中国法院2015年度案例:房屋买卖合同纠纷
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3 重大误解的司法认定——叶平、陈国瑛诉上海垄盛房地产开发有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

上海市第一中级人民法院( 2013)沪一中民二(民)终字第121号民事判决书

2.案由:商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告(上诉人) :叶平、陈国瑛

被告(被上诉人) :上海垄盛房地产开发有限公司(以下简称垄盛公司)

【基本案情】

2011年7月24日,两原告同被告签订《上海市商品房预售合同》。合同约定,两原告向被告购买松江区车墩镇影佳路某房(以下简称“系争房屋”)。根据被告暂测的房屋建筑面积,两原告购买该房屋的总房价款暂定为1281597元。合同第十九条约定:两原告行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时,应书面通知被告,被告应当在收到两原告的书面通知起30天内将原告已支付的房价款(包括利息,利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算)全部退还两原告,并承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款10%,在退还房价款时一并支付给两原告。合同补充条款一第二条约定:双方权利和义务以本合同约定条款为准,双方确认原被告双方的意思表示已在本合同约定条款中得到了完整、准确、清晰、真实的体现。预售广告、售楼书、沙盘展示、位置示意图等宣传资料仅为参考,凡未在本合同中约定的,对双方均不具有约束力。本合同正文内容与本补充条款内容不一致的,以本补充条款内容为准。合同补充条款一第十三条约定:该项目标准地名为同润玫瑰芳苑,推广名为同润十里洋坊,被告有权根据需要变更,两原告对此知悉并无异议。预售合同签订后,两原告向被告支付房款1281597元。

被告销售系争楼盘时对轨道交通22号线作如下广告宣传。在系争楼盘销售处室内墙上广告和纸质宣传广告上标识,轨交22号线中的闵西站(或车墩站)在系争楼盘的东侧。其中闵西站(或车墩站)上用标识进行标示。其中硬质纸质广告右下角载有两行小字:本资料仅作为参考用途,其中的任何内容(包括但不限于标注、设施、面积、建筑等)仅供示意,不能作为交房标准及面积计算的标准。所述面积为暂测建筑面积,有关本资料的任何内容及其他一切事项,以政府有关部门审核后批准之文件、图册及房屋买卖合同约定为准。项目注册名:玫瑰芳苑。本广告仅供参考。广告中具体确定的内容,可作为购房合同附件。松江房管( 2010)预字0785号。此外,被告在其影佳路和沪杭高速上的户外广告中均载入标识。其中影佳路路口广告右下角载明:本广告仅供参考,最终以政府有关部门审核后批准之文件为准,广告中具体内容可作为购房合同附件。

另查明:轨道交通22线号曾被称为金山铁路支线,现名金山铁路线,为市域铁路。该路线从2009年8月开工建设,起点站为上海南站,终点站为金山卫,途经徐汇、闵行、松江、金山。系争楼盘东侧建有车墩站(曾名为闵西站)。该路线已于2012年9月28日开通试运营,全程票价为10元,最低票价为3元,能使用交通卡,但无法使用老年卡。

2002年新华网曾作名为“以颜色和符号识别线路、上海确定轨道交通标识”的报道。该报道载明,上海市交通局局长刘桂林日前宣布,上海轨道交通的行业标识为Shanghai Metro (上海地铁)的第一个字母S、M合并后的艺术处理。这个标识代表上海轨道交通行业,可以在轨道交通站外道路引导、车站、列车、票卡和信息系统等广泛使用;与轨道交通相关的运营和建设企业,也可在批准后使用,并允许添加易于辨别的下标符号。后被申通地铁申请为专用商标,专用权期限为2005 年6月14日至2015年6月13日。

庭审中,双方确认2012年7、8月松江区建交委于车墩镇车峰路上设置指路牌,该指路牌开始使用地铁标识,后更改为铁路标识。另,法院询问两原告其因重大误解遭受的损失,两原告称损失主要为铁路相对于地铁而言出行不便、无法使用老年卡增加出行成本、铁路房的价值远低于地铁房。

【案件焦点】

两原告购买系争楼盘房屋时是否构成重大误解。

【法院裁判要旨】

上海市松江区人民法院经审理认为:

《最高人民法院关于贯彻执行〈中国人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第七十一条规定:“行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”由此可知,重大误解需满足以下条件: (一)当事人对合同主要内容的误解; (二)该误解在交易中须至关重要; (三)因误解作出的意思表示给当事人造成较大损失。

1.两原告误解类型

本案中,原被告签订的预售合同中对合同当事人、购买房屋的坐落、面积、房价等内容均已达成了一致的意思表示。两原告陈述其购房目的在于养老,其基于地铁房之标的物性质的错误认识实施了购房行为。然而,由于轨道交通22号线乃系争楼盘周边的交通情况,非隶属于被告开发规划范围,故被告关于轨道交通22号线的广告宣传并不当然地成为预售合同的组成部分。“养老”、“地铁房”属于两原告的购房动机,如两原告认为上述“养老”和“地铁房”的购房动机为合同重要组成部分或先决条件,理应同被告进行明确约定,使上述动机或条件成为合同的主要内容。现两原告既未将“养老”、“地铁房”载入合同,也无证据证明其签订合同时已将上述动机表示给被告并为被告作为合同内容所接受,故两原告上述动机并未构成意思表示主要内容上的错误,不构成法律意义上的重大误解。

2.两原告误解对交易的影响

标的物的性质应当以标的物本身为基础,且对标的物价值产生重大影响。本案中,交易双方对标的物即房屋本身的性质、用途、面积、功能等基本情况达成一致意思表示的情况下,房屋周边交通状况的变化不会导致房屋买卖之交易目的无法实现。房屋周边交通状况不属于标的物基本性质范畴。因此两原告陈述的地铁房之错误认识在本次交易中未达到影响合同目的至关重要之地位。

3.两原告是否因此造成重大损失

撤销合同应注重当事人意思自治同维护交易安全之间的平衡,故在当事人因购房造成重大损失的情况下慎重行使。庭审中,两原告对于购买系争房屋造成的损失主要为铁路相对于地铁而言出行不便、无法使用老年卡增加出行成本、铁路房的价值远低于地铁房。然而,交通便利问题并非法律意义上的财产或非财产损失;养老出行乃两原告的购房动机,并未列入预售合同主要内容;而尽管房屋价值的贬损可归于财产损失,但该价值乃根据市场供需由当事人自由确定,具有主观性,同22号轨道交通线的性质没有直接的必然联系。因此两原告陈述的重大损失亦无法为本院所认可,若以此撤销预售合同显然影响交易安全。

综上,两原告提出的房屋周边22号线轨道交通线的错误认识不构成重大误解,基于该请求权基础要求行使合同撤销权,本院不予认可。两原告行使合同撤销权主张不成立,其据此要求被告返还房款并支付违约金的诉讼请求亦无相关法律和事实的依据,本院不予支持。

据此,上海市松江区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中国人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第七十一条,判决如下:

驳回原告叶平、陈国瑛全部诉讼请求。

叶平、陈国瑛持原审起诉意见向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理认为,依法成立的合同对双方具有约束力,当事人不得擅自变更或解除。本案中,叶平、陈国瑛与垄盛公司所签的《上海市商品房预售合同》不具有法律规定的无效的情形,合法有效,对双方具有约束力。另该合同补充条款一第二条约定:双方权利和义务以本合同约定条款为准,双方确认双方的意思表示已在本合同约定条款中得到了完整、准确、清晰、真实的体现。预售广告、售楼书、沙盘展示、位置示意图等宣传资料仅为参考,凡未在本合同中约定的,对双方均不具有约束力。上述约定,并未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,对双方具有约束力。根据有约定从约定,无约定从法定的原则,本案应优先适用双方关于“凡未在本合同中约定的,对双方均不具有约束力”的约定。叶平、陈国瑛以合同中未约定的内容作为其主张撤销本案合同的理由,缺乏合同依据。其次,即使不适用双方合同的上述约定,叶平、陈国瑛援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来作为其撤销合同的理由,同样不能成立:上述司法解释第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。该条所指的“房屋及相关设施所作的说明和允诺”的范围应当限于商品房开发规划范围内关于房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况的说明和允诺。本案中,系争楼盘周边的轨道交通金山铁路系公共设施,并非是某一房屋的专用配套设施或附属设施,其位置规划亦非垄盛公司所能决定,不处于垄盛公司所开发的商品房的开发规划范围内,故关于系争楼盘附近的轨道交通是否是地铁,不能成为垄盛公司的要约内容,当然亦不属于双方所签的合同内容。叶平、陈国瑛以垄盛公司在签订合同前曾使用申通地铁的标识进行宣传,进而提出系争楼盘边的轨道交通为地铁属于双方的合同内容,于法无据,二审法院难以支持。

再次,根据查明的事实,金山铁路在规划公布和建造过程中,有关的政府网站、官方媒体网站在提及该铁路时,曾长期使用轨道交通22号线或地铁22号线等称谓。可见,在当时,对于该线路是属于地铁还是铁路,相关的政府部门亦未能予以严格区分。同时,尽管2012年11月16日上海市工商行政管理局松江分局认定垄盛公司使用申通地铁的标识进行宣传的行为构成广告使用引用语不真实,但在没有充分证据的情况下,难以认定垄盛公司在宣传系争楼盘时,明知金山铁路的性质而进行恶意误导及欺诈行为。

最后,叶平、陈国瑛以其存在重大误解为由要求撤销双方的合同的请求是否成立。根据查明的事实及《最高人民法院关于贯彻执行〈中国人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第71条等规定,叶平、陈国瑛有关因垄盛公司误导而致其误认金山铁路为地铁,属重大误解的主张,不属于法律规定的“对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖”等可以被认定为重大误解的情形,叶平、陈国瑛亦未充分举证证明其存在较大损失,对此,原审法院已有详尽阐述,二审法院均认同,在此不再赘述。

综上,叶平、陈国瑛以存在重大误解为由要求撤销与垄盛公司签订的《上海市商品房预售合同》,并要求垄盛公司返还房款和支付违约金的诉讼请求,缺乏充分的依据,本院不予支持。原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

【法官后语】

私法自治是民事活动最基本的指导原则,因此一个行为要在法律上成立,必须内心意思与效果意思一致。实践中,当事人常以重大误解为由主张意思表示瑕疵进而要求撤销合同。然而,出于对重大误解内涵及行使条件的不同理解,司法过程中法官对重大误解的认定标准不一。

1.重大误解的内涵

如何认定我国民法上的重大误解的内涵,是研究重大误解构成要件的前提。

在传统民法理论中,误解和错误有严格的区分。错误是指表意人非故意的表示与意思不一致,而误解是指相对人对意思表示内容了解的错误。[1]错误划分为四种基本类型,即内容错误、动机错误、表示错误和传达错误。其中,内容错误是指,表意人对民事行为有关的事实产生了错误的认识,包括对该行为的性质、对标的物的认识错误和对相对人的认识错误。[2]

我国最权威的关于重大误解的规定为我国《民通意见》第七十一条,即“行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”上述规定表明我国并不严格区分错误和重大误解制度,且我国的重大误解不管是从内涵还是外延上看,其实就是大陆法系的内容错误。

2.因重大误解撤销合同的依据

因重大误解引发的合同撤销需在司法自治和信赖利益两方面利益寻找平衡点:

其一,私法自治的目的在于使当事人按其意志构建法律上的权利义务关系。因此,从私法的基本价值出发,因意思表示瑕疵订立的合同进行法律救济有充分的理由。[3]

其二,从相对人的信赖利益上看,相对人没有过错而允许对方因为误解而撤销合同,将对交易安全构成极大威胁。因此部分学者主张,只有对方对合同有效性的依赖不值得保护时,才可撤销。[4]

综上,若不允许撤销重大误解,将会降低意思自治的质量;如随意撤销,则第三人信赖利益将得不到保护,并导致意思自治的滥用。因此,法律对于允许撤销的误解范围及条件进行严格限制,即特定条件的情况下才允许当事人因重大误解而撤销合同。

3.重大误解民事行为的构成要件

我国法律上的重大误解应符合如下构成要件:

( 1)当事人对合同主要内容产生误解

《民通意见》通过半列举式确定了重大误解的范围,即对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识。一般而言,重大误解中的误解内容如下:一是关于当事人本身的错误,如误认为某人为其恩人而赠与。二是关于标的物本身的错误,即当事人对标的物的同一性、是否存在以及质量、数量认识上发生错误,如误认为甲犬为乙犬而购买;三、关于法律行为性质的错误,如误卖为赠与而为承诺。四、关于标的物性质错误,该性质如足以影响物的使用及价值的,如艺术品的来源及真实性,也应当允许当事人撤销。

对于动机错误(即意思表示缘由错误,如误认为某地将开发为商业区故高价购买),鉴于动机存在于行为人内心,无法被他人知晓,故基于交易安全考虑,则一般不允许行为人撤销。

( 2)表意人因误解而为意思表示

重大误解的构成当然要以意思表示的存在为前提,而其意思表示是基于误解而作出的;如无此种误解,当事人可能不为其意思表示,或者为其他内容的意思表示。

( 3)该误解在交易中须至关重要

如存在误解就否认合同效力有违合同法维护交易安全的要求。只有构成重大误解,才能使当事人产生变更和撤销合同的诉权。交易重要性主要指在交易上有典型特点并具有决定分量的因素,可从主客观两方面进行考量:其一,客观方面就是误解的内容,对合同主要内容的误解才可构成重大误解,对合同无关紧要细节的误解不构成重大误解;其二,主观方面则是以理性人预见为标准,即理性人预见到这样的后果后将不可能订立合同。

( 4)误解给当事人造成重大不利后果

如当事人对合同某种要素产生错误认识,但并不因此而产生对当事人重大不利的履行后果,这种错误理解也构不成重大误解。这种重大不利后果,可以在两方面表现出来:第一,合同对价不充分,权利义务关系显著失衡;第二,仅从双方的对价关系来看比较公平,但由于误解,达不到订立合同的目的或与订立合同的意图完全相反。

本案中,原告以自身对系争房屋的性质“铁路房”产生重大误解为由主张撤销合同。但是,从重大误解的构成要件上看,“房屋周边需为地铁”并非双方合同内容的组成部分,亦不属于标的物基本性质范畴,两原告陈述的地铁房之错误认识在本次交易中未达到影响合同目的至关重要之地位,另原告亦未因该房屋购买遭受重大损失,故原告所谓的错误认识不属于重大误解。

编写人:上海市松江区人民法院 吕荣珍