021．承租人自建房屋的归属

【引出问题】

刘某与张某是邻居，刘某因工作调动，举家迁往外地，临行时将房屋及院舍托付给张某照管。张某自刘某一家迁居后，就占有并使用刘某的房屋。2003年，张某因父母搬来同住，遂将刘某的房屋修缮一新，并在刘某的院落内新盖两间厢房。2010年，刘某退休返回原籍，让张某腾还房屋。于是，张某将刘某的原房腾出，其父母却依然居住在新盖的两间厢房内。刘某让张某归还厢房，张某称该房为他所建，所有权应归其所有，如刘某愿意，可以出卖给他。刘某则认为，该厢房虽为张某所盖，但却坐落在自家院内，理应归其所有，并且张某多年居住并使用其房屋而未付租金，而修缮房屋的费用他已付给张某，遂坚决要求张某以两间厢房折抵租金。双方争执不下，刘某即诉至法院，请求法院判令张某搬出厢房并判决厢房归己所有。

法院审理后，判决双方争议的房屋归刘某所有，同时判令刘某补偿张某建房所付出的全部费用11 560元，包括建房用的材料费、付出的劳务费及相应的报酬。

【问题争议点及原因】

本案所涉之争议焦点在于，动产与不动产因附合形成附合物后，附合物的归属应如何确定。

【民法典如何处理该问题】

《民法典》在“物权”编中对附合物的归属进行了原则性的规定，即有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。

【律师论述与建议】

所谓添附，分为附合、混合、加工。具体而言，添附制度包含动产与不动产的附合，动产与动产的附合、混合及加工。为使因添附的结果而相结合的物能发挥整体经济价值与效用，避免因分离而导致物的损耗，《民法典》的“物权”编（第三百二十二条）就添附物所有权的归属加以明定，由此使添附物得以保持其整体性而不致分离，以最大限度发挥其经济价值。

添附制度的立法目的在于避免纠纷，最大限度地维护物的经济价值，基于上述立法目的，为调和当事各方利益，应借助债权法上的不当得利之返还请求权而予以平衡，即因添附而导致所有权归于一人之后，取得添附物所有权的一方，对财产权受损的一方构成不当得利；因添附物所有权的变动而受损害的一方，可依不当得利规则而请求相应经济利益的返还。

具体到本案而言，可以认定为张某建筑用房的材料（动产）与刘某的宅基地（不动产）发生了附合，依“房随地走”的原则，应由不动产的权利人（刘某）取得附合物的所有权。根据添附理论，两个以上的物因混合而使原物产生了新的价值，使得原物的价值因添附而增加，但原物所有人并不因此而当然取得新增部分价值，他必须以适当形式返还相应的不当得利，以保持一种利益平衡。因此，本案中刘某在取得张某在其宅基地上建设之房屋的所有权同时，必须给付张某相应的对价，以实现双方利益之平衡。

【法条链接】

《民法典》第三百二十二条　因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。