分行) 签订《个人购房抵押 (保证) 借款合同》 , 约定借款金额564万元, 借款期限120个月, 借款偿还方式为固定日还本付息。 2014年10月, 厦门兴业分行将林顺明贷款额发放至紫金公司账户, 后林顺明多期未按约定履行还本付息的义务, 紫金公司作为连带责任保证人, 在厦门兴业分行催告下于2016年1月29日代偿贷款本息共计440631. 73元。2016年9月22日, 厦门兴业分行向林顺明发出《债务提前到期通知书》 , 宣布解除《个人购房抵押 (保证) 借款合同》 , 于2016年9月25日向紫金公司发出《扣款通知书》, 告知紫金公司因其已向林顺明宣布债务提前到期, 要求紫金公司履行担保责任, 并于2016年10月10日从紫金公司账户直接扣划5385581. 34元用于偿还林顺明的贷款本息。后因与林顺明之间商品房买卖合同纠纷, 紫金公司向厦门仲裁委员会 (以下简称厦门仲裁委) 申请仲裁, 请求解除与林顺明签订的《商品房买卖合同》。 2017年3月31日, 厦门仲裁委作出厦仲裁字20160619号裁决书, 裁决前述《商品房买卖合同》已于2016年7月6日解除, 该仲裁裁决已发生法律效力。

2015年8月5日, 法院在审理张秀茹与中亿建公司、林顺明、郭宝琼民间借贷纠纷一案过程中, 保全查封了林顺明名下的讼争房产, 并于2016年4月15日作出(2015) 思民初字第12733号民事调解书, 协议内容主要如下: 1. 双方共同确认,中亿建公司、林顺明、郭宝琼尚欠张秀茹借款本金650万元, 同意于协议签订当日共同偿还张秀茹50万元, 余款自2016年4月14日起每月还款金额不少于2万元,且在2017年4月14日前还款金额不少于300万元, 余下300万元在2018年4月14日前还清; 2. 若中亿建公司、林顺明、郭宝琼未按时足额还款, 张秀茹有权立即按借款本金1032. 4万元 (扣除已还部分) 及利息向法院申请强制执行。 2016年5月16日, 张秀茹向法院申请强制执行, 执行案号为 (2016) 闽0203执3017号。 2017年9月5日, 紫金公司对执行标的提出书面异议, 认为其与林顺明签订的《商品房买卖合同》已经被生效的仲裁裁决书解除, 该房产的所有权仍然归属于紫金公司而未发生转移, 故请求解除对前述房产的查封。 2017年10月16日, 法院作出 (2017) 闽0203执异90号执行裁定, 驳回紫金公司的异议请求。故紫金公司提起案外人异议之诉。

讼争房产由紫金公司开发建设, 于2017年1月9日办理初始登记, 房产产权至今未办理, 目前仍登记在紫金公司名下, 与林顺明仅办理预售备案登记; 现讼争房产空置, 已被法院查封。

【案件焦点】

在法院对债务人购买的尚未办理产权证的期房采取预查封行为后, 开发商解除与债务人之间的购房合同是否可以排除法院的强制执行。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市思明区人民法院经审理认为: 根据厦仲裁字20160619号裁决书所查明的事实及裁决结果, 紫金公司与林顺明在签订《商品房买卖合同》时, 讼争房产系预售商品房; 紫金公司已取得全部购房款, 讼争房产亦进行了相应合同备案及预告登记。但林顺明自2015年开始, 持续未依约偿还银行贷款本息, 导致贷款银行宣布讼争房产贷款提前到期, 此间紫金公司作为连带保证人已代林顺明付清银行贷款本息, 紫金公司每次履行代偿义务后, 均以快递方式向林顺明寄送《催告函》, 林顺明均签收, 但至今仍未偿还紫金公司的代偿费用, 故厦门仲裁委裁定紫金公司与林顺明就本案讼争房产所签订的《商品房买卖合同》已于2016年7月6日解除。因此, 讼争房产的所有权实际并未转移, 至今仍属于紫金公司所有, 张秀茹申请执行紫金公司所有的讼争房产无事实和法律依据, 法院不予采信; 紫金公司要求停止对讼争房产的强制执行并解除查封的诉讼请求, 法院予以支持。综上, 法院对讼争房产予以强制执行不当, 应予以纠正。

厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条, 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉 执行程序若干问题的解释》第十九条之规定, 判决如下:

停止对中航紫金广场A栋办公塔楼×单元房产的强制执行, 并解除查封。

【法官后语】

本案涉及的法律难点是: 法院是否有权根据债权人的请求预查封购房人尚未取得房产证的期房? 在购房人违约的情况下, 开发商是否有权根据合同约定解除购房合同并要求排除法院对案涉房产的强制执行?

1. 购房人因未履行所负债务, 其购买的期房虽未实际交付或取得所有权, 但法院依然有权对该房产进行预查封。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 (以下简称《通知》 ) 第十五条第三项已经明确人民法院有权对债务人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。该预查封待房屋权属完成登记后自动转为正式查封登记, 以保护债权人诉讼利益的实现。 《通知》第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”, 所以在预查封期间债务人不得对该房产进行转移和处分。根据上述规定, 债权人对债务人虽未实际占有, 但已作预售合同登记备案的房屋申请预查封, 可以有效地催促债务人积极履行还债义务。同时, 在债务人未能履行债务时, 可申请将该房产处置变现以实现债权清偿。通常情况下, 执行法院在预查封之后会给开发商发《协助执行通知书》要求开发商“禁止办理转移、抵押手续; 若涉退房, 则协助扣留退房款; 办理产权登记时, 通知该院”。

2. 开发商未实际交付的商品房被购房人的债权人申请查封的, 应如何处理?第一, 开发商在签署商品房预售合同时应预先约定购房人违约的情形, 并约定己方的单方解除权, 以排除房屋在未交付前被查封而给己方造成的处分权被限制的可能性。第二, 判断购房人是否已经支付或有能力支付购房款。如果购房人已无能力继续支付购房款, 开发商可以购房人违约或合同约定为由解除合同。第三,《物权法》第九条第一款规定, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力; 未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。本案中, 紫金公司和林顺明签订《商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记, 尚未办理不动产物权的产权登记, 故林顺明仅享有该合同的债权, 涉案房产的所有权依然归紫金公司所有。开发商收到执行法院在预查封之后发出的《协助执行通知书》时, 因房屋所有权未发生变动, 开发商面临两种选择: 要么解除房屋买卖合同, 通过案外人执行异议或案外人执行异议之诉等救济程序保护自己的权利, 同时将本应退还给买受人的购房款支付至执行法院账户; 要么配合法院就作为执行标的的房屋实施拍卖的强制执行措施, 并协助法院办理拍卖后的产权过户手续。

3. 《商品房买卖合同》解除后, 若开发商提出案外人执行异议, 在无证据证明开发商和购房人恶意串通逃避执行的情况下, 针对讼争房产的执行行为应停止。

《通知》第二十二条规定, 预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定, 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为, 不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的, 人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的, 其效力不得对抗善意第三人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定: 金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的, 人民法院不予支持。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为, 但并未限制非以规避执行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。本案中, 并无证据显示紫金公司和林顺明解除商品房买卖合同的行为存在恶意规避执行行为的目的, 故其行使合同解除权符合法律规定, 但林顺明在该合同被解除后所得的购房款仍可作为执行标的, 故判决停止对本案讼争房产的执行并无不当。

编写人: 福建省厦门市思明区人民法院 邱福香