4　对一房二卖情形下买受人均要求履行合同的处理——刘加诉朴顺德房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院( 2013)一中民终字第12272号民事判决书

2.案由:房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告(反诉被告、被上诉人) :刘加

被告(反诉原告、上诉人) :朴顺德

第三人(上诉人) :陈亮

【基本案情】

2006年3月6日，朴顺德(买方)与北京泰跃房地产开发有限责任公司(卖方)签订《北京市商品房预售合同》，购买×号房屋。朴顺德可以取得房屋所有权证，因刘加在诉讼中提出财产保全冻结×号房屋的交易手续，故朴顺德尚未持有房屋所有权证。

2011年12月19日，刘加与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订购房意向书，约定刘加购买×号房屋，房屋总价款为900万元。当日刘加向北京我爱我家房地产经纪有限公司交纳购房意向金5万元。

2011年12月25日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间，朴顺德(卖方)与刘加(买方)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定:房屋成交价格为900万元。刘加至今亦未实际占有、使用该房屋。

2012年2月19日，朴顺德向刘加发出告知函，称因朴顺德现在只能提供正式购房发票，不能按照补充协议约定提供房屋商品房预售合同，且刘加未向朴顺德支付购房定金，导致房屋买卖合同无法生效;为不影响刘加再次购房，请刘加于2012 年2月23日前与朴顺德办理合同无效的相关手续，如到期不与朴顺德联系，双方所签全部合同资料自行无效。

2012年4月25日，朴顺德与陈亮签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈亮购买×号房屋，房屋成交价格为880万元。至一审法庭辩论终结前，陈亮已通过银行向朴顺德支付购房款500万元。现该房屋已由陈亮装修并已实际入住。

朴顺德与刘加、朴顺德与陈亮就×号房屋均未签订网签合同。在案件审理过程中，刘加、陈亮均表示，各自能力给付剩余购房款不存在问题。

【案件焦点】

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在数份合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同时如何处理。

【法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院经审理认为，就×号房屋，朴顺德与刘加签订的合同合法有效。朴顺德在不能提供商品房预售合同、购房发票又未提供担保手续的情况下，以刘加未付款为由提出解除合同，并无法律依据。

朴顺德在未与刘加就合同解除事宜达成一致，亦未经法定程序处理合同解除事宜的情况下，另行将房屋出售予第三人陈亮，其应对此承担相应的法律责任;而陈亮在购买房屋时，明知朴顺德与刘加就诉争房屋之买卖事实，却仍未尽到对房屋信息进行核验的审慎义务，亦应对此承担法律责任。刘加签约在先，在合同履行中亦无违约情形，现×号房屋尚在朴顺德名下，朴顺德继续履行与刘加的合同，并不存在现实履行障碍。刘加向朴顺德支付房屋购房款900万元，朴顺德将房屋交付给刘加，并协助刘加办理房屋过户手续。

对于朴顺德提出的反诉请求，即要求解除与刘加签订的房屋买卖合同以及支付违约金，并无事实及法律依据，法院对此不予支持。对于朴顺德无法向第三人陈亮履行合同义务，致使陈亮未能取得房屋，由此给陈亮造成的损失，因陈亮在本案中未对朴顺德提出相应主张，本案对此不宜处理，陈亮可另案解决。

北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，作出如下判决:

一、刘加、朴顺德( PARK SUN DUK)继续履行双方于二○一一年十二月二十五日签订的关于北京市海淀区褐石园×号楼×单元×号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》;

二、刘加于本判决生效后三十日内向朴顺德( PARK SUN DUK)支付购房款九百万元;

三、朴顺德( PARK SUN DUK)于本判决生效后三十日内将北京市海淀区褐石园×号楼×单元×号房屋交付给刘加，并协助刘加办理该房屋的过户手续;

四、驳回朴顺德( PARK SUN DUK)全部反诉请求。

朴顺德、陈亮持原审起诉意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为:出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，不能仅考虑合同的签订时间，也应当综合比较两份合同的履行程度。根据现行司法实践可确定如下履行顺序: ( 1)已经办理房屋所有权转移登记的; ( 2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的; ( 3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。具体到本案，刘加、陈亮均未办理房屋所有权转移登记，而陈亮依据有效合同已实际合法占有、使用×号房屋并对房屋进行了装修，同时考虑陈亮已经实际支付500万元购房款的事实，应当优先履行朴顺德与陈亮之间达成的房屋买卖合同。而陈亮在购买×号房屋时是否知晓朴顺德与刘加之间的买卖一事并不影响其合同的依法履行。因此，原审法院判决继续履行刘加、朴顺德之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，违背了上述确认优先履行顺序之原则，侵害了陈亮的合法权益。本案中，陈亮明确表示要求继续履行其与朴顺德签订的合同，故对刘加主张的要求继续履行合同的相关诉请，不予支持。因朴顺德确为一房二卖，刘加可通过主张违约责任等方式维护自身权利。

朴顺德以刘加未依约履行付款义务为由要求解除合同，而刘加支付购房款的条件尚未成就，故朴顺德以刘佳未支付房款为由要求解除其与刘加签订的《北京市存量房屋买卖合同》之诉求，不予支持。

另，上诉人陈亮在原审中未提出独立的诉讼请求，故本院对其在二审中要求朴顺德协助办理×号房屋的产权过户手续之诉求不予处理，其可另行主张。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下:

北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，作出如下判决:

一、撤销北京市海淀区人民法院( 2013)海民初字第5256号民事判决第一、二、三项;

二、维持北京市海淀区人民法院( 2013)海民初字第5256号民事判决第四项;

三、驳回刘加的全部诉讼请求。

【法官后语】

本案属于“一房二卖”的情形，所谓一房二卖，是指出卖人就同一房屋订立两个买卖合同，分别转让给两个买受人的行为。主要包括两种情况:一种是当出卖人与第一买受人订立买卖合同后，出卖人未向买受人办理房屋过户登记手续，出卖人仍为房屋的所有权人的情况下，其再与第二买受人订立买卖合同转让房屋。第二种是出卖人与第一买受人订立买卖合同后，为买受人办理了房屋过户登记手续，该买受人已取得房屋的所有权。当出卖人再为第二买受人订立买卖合同时，出卖人已非标的物的所有权人，当事人之间的买卖合同属于出卖他人之物的买卖合同。本文所称的一房二卖仅指第一种情况，即出卖人在两次买卖时均是房屋的所有权人。第二种情况下的出卖他人之物属于无权处分的范畴，不在本案例中予以讨论。

1.两个房屋买卖合同的效力

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条规定:“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”依据该规定，出卖人就同一房屋签订的数个房屋买卖合同，均属于有权处分，合同有效。需要注意的问题有:

( 1)如果买卖合同存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为无效。

( 2)如果出卖人与第二买受人存在恶意串通侵害第一买受人利益的情形，可以认定后签订的房屋买卖合同相对于特定的第一买受人无效。实践中可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

在认定出卖人与第二买受人存在恶意串通的情况时，应当注意出卖人与第二买受人均明知房屋已转让给第一买受人并不必然导致合同无效，因为认定恶意串通不仅要求双方存在恶意，还要求双方存在侵害他人利益的意思联络和共同的目的指向，因此第二买卖合同的效力并不必然因双方明知而受影响。

( 3)出卖人在与第一买受人订立买卖合同后，又与第二买受人订立买卖合同，并将房屋的所有权移转归第二买受人所有，对第一买受人而言，出卖人所负担的主给付义务会陷于履行不能的状态，自然会妨害第一买受人合同债权的实现。此时，第一买受人作为特定物债权的债权人，能否行使债权人的撤销权，以保全自己的合同债权?我国《合同法》第七十四条明文规定了债权人撤销权制度。但撤销权的规定是以保障全体债权人的利益为目的，非为确保特定债权而设。若许可特定物债权的债权人行使撤销权，显然逾越撤销权制度的原有机能，不利于交易安全的维系。故第一买受人不得行使撤销权。

2.一房二卖情况下的房屋所有权归属

在各房屋买卖合同均为有效的情形下，如何判断确定房屋所有权的归属及哪个合同优先履行?

( 1)如果其中一个买受人已经办理了房屋产权过户登记，取得了房屋的物权，其他房屋买受人则仅享有要求办理房屋过户的合同债权，依据物权优先于债权的原则，已经取得物权的买受人应当优先得到保护。

( 2)如果其中一个买受人已经办理了房屋产权过户的预告登记，该买受人享有的合同债权具有对抗其他买受人的效力。因此，办理了预告登记的合同买受人请求履行合同办理房屋过户本登记的，应当得到支持。

( 3)各买受人均未办理房屋产权过户本登记和预告登记，其享有的均是合同债权，如何确定房屋权属?有观点认为由于各个买受人享有的债权具有平等性，到底由谁取得房屋的所有权以及履行哪个合同，应当由出卖人自主选择决定。

我们认为，在当事人的纠纷未进入诉讼前，应当由出卖人自主决定履行哪份合同以及向哪个买受人履行;在其中一个买受人与出卖人就合同是否继续履行发生纠纷进入诉讼的情况下，由于债权不具有公示性，法院也无法准确查明还有无其他房屋买受人并进行比较，因此只能根据当事人的请求进行审查，如果双方签订的买卖合同能够继续履行，就应当判决该合同继续履行;如果多个买受人均要求继续履行合同并进入诉讼的情况下，出卖人的选择权应当受到限制，合同如何履行应由法院依据公平合理的原则予以判断，一般情况下，已经实际合法占有房屋的买受人，其权利对外有一定的公示性，应当优先得到保护，均未合法占有房屋的，由于实际情况比较复杂，应由法院综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素予以确定。上述意见为实践中的通说。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十三条规定:“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人: ( 1)已经办理房屋所有权转移登记的; ( 2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的; ( 3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。”

本案中，就诉争房屋存在两个房屋买卖关系:一是朴某与刘某于2011年12月25日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某购买×号房屋，房屋成交价格为900万元。二是朴某在2012年4月25日，朴某与陈某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某购买×号房屋，房屋成交价格为880万元，将诉争房屋另行出售给陈某。依上述分析，两次房屋转让均为有效。依查明的事实，两次房屋转让均未办理房屋过户登记手续，现房屋由陈某实际控制和支配。在刘某和陈某均主张权利，要求继续履行合同的情况下，应当由已经实际合法占有房屋的买受人取得房屋所有权。

编写人:北京市高级人民法院　金曦