3.准确地理解业主与物业管理服务的关系有利于双方之间形成良性的互动关系

案件介绍

李某系北京市通州区某镇某家园××号楼×单元××室的业主，该房屋的建筑面积为93.23平方米。2007年6月，北京珠江房地产开发有限公司与某物业公司签订《物业管理委托合同》，约定将案涉小区的物业管理委托给某物业公司。委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会成立并与新物业管理企业签订的物业管理委托合同生效之日止。2009年8月15日，李某与某物业公司签订《前期物业服务协议》。协议约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。按建筑面积公寓每月每平方米2.48元，别墅区每月每平方米2.88元收取物业服务费；每次交纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业管理服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年1月1日至15日交纳本年度费用；业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金等。原双方均认可《前期物业服务协议》签订至今，某物业公司一直为案涉小区提供物业管理服务，案涉房屋物业管理服务费收费标准为每月每平方米2.48元，李某未交纳2015年1月1日至2016年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。某物业公司曾于2018年11月向本院提起诉讼，向李某主张2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费及违约金，后撤诉。另外，法院查明2015年5月，案涉小区临时业主大会会议决议选聘某物业管理有限公司成为某家园小区物业服务企业，后该决议被法院判决撤销。法院在案件审理过程中曾对小区的物业服务进行了现场勘察，且对小区12345市民热线对物业管理方面的投诉数据进行了梳理。

［案例索引：（2020）京0112民初12347号］

争议焦点

（1）某物业公司是否具备诉讼主体资格。

（2）某物业公司的起诉是否超过诉讼时效。

（3）某物业公司的物业管理服务质量是否存在瑕疵。

法院判决

某物业公司主张的部分物业费期间因超过诉讼时效，法院不予支持。法院判决支持某物业公司主张的其他期间的物业费，对于违约金的主张不予支持。

律师解析

物业费是业主、物业使用人委托物业服务企业或者其他管理人对物业服务区域内的建筑物及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。一般情况下，在住宅小区提供物业服务的主体绝大多数是物业服务企业。物业服务企业作为具有经营属性的市场主体，物业费收入是其开展经营活动的根本，一旦失去物业费来源，物业公司是无法开展正常的服务活动的。在现实的物业管理中，正确认识物业服务企业与业主的关系是化解双方矛盾的关键。第一，业主需要更全面地理解“业主”的权利和义务，尤其是业主在享受物业管理服务的同时应支付对价；第二，物业公司的服务规范和质量也需要不断提高；第三，双方对于外部因素引致的矛盾，应该尽早尽快地平等协商，厘清事务缘由，明确责任主体，为对方的权益维护提供必要的支持。

关联法条

《北京市物业管理条例》

第一条　为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，根据相关法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第三条　本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。

第二十八条　业主应当履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；

（四）配合物业服务人实施物业管理；

（五）按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金；

（六）按时足额交纳物业费；

（七）履行房屋安全使用责任；

（八）按照规定分类投放生活垃圾；

（九）法律法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

盛廷提示

按照物业服务合同的约定支付物业费是业主的主要义务之一，而物业公司也应该提供质价相符的服务。