4以房抵债协议不属于具有排除强制执行效力的买卖合同

——龙桂文诉姜万军案外人执行异议之诉案

【案件基本信息】

1. 裁判书字号

北京市第二中级人民法院 (2017) 京02民终3972号民事判决书

2. 案由: 案外人执行异议之诉

3. 当事人

原告 (上诉人): 龙桂文

被告 (被上诉人) : 姜万军

第三人: 李瑛

【基本案情】

2013年8月12日, 出借人姜万军与借款人李瑛签订《最高额借款合同》, 借款最高额为500万元。同日, 双方签订《房地产抵押协议》, 李瑛将登记在其名下的涉诉房产抵押给姜万军。双方于2013年8月13日办理抵押登记。

2014年1月22日, 姜万军与李瑛签订《还款合同》 , 约定依据《最高额借款合同》实际发生借款金额为480万元。李瑛应还款金额为480万元, 还款期至2014年3月31日。 2014年3月10日, 北京市中信公证处出具 (2014) 京中信内民证字21225号公证书, 对上述《还款合同》进行了公证, 并依法赋予其强制执行效力。2014年6月5日, 北京市中信公证处出具 ( 2014) 京中信执字00383号执行证书,载明申请执行人为姜万军, 被申请执行人为李瑛。 2014年6月9日, 姜万军向法院申请强制执行, 执行中, 法院于2014年8月4日查封了登记在李瑛名下的涉诉房产。

另外, 2010年6月4日, 龙桂文与李瑛签订《协议书》 , 载明: 李瑛所欠龙桂文现金500万元, 自协议签订后两年内全部还清……龙桂文现在所居住的涉诉房产属李瑛所有, 在李瑛全部还清所欠龙桂文500万元欠款后将房产归还给李瑛。如李瑛不能按期归还欠款, 须将龙桂文所居住的李瑛所有的涉诉房产按市场价转让给龙桂文, 李瑛须积极协助办理房产过户手续。龙桂文称, 因李瑛欠其200 万元, 从2003年起李瑛将涉诉房屋交给其居住。 2010年双方确认欠款共500万元。但龙桂文和李瑛均未提交款项往来凭证。龙桂文与李瑛均认可, 因李瑛未能按时偿还借款, 双方口头商定将涉诉房屋以300万元折抵给龙桂文。李瑛称, 因涉诉房屋被抵押无法过户给龙桂文。

龙桂文认为, 姜万军对实际属于龙桂文的房屋申请强制执行有误, 法院驳回龙桂文异议请求也是不当的, 因此要求停止对涉诉房屋的强制执行。

【案件焦点】

“以房抵债”协议是否属于具有排除强制执行效力的买卖合同。

【法院裁判要旨】

北京市丰台区人民法院经审理认为: 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。龙桂文与李瑛达成的是以房抵债的关系, 龙桂文依据以房抵债的约定可要求李瑛办理变更登记手续, 但该权利仍属于债权, 须办理变更登记后才发生物权变动效力。现房屋仍登记在李瑛名下, 未办理房屋变更登记手续, 故龙桂文尚未取得涉诉房屋的所有权。此外, 姜万军对涉案房屋享有合法的抵押权, 抵押权亦优先于所有权获得保护。综上所述, 法院查封涉诉房屋合法有据。龙桂文要求停止对房屋执行的请求,法院不予支持。

北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定, 作出如下判决:

驳回龙桂文的全部诉讼请求。

北京市第二中级人民法院经审理认为, 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》) 第二十八条规定, 金钱债权执行中, 买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议, 符合下列情形且其权利能够排除执行的, 人民法院应予支持: (一) 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二) 在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三) 已支付全部价款, 或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四) 非因买受人自身原因未办理过户登记。

龙桂文与李瑛之《协议书》涉及双方之间借款以及不能还款情况下以房抵债两方面的内容, 涉及民间借贷和以房抵债两个法律关系, 其中以房抵债法律关系的产生以民间借贷法律关系合法有效为前提。自然人之间的借款合同自贷款人提供借款时生效, 龙桂文未提交充分证据证明其向李瑛实际提供了借款, 且关于借款款项的组成、来源等细节的陈述均存在不一致之处, 故无法确认涉案协议书中民间借贷部分为有效合同, 在此基础上, 亦无法确认双方存在以房抵债法律关系。故龙桂文不属于符合上述规定的不动产买受人, 其上诉主张不能成立。

即使龙桂文与李瑛之间存在以房抵债的法律关系, 在涉案房屋并未将所有权人变更为龙桂文的情况下, 龙桂文尚未取得涉案房屋的物权, 其依据以房抵债的约定享有要求李瑛办理变更登记手续的债权请求权。而姜万军对涉案房屋享有合法的抵押权, 抵押权属于担保物权, 优先于债权获得保护。龙桂文享有的债权并不能优先于姜万军的抵押权受到保护, 并不属于足以排除执行行为的权益。

北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定, 作出如下判决:

驳回上诉, 维持原判。

【法官后语】

本案中, 龙桂文提起案外人执行异议之诉的依据, 是其与李瑛之间所签订的以房抵债协议, 考察龙桂文与李瑛之间是否存在有效的以房抵债的基础法律关系、以房抵债协议是否使债权人“享有足以排除强制执行的民事权益”的效力是本案的审理重点。其中, 对异议人所主张的权利是否属于“足以排除强制执行的民事权益”进行考察, 更具有规范性普适意义, 因其在权利层面明确了当事人是否可提起案外人执行异议之诉的大前提, 也免去了在案外人执行异议之诉案由下, 过多介入基础法律关系审理的诉累。

本案以房抵债协议是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条 (针对存在买卖合同的被执行人名下不动产符合特定条件时排除强制执行) 的规定, 应从以下三个方面进行考察: 第一,《执行异议和复议规定》第二十八条所保护的权利指向。第二十八条系延续并细化了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的内容, 其所保护的是不动产买卖中买受人的期待权, 因此该第二十八条所述的“合法有效的书面买卖合同”应仅指基于购买不动产目的所订立的不动产买卖合同。第二, 以房抵债协议的法律性质。以房抵债的本质是以物抵债。现行法律中并无以物抵债的明文定义。[1] 一般而言, 典型的以物抵债约定主要有三种方式, 其一是发生在债权未到期之前, 双方约定债权到期后未能履行时以特定物进行抵债, 此种方式的以物抵债协议实质上是为担保未到期债权而设立的非典型性抵押, 具有后让与担保的特征。[2] 其二是发生在债权到期后, 因债务人未能履行合同, 债权人与债务人私下或诉讼中协商以特定物抵债, 以替代原有债务的履行、消灭原债权债务。此种情况下以物抵债合同的实质是代物清偿协议。其三是在执行阶段, 在有生效法律文书的前提下, 执行人与被执行人之间达成的以物抵债。[3]第三, 本案中以房抵债协议是否具有物权期待权。从案件事实来看, 龙桂文与李瑛之间的以房抵债协议附着于确认借款的《协议书》之中, 订立时间在借款到期之前, 其目的系为双方借款关系进行担保, 其订立是为了确保金钱债权得到履行, 并不直接具有购买涉诉房屋的目的, 也就当然不具有以取得房屋所有权为目的的物权期待权, 因此其并不属于《执行异议和复议规定》第二十八条所保护的权利范畴。

进一步讲, 本案当事人主张通过以房抵债协议排除对标的物的强制执行, 其权利冲突的实质是非典型担保与抵押担保两种担保方式之间的权利冲突。抵押权作为法定的担保物权应优先于非典型担保这类债权获得保护。因此, 本案两审法院均认定龙桂文享有的债权不能优先于姜万军的抵押物权、龙桂文的债权不属于足以排除执行行为的权益, 驳回其停止对房屋执行的请求。

编写人: 北京市丰台区人民法院 庄永生