四、商品房买卖

模板14-18 商品房买卖

【案情】天蓝公司在没有取得预售许可的情况下与购房者甲签订商品房买卖合同，约定一年后交房过户，甲于合同成立之时支付一半房款，剩余房款在过户后一个月内予以支付。天蓝公司承诺房屋会配备燃气管道。天蓝公司取得预售许可后先将房屋交付于甲，又将同一套商品房出卖于知情的以投资为目的的购房者乙并完成过户登记。购房者甲遂向法院提起诉讼。

【问题1】天蓝公司与购房者甲之间的商品房买卖合同效力如何？

【答题模板】

（1）结论：该买卖合同有效。

（2）理由：根据《商品房买卖合同司法解释》第2条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

（3）分析：本题中，虽然天蓝公司与甲缔约时没有取得预售许可证明，但甲起诉前天蓝公司已经取得该许可，并且，天蓝公司与甲的合同不存在违反法律、行政法规强制性规定和违反公序良俗的情形，所以，该买卖合同有效。

【问题2】甲能否主张天蓝公司与乙签订的买卖合同无效？

【答题模板】

（1）结论：甲不能主张该买卖合同无效。

（2）理由：根据《商品房买卖合同司法解释》第10条，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋的，出卖人与第三人的买卖合同无效。

（3）分析：在本题中，虽然乙知情，但乙与天蓝公司并无串通损害甲的利益的意图，而且房屋并未交付于乙，所以，甲不能主张天蓝公司与乙签订的买卖合同无效。

【问题3】天蓝公司能否要求甲支付剩余房款？

【答题模板】

（1）结论：天蓝公司不能要求甲支付剩余房款。

（2）理由：根据《民法典》的规定，有先后履行顺序的双方当事人，如果先履行方未履行的，后履行方有权拒绝履行。

（3）分析：本题中，根据天蓝公司与甲的买卖合同，天蓝公司的登记过户义务在先，甲的剩余房款支付义务在后。因为天蓝公司尚未履行过户义务，所以，甲可以主张顺序履行抗辩权拒绝天蓝公司的付款主张。

【问题4】甲能否以房屋未安装燃气管道为由，请求解除与天蓝公司的合同？

【答题模板】

（1）结论：甲不能以房屋未安装燃气管道为由，请求解除与天蓝公司的合同。

（2）理由：根据《民法典》第563条的规定，一方当事人的违约导致合同目的不能实现，亦即达到根本违约的程度，另一方当事人才有合同解除权。

（3）分析：在本案中，天蓝公司没有安装燃气管道构成违约，但不会导致商品房买卖这一合同目的无法实现，因而只是一般违约，尚未达到根本违约的程度。所以，甲不能要求解除合同。

【问题5】本案的甲可以提出哪些诉讼请求来救济自己的权利。

【答题模板】

（1）结论：略。

（2）理由：根据《商品房买卖合同司法解释》第8条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（3）分析：在本题中，天蓝公司在与甲签订买卖合同之后。又将房屋出卖并过户与乙，导致天蓝公司与甲的订立商品房买卖合同的合同目的不能实现，所以，甲可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求天蓝公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。