10 商品房预约合同中定金罚责的适用——刘晖诉北京同泰房地产开发有限公司商品房预约合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市海淀区人民法院( 2013)海民初字第7575号民事判决书
2.案由:商品房预约合同纠纷
3.当事人
原告:刘晖
被告:北京同泰房地产开发有限公司(以下简称同泰公司)
【基本案情】
2011年5月16日，同泰公司(甲方)授权曹非与刘晖(乙方)签订意向书，内容为:“乙方有意购买海淀区双榆树东里×室，双方协定房价款为人民币叁佰玖拾陆万元整，乙方预付购房款人民币贰万元整。甲方承诺为乙方封窗四个，并同意自签订之日起一个月内交付房屋给乙方。此意向书一经签订，甲方保证将此房销售给乙方，不再售予他人。”
庭审中，双方确认如下事实:一、意向书并非正式的商品房买卖合同;二、意向书中的购房款两万元性质为定金，应适用定金罚则;三、同泰公司已收取刘晖交纳的定金两万元;四、涉案房屋于2005年7月4日被北京市第一中级人民法院查封。
刘晖主张同泰公司违反意向书的约定，致使其无法购买涉案房屋，应向其双倍返还定金。理由如下:一、刘晖在签订意向书时并未实际看到涉案房屋，亦未看到同泰公司提供的相关产权手续及商品房销售手续，不知道涉案房屋已被查封;二、刘晖在得知涉案房屋被查封后，了解到法院不可能作出裁定将房屋直接判给刘晖，亦无法确认何时能够签订正式的商品房买卖合同，这与同泰公司的承诺相悖，故无法向同泰公司支付房屋全款。同泰公司对此不予认可，主张系刘晖违反意向书的约定，未支付房屋全款，定金应不予退还。理由如下:同泰公司已告知刘晖涉案房屋被查封，并向其告知只有交纳房屋全款，法院才能够解除查封，进而由法院作出裁定或签订正式的商品房买卖合同，刘晖明知此情况仍然承诺买房，现其不同意买房系因其个人原因。
【案件焦点】
意向书的性质及对双方未签订商品房销售合同的责任认定。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为:同泰公司与刘晖签订的意向书虽约定了房屋价款及房屋交付时间，但未就拟购房屋的基本状况、房屋价款的支付方式及支付时间、房屋产权办理的方式及时间等合同主要事项进行相关约定，故该意向书性质应为商品房预约合同，对此双方庭审中亦表示认可。商品房预约合同的目的是担保商品房买卖合同的订立，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，因同泰公司出卖的房屋被查封，存在瑕疵，致使双方无法订立商品房买卖合同，责任在于同泰公司。同泰公司主张只有首先交纳完房屋全款，进而才能解封，才可能签订正式的商品房买卖合同，这与一般的交易习惯相悖，双方亦未就此特殊交易流程达成书面协议，故本院对于同泰公司主张刘晖未预先支付房屋全款而违约的主张不予采信。同泰公司应向刘晖双倍返还定金4万元。
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第(三)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，作出如下判决:
北京同泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还刘晖定金四万元。
双方均未提起上诉。
【法官后语】
1.意向书的性质
所谓预约，是指当事人约定将来订立一定合同(本约)的合同。预约并非要约和要约邀请，它是一种独立的合同。预约成立的要件主要包括:第一，必须双方当事人完成要约承诺过程，并形成合意;第二，必须就合同的主要条款达成一致;第三，预约的内容必须确定;第四，预约的内容主要在于使当事人负有订立本约的义务。本案中，双方就涉案房屋已达成购买意向，并初步确定了房屋价款及房屋的交付时间，但该意向书就房屋的基本状况，房屋价款的支付时间及支付方式，房屋产权登记的办理等主要事项未进行约定，故该意向书不能视为正式的商品房买卖合同，其性质应为商品房预约合同，该意向书的签订是为了确保正式的商品房买卖合同的成立。
2.定金罚责任的适用
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方签订的意向书中虽列明两万元是购房款，但该款项的目的是为了担保双方签订正式的商品房买卖合同，且双方当事人均认可该笔款项性质为定金，故应适用定金罚责的规定。
3.责任的认定
本案中涉及的商品房有其特殊性，该房屋因其所有权人同泰公司所负债务而被执行查封，如有购买人愿意支付全款进而对涉案房屋进行解封，才能够对房屋办理相应的产权变更登记手续。同泰公司作为房屋的出卖方应保证房屋产权明晰无瑕疵，但该房屋已被查封，那么同泰公司有义务向买受人充分告知房屋的状况及其特殊交易流程，现同泰公司出卖的房屋存在瑕疵亦未向买受人充分告知房屋的状况及特殊交易流程，导致买受人后来拒绝购买该房屋，故双方未能订立商品房买卖合同的主要责任在于同泰公司，同泰公司应承担双倍返还定金的责任。
编写人:北京市海淀区人民法院 常晓明
[1]梁慧星:《民法总则》，法律出版社1996年版，第169页。
[2]张淳:“论能否成为民事行为瑕疵的错误”，载《浙江社会科学》2004年第4期。
[3]李永军:《合同法》，法律出版社2010年版，第265页。
[4]〔德〕海茵克茨:《欧洲合同法》(上)，周忠海译，法律出版社2001年版，第250页。
[5]“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”