5　预售商品房的交付问题——张照华诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院( 2013)二中民终字第10768号民事判决书

2.案由:商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告(被上诉人) :张照华

被告(上诉人) :北京正华永兴房地产开发有限公司(以下简称正华永兴公司)

【基本案情】

2012年1月9日，张照华与正华永兴公司签订《北京市商品房预售合同》(限价商品住房)，约定张照华购买涉案房屋。合同约定出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付，同时约定交付房屋应符合以下条件: 1.已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表; 2.有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书; 3.满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，即，上水、下通水;具备220 (±20)伏特，50赫兹的用电;供暖达到敷设到户，具体通暖时间按政府规定执行;燃气管道于交付时敷设完成，并在达到燃气经营企业规定条件后通气;电话通信线敷设到户;有线电视线敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方均同意按照下列方式处理:出卖人进行整改以达到条件，或由出卖人采取临时过渡措施以不影响买受人对房屋的正常使用;如遭遇不可抗力、突发性公共事件或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为或红线外市政接入条件不具备而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。双方在合同中明确约定了逾期交房责任:逾期超过30日后，买受人有权退房;买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金;如因红线外市政接入条件不具备，出卖人交房日期相应顺延，也无须承担上述违约责任。

正华永兴公司未能按照合同约定在2012年12月31日前交付房屋。后向张照华发出了入住通知书，通知张照华交房日期为2013年3月6日至2013年3月11日、2013年3月21日。张照华于2013年3月10日办理了收房手续后起诉至一审法院，请求正华永兴公司: 1.交付符合合同约定条件的房屋; 2.给付从2013年1 月1日起至达到交付符合合同约定条件之日止的违约金，按已付房款的日万分之二计算; 3.按年百分之五点六的标准支付至交付符合合同约定条件房屋之日止违约金总额的利息; 4.承担诉讼费。正华永兴公司认为，已于2013年3月10日将涉诉房屋交付张照华，无需承担赔偿责任。依据合同约定，因红线外市政接入条件不具备，正华永兴公司交房日期相应顺延，也无需承担逾期交房的违约责任。

诉讼中，经一审法院询问，张照华认可截至开庭之日小区内有水、电供应，但称无法核实是否为正式水电。燃气、电话通信和有线电视仍不能使用，供暖是否达到交付条件无法验证。正华永兴公司称水、电均已经接通并能够使用，小区内燃气管线、管道已经接通，燃气还没有通是因为燃气调压站还没有验收，这属于大市政的一部分，但管道已经完成。其他市政基础设施，歌华有线要统一开通，有线电视线路已安装到户。二审期间，燃气调压站建成，小区燃气已通。

【案件焦点】

本案的争议焦点在于涉案房屋是否已经交付。

【法院裁判要旨】

北京市顺义区人民法院经审理认为:涉诉小区市政基础设施的接入工作均应由正华永兴公司与第三方根据相关规定或者协议履行各自的义务，相互协调，各尽其责，从而使市政基础设施达到交付使用条件。正华永兴公司以该免责条款为由，免除其逾期交房责任的辩称意见，法院不予采信。关于房屋交付的问题，涉诉小区尚未完全达到交付条件，正华永兴公司应尽快协调，使房屋符合合同约定的交付条件。但由于何时才能完全达到交付条件尚不能确定，故张照华关于交付符合合同约定条件房屋的诉讼请求，不具有可执行性，法院不予支持。关于违约金的给付，正华永兴公司应当按照合同约定自2013年1月1日开始给付张照华违约金，直至符合合同约定条件之日止。但因尚不能确定何时才能完全达到合同约定的交付条件，故本案中法院以法庭辩论终结之日为期，先行确认该段期间的违约金。张照华关于违约金的计算标准符合合同约定，法院予以采信。给付违约金利息的请求，没有法律和合同依据，法院不予采信。据此，北京市顺义区人民法院于2013年5月判决:

一、北京正华永兴房地产开发公司给付张照华自二〇一三年一月一日至二〇一三年四月十五日的逾期交房违约金七千九百八十八元，于判决生效之日起七日内履行;

二、驳回张照华之其他诉讼请求。

正华永兴公司持原审起诉意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理后意见如下。1.相关免责条款，正华永兴公司已采用足以引起对方注意的加重字体予以提示。签订合同属重要民事法律行为，张照华应对相关条款予以重视。即使依张照华所述，涉案房屋性质特殊、签约时未能及时审阅，但签约行为已过去一年多时间，张照华既未证明其曾向正华永兴公司要求对免责条款予以说明，亦未证明其曾主张撤销该免责条款进行权利救济，现其以正华永兴公司未对诉争条款履行提示和说明义务主张免责条款无效，缺乏依据。2.正华永兴公司与张照华签订的补充协议中明确约定“房屋实际交付”的相关内容，正华永兴公司已依约向张照华发出入住通知，张照华亦办理了涉案房屋的收房手续，因此，应当视为正华永兴公司向张照华交付了涉案房屋。现张照华在实际占有涉案房屋的情况下，请求正华永兴公司交付房屋，缺乏依据，原判驳回张照华该项诉求结果正确，二审法院予以维持。3.正华永兴公司与张照华签订的合同中明确约定了相应的交付条件，正华永兴公司已取得相关验收文件，燃气已通，房屋内有电话接口、有线电视接口，相关管线敷设完成。但不容否认的是，涉案房屋仍有部分配套未能正常使用，有的是红线外市政因素，也有红线内线路整改的问题。正华永兴公司虽交付了房屋，但交付的房屋并不完全符合合同约定，结合前述合同中的“红线外市政接入”条款，正华永兴公司应在条件允许时完成红线外市政接入的相关义务。同时，正华永兴公司亦应当承担房屋交付后红线内线路整改的相应责任。4.正华永兴公司于2013年2月1日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，一个月后发出入住通知，与业主办理了收房手续。虽该公司以电力开闭站作为抗辩理由，但依据相关会议纪要及协议书的约定，正华永兴公司对开闭站负有一定的义务，其现主张全部免责，依据不足。正华永兴公司应当承担2013年1月1日至房屋实际转移占有期间的逾期交房责任。二审法院结合涉案房屋所在小区部分配套设施无法正常使用确系红线外市政接入原因所致、涉案房屋已转移给张照华占有、正华永兴公司承担电力开闭站十分之一左右的造价分摊义务、正华永兴公司仍在整改小区红线内的少数管线等基本事实，根据公平原则和诚实信用原则对正华永兴公司应当承担的违约金数额予以酌定。综上，北京市第二中级人民法院认为原判认定事实部分有误，二审法院重新予以认定，并据此于2013年8月改判:

一、撤销北京市顺义区人民法院( 2013)顺民初字第4473号民事判决;

二、北京正华永兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付张照华违约金四千元;

三、驳回张照华其他诉讼请求。

【法官后语】

北京市商品房预售制式合同中有“商品房交付”等相关条款，但在该条款项下内容并不是有关物权变动的内容，而是房屋交付使用的有关问题，实际上是有关转移占有的相关内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条[5]将预售商品房的相关风险转移的时间点由转移登记之时变更为交付使用(转移占有)之时。同时也明确了“视为交付”的法律依据，赋予了当事人自身对“视为交付”进行约定的权利。

本案中，业主与开发商所签《补充协议》对视为交付的情形做了明确约定，业主方就上述条款提出了格式条款无效的意见，本案中的开发商已采用足以引起对方注意的加重字体对相关内容予以提示，“视为交付”的相关内容又不违反法律的规定，且不属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，该约定合法有效，据此，应认定涉案房屋已经交付。需要指出的是，业主不应以此为由要求开发商承担逾期交付房屋的违约责任。但是，开发商并不能拒绝承担因质量问题或装修问题所产生的其他责任，如维修责任、对维修造成的业主损失的赔偿责任等等。

关于未达到条件的商品房能否交付这个问题，一直有几种意见:一种观点认为，只要商品房没有符合交付条件，即使业主收房了，也应认定商品房未交付，开发商应当向业主承担继续交付和逾期交付的违约责任;另一种观点则认为虽然商品房没有达到交付条件，但业主收房的行为表明双方重新协商了交付的条件，应认定业主同意现状交付，业主不得向开发商主张违约责任;还有一种观点则认为应认定商品房已经交付但有瑕疵，开发商应依据不符合交付条件的情形区别承担相应的违约责任。

本案的裁判是采用了第三种观点，即房屋已经交付，但属于瑕疵给付，开发商应承担相应的违约责任。判决中的违约金是酌定出来的金额，是以双方合同中约定的逾期交付违约金标准为依据，区分具体情形计算出来的。开发商取得竣工验收备案表之前，应当承担完全的逾期交付违约责任，但在取得备案表、向业主发出交房通知、业主已经实际占有房屋后，开发商承担的违约金数额应适当减少。随着燃气开通、有线电视开通，违约金数额应继续逐步酌减。

如前所述，预售商品房有其特殊性，为物尽其用，法律允许开发商在未完成房屋登记的情形下，将房屋交付业主占有使用。如果采纳第一种观点，会导致开发商没有交付房屋的动力，反正交不交都是要承担逾期交房的违约责任。而采纳第二种观点则会导致业主不敢收房，如果收了房，就无法向开发商主张违约责任。两种做法均与预售商品房物尽其用的指导原则相悖。而第三种意见就较为稳妥，开发商交付了房屋可以减轻逾期交付的违约责任，而业主一方既可以要求开发商承担责任，又可以尽快地使用房屋，是一种双赢结果。因此，本案的裁判结果是在对预售商品房相关法律规定充分研究和对审判实践充分考量后作出的，既稳定了交易秩序，又在最大程度上维护了业主和开发商的合法权益。

编写人:北京市第二中级人民法院　盛蔚