6　对“处非”背景下当事人只签订《认购书》没有签订《商品房买卖合同》却要求交付商品房的司法处理——黄金香、彭礼军诉湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司商品房买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院( 2014)州民一终字第19号民事判决书

2.案由:商品房买卖合同纠纷

3.当事人

原告(上诉人) :黄金香、彭礼军

被告(被上诉人) :湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司(以下简称正阳公司)

【基本案情】

2008年7月，原告黄金香经过其侄儿彭礼军，在被告正阳公司集资人民币300万元。同年9月，震惊全国的湘西非法集资事件爆发。湘西土家族苗族自治州两级政府随后分别派出处非工作组进驻参与非法集资的企业。2009年1月，经吉首市政府驻正阳公司处非工作组确认，正阳公司应清退黄金香的集资款300万。正阳公司经与黄金香协商，签订《清退协议》，约定对黄金香的300万元集资款，该公司以现金方式清退200万元，其余100万元以实物方式予以清退。实物清退方式为正阳公司用其名下开发的“正阳半山公馆”的三套房屋予以抵扣: A室门面，建筑面积166. 95m2，单价4000元/平方米，房款总额667806元; B室商品房，建筑面积155. 41m2，单价1200元/平方米，房款总价186492元; C室商品房，建筑面积125. 52m2，单价1200元/平方米，房款总额150624元。驻正阳公司处非工作组对该《清退协议》予以确认。由于正阳公司对所有集资者都能以现金或实物方式清退，根据当时的湘西处非方案及政策，该公司得以免于追究非法吸收公众存款犯罪的刑事责任。

正阳公司随即与黄金香、彭礼军分别就《清退协议》确定用以抵扣的三套房屋，又签订了《认购书》。《认购书》明确了黄金香、彭礼军所认购房屋的位置、面积、价款、付款方式等，并约定按规定签订《吉首市房地产买卖合同》。正阳公司给黄金香出具了一张100万元的房款总收据。原告后来多次要求与被告签订《吉首市房地产买卖合同》，但被告以各种理由推拖。原告又多次要求被告将《认购书》确定的门面和房屋直接交付给原告，被告也均以各种理由不予办理。

原告诉至法院，请求依法确认《认购书》合法有效，并责令被告将B商品房交付给原告，且为原告办理相关产权登记。被告辩称，原告所付的购房款实际上是被告退还给原告的集资款。被告是以《认购书》的形式确认退还集资款，而非真实的买卖协议。该《认购书》是无效的。请求驳回原告的诉讼请求。

【案件焦点】

本案的《认购书》是否合法有效，能否判令被告直接履行交房义务。

【法院裁判要旨】

湖南省湘西土家苗族自治州吉首市人民法院经审理认为，本案《认购书》合法有效，但《认购书》没有就有关必备事项进行约定，且其明确约定了应按规定签订《吉首市房地产买卖合同》，故属于商品房预约性质的合同，不是商品房预售性质的合同。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出( 2013)吉民初字第295号判决:

一、确认原告与被告于2009年1月6日签订的《认购书》合法有效;

二、驳回原告的其他诉讼请求。

两原告提起上诉。

湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院经审理认为，《认购书》已经具有合同成立的主要条款，且该协议是双方当事人依据驻正阳公司处非工作组所确认的清退金额，经充分协商后所达成，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《认购书》也应当认定为商品房买卖合同。故本案《认购书》属于商品房买卖合同，合法有效。该院判决如下:

一、维持原判第一项;

二、撤销原判第二项;

三、被上诉人正阳公司于本判决生效后30日内将位于正阳半山公馆B房屋交付给上诉人黄金香、彭礼军，并办理相关产权登记。

【法官后语】

处理本案，法官一定要牢牢记住本案纠纷发生的特殊背景——湖南省强力处理湘西州非法集资及为此出台一些特殊政策。

依据经政府驻正阳公司处非工作组确认的《清退协议》，正阳公司开发的名为“正阳半山公馆”的、用于实物抵扣的三套房屋即使不直接属于两原告，两原告也有权要求该公司将该三套房屋直接交付给两原告。正阳公司却在签订《清退协议》后，立即将该三套房屋出售给两原告，显然是利用了两原告的社会经验和法律知识不足，涉嫌恶意欺诈。

两原告本可直接依据《清退协议》，请求判令被告将该三套房屋直接交付，但却转而依据《认购书》来提出诉讼请求。这将简单问题复杂化，明显增加了法院处理难度。

法官在处理本案时，一定要将《清退协议》与《认购书》紧密联系起来。

一审法院割裂《清退协议》与《认购书》紧密联系，基本上仅就《认购书》来论述本案的处理理由，是明显失误;其判决主文第二项，不仅事实上否定了《清退协议》及《认购书》的效力，与其阐述的判决理由自相矛盾，而且实质上否定了当地政府处理正阳公司非法集资的某些行政行为的法律效力，客观上支持了从事非法集资犯罪、涉嫌恶意欺诈、故意逃避履行合同义务的正阳公司，其法律效果及社会效果均明显欠佳。

一般说来，商品房买卖中的认购书的性质属于预约，与将来签订的预售合同或出售合同之间构成预约合同和本约合同的关系，因而审查认购书是否成立和生效，必须严格依照合同法规定的合同的成立要件和生效要件及当事人的特殊约定。但考虑到本案《认购书》出台的特殊背景，法院一定要将《清退协议》与《认购书》紧密联系起来，应该将《认购书》理解为双方当事人为落实《清退协议》关于用三套房屋进行实物抵扣的约定而采取的特殊方式，因而不能离开《清退协议》而单独评论《认购书》的法律效力。

《清退协议》是有效的，在此基础上订立的《认购书》本应该也是有效的。况且，《认购书》对所购买房屋的具体位置、建筑面积、单价、购房总款、付款方式等已明确进行了约定，因而已具备了商品房买卖合同的主要内容，并且正阳公司已经收受了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定，本案《认购书》也应认定为商品房买卖合同。至于对于公共配套的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等事宜，我国法律法规规章均有明确的规定，当事人不是必须在认购书、预售合同或买卖合同中作出明确约定的。

总之，二审法院正确处理了《清退协议》与《认购书》、合同约定有欠缺与法律法规规章有明确规定的关系，改判支持两原告的诉讼请求，做到了法律效果及社会效果均佳。

编写人:湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院　胡基厚