020．按份共有人如何行使优先购买权

【引出问题】

在司法实践中，经常出现按份共有人未及时通知其他共有人而对外转让自己的份额，导致其他共有人的优先购买权无法正常行使，造成不必要的损失。甲、乙、丙三方按份购买一处商业用房，甲占份额50%，乙占份额25%，丙占份额25%。届时，甲想转让自己的份额，乙和丙是否能够行使优先购买权？如果行使优先购买权，应当如何行使，在什么期限内行使？

【问题争议点及原因】

优先购买权如何行使，在什么期限内行使？现实生活中，各共有人并不会过多关注，没有关于优先购买权法律知识的储备，不了解相关的法律规定，导致各按份共有人在优先购买权问题上存在困惑，更有甚者形成诉讼纠纷。

【民法典如何处理该问题】

《民法典》第三百零六条规定了优先购买权，指出按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

【律师论述与建议】

此项条款是《民法典》增加的新规定，意在调整按份共有人如何正确行使其优先购买权。

首先，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，赋予按份共有人对共有份额的优先购买权。但是，对于按份共有人如何行使优先购买权，没有做出进一步规定，《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》通过拟定比较详细的法律规则予以填补。共有人行使优先购买权应以具备同等条件为前提，共有份额转让人将份额转让条件通知其他共有人是（其他）共有人决定是否行使优先购买权的关键，因而共有份额转让人负有将份额转让条件通知其他共有人的义务。未通知其他共有人的，转让共有份额的行为则侵害了其他共有人的优先购买权，转让人应承担赔偿责任。其次，若按份共有人之间未约定优先购买权的行使期限或约定不明的，按份共有人行使优先购买权的合理期限应以通知为准，一般情况下确定为15日。

在实际操作中，具体包括以下情况。

（1）转让人未通知的，此时的期间起算点为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日。在知道或者应当知道转让条件后，其他按份共有人具备根据转让条件是否行使优先购买权购买转让份额的基础，若对行使优先购买权没有期限限制，则不利于财产关系的稳定，也可能会对转让人和其他买受人的合法权益造成损害，从平衡转让份额的按份共有人和其他按份共有人的利益出发，确定优先购买权的行使期限为15日。

（2）转让人已通知，但未载明行使期限的。在转让人就转让共有份额一事进行通知的情况下，其他按份共有人具备行使购买优先权的条件，可以认定为知道的情形，转让人未载明行使期限，统一认定为15日。

（3）转让人已通知，也载明优先购买权的行使期限，但此期限短于通知送达之日起15日的。由于优先购买权的性质为附有条件的形成权，15日是其他按份共有人进行慎重考虑的合理期限，15日为不变期间，性质上属于除斥期间，不得中断、中止或者延长。此期间的经过将导致优先购买权的丧失。

在涉及优先购买权时，不管是出让方还是其他共有权人，应当积极行使自己的权利。出让方应履行通知义务，告知其他共有人在合理期限内行使优先购买权，其他共有人应当在合理期限内明确表示是否行使优先购买权。

【法条链接】

《民法典》第三百零六条　按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。