三、合同解除

模板10 合同解除

【案情】出卖人与买受人签订了买卖合同，但交付的标的物不符合合同约定，无法实现合同目的。

【问题】买受人如何救济自己的权利？

【答题模板】

（1）结论：买受人可以主张解除合同，并要求出卖人承担违约责任。

（2）理由：根据《民法典》第563条、第566条的规定，因一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现的，对方当事人有权解除合同并要求赔偿损失。

（3）分析：在本案中，出卖人交付的标的物不符合合同约定，无法实现合同目的，买受人有权要求解除合同并要求对方赔偿损失。

模板11 合同解除

【案情】甲、乙两公司签订买卖合同，约定乙公司代办托运，甲公司于货到后立即付款，乙公司于7月18日发货后。甲公司于7月19日告知乙公司自己将不能履行合同。

【问题】出卖人是否有权解除合同？

【答题模板】

（1）结论：出卖人有权主张解除合同。

（2）理由：根据《民法典》第563条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人有权解除合同。

（3）分析：在本案中，甲公司的付款义务尚未到期，但甲公司明确表示自己将不能履行合同，构成预期违约，导致合同目的不能实现。所以，出卖人可以主张解除合同。

模板12 合同解除

【案情】甲、乙签订房产买卖合同，双方约定，甲公司把房产出卖并过户给乙公司，乙公司在完成过户登记后十日内向甲公司支付1400万元。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到乙公司名下，则乙公司有权解除合同。

【问题】如果甲公司迟迟不能完成过户手续，自合同签订之日起已达七个月，则乙公司是否有权解除合同？

【答题模板】

（1）结论：乙公司有权解除合同。

（2）理由：根据《民法典》第562条的规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

（3）分析：在本案中，甲公司自合同签订之日起已达七个月没有完成过户手续，已经符合合同约定的解除条件，所以，乙公司有权解除合同。

模板13 合同解除

【案情】甲乙签订房屋买卖合同，约定乙支付首付20万元，余款通过银行按揭贷款方式支付。但乙支付首付后，恰逢国家出台房地产贷款调控政策，乙不再具备贷款资格。

【问题】本案应如何处理？

【答题模板】

（1）结论：乙可请求解除合同，甲应将收受的购房款本金及其利息返还给乙。

（2）理由：根据《民法典》第533条的规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

（3）分析：在本案中，因政策限购属于当事人无法预见的情形，且合同出现了履行不能的情形，乙有权以情势变更为由向法院主张解除合同，且无须承担责任。合同解除后，双方应该恢复原状，所以，甲应将收受的购房款本金及其利息返还给乙。

模板10-13小结 合同解除常用套路

1.根据《民法典》及相关司法解释的规定，以下情况可以解除合同：

（1）一方违约达到根本违约的程度（比如标的物的一物二卖）。

（2）一方迟延履行主要债务，经催告在合理期间内仍未履行。

（3）出现了双方约定的合同解除事由。

（4）不可抗力或者情势变更（比如国家政策的变化）。

2.根据《民法典》及相关司法解释的规定，以下情况不可以解除合同：

（1）一方违约尚未达到根本违约的程度（如商品房没有安装燃气管道）。

（2）一方迟延履行，但对方并未催告。

（3）客观情况的变化发生在合同履行完毕之后的不属于情势变更，不能解除合同（如合同约定的学区房两年以后不再是学区房）。

3.解除合同须以通知的方式。

4.对合同解除有异议的，须以诉讼方式在三个月之内主张。

5.合同解除后，双方当事人应该恢复原状（一方返还标的物，另一方返还合同价款及利息）。