5.“三供一业”小区业主交纳物业费有明确的法律、政策和合同依据

案件介绍

刘某系北京市西城区××房屋业主，房屋面积88.6平方米。2014年11月6日，国家机关事务管理局等部委共同颁布的国管房改〔2014〕504号《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》载明，“（三）进一步开放住宅区物业服务市场。……未成立业主大会的住宅区由原产权单位组织业主选聘专业化物业服务单位；有多个原产权单位的，相关产权单位可以整合物业服务资源，或者共同组织业主选聘专业化物业服务单位”。2015年12月31日，国家发展和改革委员会基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）与某物业公司签订《物业服务合同》，将发改委住宅项目（坐落位置的9个项目）26465.27平方米约定为某物业公司的物业服务管理范围，物业费由某物业公司依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务主体收取。物业服务标准为一级，物业服务收费方式为包干制。物业服务费具体标准如下……×××物业：2.1元／月·平方米。2020年6月1日，发改委物业中心与某物业公司作为乙方，双方再次签订《物业服务委托合同》。前述合同签订后，某物业公司于2016年1月1日进驻案涉房屋小区提供物业服务，某物业公司与刘某未签订物业服务合同，刘某自2016年1月1日起至今未交纳物业费。某物业公司经过多次催缴，业主均未交纳物业费，故诉至法院。

［案例索引：（2021）京0102民初38597号］

争议焦点

房改售房的业主是否需要依据国家政策向物业服务企业支付物业费。

法院判决

法院判决刘某给付北京某物业公司2016年1月1日至2020年12月31日的物业费。

律师解析

为了加快剥离国有企业办社会职能，解决历史遗留问题，让国有企业瘦身健体，增强核心竞争力，自2016年在全国全面推开国有企业“三供一业”分离移交工作。2016年6月11日，国务院国资委、财政部发布《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》。在全国推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”的分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理。截至2017年底，“三供一业”完成分离移交或签订移交协议的达到80%。2018年底，基本完成全国国有企业“三供一业”分离移交。2019年起，国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。其中，物业管理职能由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收，以房地产或物业管理为主业的中央企业专业化物业公司有意愿的可参与接收。在签订分离移交协议的前提下，物业管理涉及的维修改造费用，可按现有中央国有资本经营预算“三供一业”分离移交补助政策申请支持。中央国有资本经营预算支持中央企业职工家属区“三供一业”交由专业化企业或机构实行社会化管理，接收方原则上应当是国有企业或政府机构。本案中的房屋所在小区即是按照“三供一业”的政策将物业管理的职能移交给专业的物业管理企业，因此，虽然物业公司并未与业主签订物业服务协议，但是根据移交协议亦可向业主主张物业服务费。

关联法条

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条　依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《北京市物业管理条例》

第二十五条第一款和第二款　房屋的所有权人为业主。

公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。

盛廷提示

物业公司依照“三供一业”的政策承接的物业项目，业主需向其支付物业费。