9　商品房买卖合同纠纷惩罚性赔偿原则的适用应以补偿性赔偿原则为基础——周敏诉苏州瑞基房地产开发有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省苏州市中级人民法院( 2013)苏中民终字第1058号民事判决书

2.案由:房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告(被上诉人) :周敏

被告(上诉人) :苏州瑞基房地产开发有限公司(以下简称瑞基公司)

【基本案情】

2012年8月21日，周敏至瑞基公司售楼处，签订《瑞基翰林花园选房认购书》，认购瑞基公司开发的瑞基翰林花园×室房屋及车位两个。认购书中明确该套房屋面积为172平方米，房屋总价(含两个车位)为310万元，买方于签订购房合同时先付155万元，剩余房款在房产证交付日付清。购房定金为5万元，若周敏在签订认购书之日起三十日内，至翰林花园售楼处签订购房合同及相关法律文书，定金转为购房款，逾期签订购房合同则视为周敏违约，定金没收。同日，周敏向瑞基公司支付了定金5万元，瑞基公司出具了收据。

2012年9月22日，周敏至瑞基公司售楼处签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《地下车位买卖合同》。在商品房买卖合同中约定，×室房屋系期房，预售许可证号为苏房预沧2006256号，用途为公寓(酒店式公寓)，建筑面积172平方米，总价230万元，支付方式为本合同生效之日买受方支付房款的50%，在出卖方房产证办理完成七日内买受方支付房款剩余的50%，房屋的交付时间为2013年12 月31日前。在补充协议中，双方约定，瑞基公司在收到周敏50%房款后，7日内须通知周敏领取钥匙(周敏领取钥匙后对房屋有使用权)及签署物业公司管理条例。在车位买卖合同中约定，由周敏购买瑞基公司的两车位，价格分别为30万元及50万元，周敏应于2012年9月23日前先交付总价一半即40万元，剩余款项在房产证交付日付清。同日，周敏刷卡向瑞基公司支付了150万元，瑞基公司向周敏出具加盖财务专用章的收据。因瑞基公司未在商品房买卖合同、补充协议及车位买卖合同上盖章，故周敏要求瑞基公司业务员在收据背面注明“合同已签，等盖章”。

2012年9月23日，瑞基公司业务员电话通知周敏瑞基公司无法签订合同，但未说明具体理由。嗣后，瑞基公司表示无法与周敏就×室房屋及车位继续交易，不同意交付房屋，双方就退还房款及赔偿事宜协商未果。

2012年10月31日，周敏向一审法院提起诉讼，请求判令:撤销双方间的房屋买卖合同、补充协议及地下车位买卖合同、瑞基公司返还购房款155万元、赔偿利息损失及其他损失合计15万元、承担已付房款155万元一倍的赔偿。

2012年11月6日，瑞基公司向周敏邮寄《关于解除〈选房认购书〉一事的通知函》，表示因该房产项目还处于验收审批中，无法签订认购书中约定的购房合同，故书面通知解除双方签订的选房认购书，并请周敏于2012年11月15日去公司办理相关手续。

【案件焦点】

1.选房认购书由预备合同向本约转化的认定; 2.商品房买卖合同纠纷中惩罚性赔偿原则如何适用。

【法院裁判要旨】

江苏省苏州市姑苏区人民法院经审理认为:虽然瑞基公司并未在房屋买卖合同上签字，但是因周敏已经支付了50%的购房款，履行了买受人的主要义务，瑞基公司也出具收据予以认定，因此双方间的房屋买卖合同已经成立。但是根据《建设部商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《江苏省城市房地产交易管理条例》相关规定，瑞基公司在销售预售商品房前，应取得预售许可证，而瑞基公司作为房产开发企业在未取得×室房屋预售许可证明的情形下与周敏签订的商品房买卖合同、附件合同及车位买卖合同，应认定为无效。关于合同无效后的责任承担，因系瑞基公司在未取得预售许可证的情形下，在其提供的商品房买卖合同中填写虚假的预售许可证号码，使周敏对其认购行为产生错误认识，因此导致合同无效的责任在瑞基公司，瑞基公司应当承担返还已付购房款并对周敏进行赔偿的责任，但是具体赔偿数额应结合本案实际具体分析，从瑞基公司在订立合同过程中的过错程度及给周敏造成的实际损失大小等方面进行考量。综上，姑苏区法院判决瑞基公司返还周敏购房款155万元并支付相应利息损失，同时赔偿周敏31万元;驳回周敏的其他诉讼请求。

瑞基公司持原审答辩意见提起上诉。

江苏省苏州市中级人民法院经审理认为:双方间早已签订选房认购书，其中对于房屋坐落、面积、价格及支付方式等合同主要条款都进行了约定，同时周敏支付了定金及一半购房款，瑞基公司也出具收据予以认可，该行为可以视为对合同的认可及履行，应当认定双方间的商品房买卖合同及其附件合同、车位买卖合同均成立。据此，二审法院作出判决:

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

商品房买卖认购书是房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所订立的，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。其目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保，如本案中原、被告双方所签订的选房认购书。房屋买卖认购书的效力问题在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第四条被确定为系约定将来订立正式房屋买卖合同(本约)的预备合同。本案中瑞基公司最终并未在房屋买卖合同上签章确认，故双方间房屋买卖合同并未实际签订。然而根据解释第五条的规定，在满足法定条件下，本案中作为预约的选房认购书能够转化为本约即商品房买卖合同，结合本案实际情况来看，原、被告双方签订的认购书中对房屋的坐落、面积、价格及支付方式等主要内容进行了约定，且周敏已经依约向瑞基公司支付了百分之五十的购房款，瑞基公司也以出具正式收据的行为予以回应，满足了预约向本约的法定转化，故而原、被告双方间的房屋买卖合同成立。但是瑞基公司作为房产开发企业在未取得×室房屋预售许可证明的情形下与周敏订立房屋及车位买卖合同关系，违反了法律法规关于合同效力的规定，应属无效。

商品房作为商品，因买卖这一商品而出现的合同无效的责任承担，不仅可以适用民法通则的原则性规定及合同之债的有关规定，还可以适用《合同法》的具体规定，在《消费者权益保护法》第四十九条还规定了惩罚性赔偿原则，解释第九条对于商品房买卖合同纠纷中由于出卖人原因造成的合同无效情形亦规定了惩罚性赔偿原则(买受人除可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任)。表面上看，解释运用的是《消费者权益保护法》所规定的惩罚性赔偿原则，然而解释是根据《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等相关规定，结合民事审判实践制定的，其中并无《消费者权益保护法》，这使得解释所确立的惩罚性赔偿可以实质性避开《消费者权益保护法》第四十九条双倍赔偿的僵化应用，从而赋予法官根据案情确定惩罚性赔偿金的自由裁量权。根据解释第九条的规定买受人不能单独提出惩罚性赔偿的请求，只有在补偿性赔偿成立的前提下，惩罚性赔偿才能被适用。故而审判实践中，首先应当考查的是补偿性赔偿是否成立，其次应当考量的即是惩罚性赔偿的数额的确定，解释仅仅规定了“不超过已付购房款的一倍”，赋予了法官较大的自由裁量权，此时应考量出卖人主观过错、买受人实际损失的大小、买受人审慎义务的履行情况等多种因素。本案所适用的是解释第九条第一款的情形。该条款系针对预售房交易模式，旨在弥补买受人因开发商在未取得预售许可的情况下订立购房合同，在合同目的无法实现时产生的巨大损失。结合本案实际情况来看:首先，周敏在签订选房认购书时并没有审核预售许可证，并未尽到审慎义务;其次，瑞基公司在合同签署次日即告知无法继续履约，瑞基公司的上列行为系对其在订立合同时提供虚假预售证明错误行为的中止，主观过错程度较小;第三，周敏在确定瑞基公司无法继续交易后的一个半月内即向本院诉讼，因房价波动导致错失交易机会的经济损失是有限的;最后，双方订立的附件合同中约定的支付50%房款后即由瑞基公司向周敏交付房屋、周敏获得使用权的交易方式在一定程度上突破了预售房交易模式。综合以上各种因素，一审法院确定了已付购房款20%的惩罚性赔偿数额。

编写人:江苏省苏州市姑苏区人民法院　李尧　衡晓晴