4.业主自管的小区，业主委员会是否可以直接向业主收取物业费

案件介绍

2011年3月，北京市某区某东园2号院、3号院制定了《某东园2号院、3号院自治管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》），由某东园业主委员会自行开展物业管理。《管理办法》约定楼道、单元门维修，楼道照明、维修等费用，下水道疏通费用，抽化便池费用，垃圾清运费，聘用保洁员费用由业主承担。资金由业主委员会管理，每半年向全体业主公示收支状况及收费标准。收费标准为每户每月15元，全年180元整。自2011年4月1日起，某东园业主委员会按照每户每月15元的标准为小区业主提供《管理办法》约定的服务。王某系北京市某区某东园×号楼×单元×室业主，房屋建筑面积为102.24平方米。按照合同约定的物业服务收费标准，每年应交纳物业服务费180元，但其拖欠2011年4月1日至2013年3月31日期间的物业服务费360元，业主委员会催收未果，于2013年4月诉至法院。

［案例索引：（2013）怀民初字第02453号］

争议焦点

业主委员会在其根据《管理办法》请求业主支付物业费的诉讼案件中，是不是适格的主体。

法院判决

判决业主向北京市某区某东园2号院、3号院业主委员会支付诉请期间的物业服务费。

律师解析

《中华人民共和国物权法》（已随《中华人民共和国民法典》的施行而废止）和《中华人民共和国民法典》先后规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，法律赋予业主对所居住小区的物业管理进行选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。本案中的小区业主委员会受业主大会的委托负责该小区的物业服务，并制定了《管理办法》，其与业主之间形成了物业服务法律关系。作为小区业主，在接受了相应的物业服务后应该按时交纳物业服务费用。在依法采用自治模式的小区中，业主委员会依照自管文件要求业主支付物业费的诉讼主体资格是毫无疑问的。

关联法条

《中华人民共和国民法典》

第二百八十四条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

《北京市物业管理条例》

第十一条　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违法搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

第二十八条　业主应当履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；

（四）配合物业服务人实施物业管理；

（五）按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金；

（六）按时足额交纳物业费；

（七）履行房屋安全使用责任；

（八）按照规定分类投放生活垃圾；

（九）法律法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第四十四条　业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

（三）拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；

（四）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；

（六）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

（七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况；

（九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；

（十一）配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

（十二）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得擅自决定本条例第三十四条第一款规定事项；业主大会不得授权业主委员会决定本条例第三十四条第一款规定事项。

盛廷提示

法律赋予业主对所居住的小区的物业管理进行选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。无论是委托物业服务企业还是业主自行管理，均不免除业主承担物业费的责任。