8　商品房高度缩水违约责任的承担标准——张惠元诉菏泽时代置业有限公司商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

山东省菏泽市经济开发区人民法院( 2013)菏开民初字第363号民事判决书

2.案由:商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告(反诉被告) :张惠元

被告(反诉原告) :菏泽时代置业有限公司

【基本案情】

2012年12月9日，张惠元和菏泽时代置业有限公司签订商品房买卖合同，约定:张惠元购买菏泽时代置业有限公司开发的时代·华侨城×号房，层高3米，建筑面积为105. 39平方米，每平方米4531. 53元，总金额为477578元。张惠元按照合同约定交付了全部房款，菏泽时代置业有限公司向张惠元交付了房屋，并出具商品房住宅质量保证书和使用说明书，其中建筑物结构类型也显示建筑层高为3米。但是张惠元所购楼房的实际层高双方均认可是2. 8米。张惠元认为所购楼房层高低于合同约定的层高标准，严重影响了正常的居住和生活，请求菏泽时代置业有限公司承担违约责任，以层高减少的幅度占总房款的比例计算违约金，应支付违约金40000元。菏泽时代置业有限公司答辩认为，双方合同约定的房款是以建筑面积为基础计算的，与空间高度无关，张惠元关于违约金的计算没有法律依据，应予以驳回。菏泽时代置业有限公司提出反诉，认为双方签订合同时房屋已接近竣工，房屋实际层高张惠元是明知的，菏泽时代置业有限公司仅仅是因为签订合同工作人员的失误。在合同中注明房屋层高为3米，并非是菏泽时代置业有限公司的真实意思表示，是由重大误解造成的，请求对该合同条款进行变更。

【案件焦点】

房屋层高与合同约定不符，如何承担违约责任。

【法院裁判要旨】

山东省菏泽市经济开发区人民法院经审理认为:关于反诉部分，本院认为，张惠元与菏泽时代置业有限公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应当认定为有效合同。菏泽时代置业有限公司反诉称，其在签订该合同时存在重大误解，要求变更关于房屋层高的约定，菏泽时代置业有限公司作为房地产开发企业，拥有房地产方面的专业人才，对自己所出售的商品房情况充分了解、向购买者进行客观准确的描述和介绍，是其在签订合同时应尽到的基本义务，该房屋买卖合同又是其提供的格式化的合同文本，而且在庭审过程中菏泽时代置业有限公司并没有提交张惠元作为购买者明知房屋实际层高和该公司具有重大误解的任何证据。因此，菏泽时代置业有限公司要求变更关于房屋层高合同约定条款的反诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。

关于本诉部分，本院认为，对依法生效的合同双方当事人应当全面履行。张惠元按照合同约定交付了房款，菏泽时代置业有限公司应当向张惠元交付符合合同约定的房屋。菏泽时代置业有限公司向张惠元交付房屋的层高为2. 8米，违反了合同约定，给张惠元房屋的使用价值和生活造成了一定程度的不利影响，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”张惠元要求支付违约金，但是双方就违约金数额和计算方法并没有约定，张惠元作为房屋使用者因此造成的损失具体数额如何计算，并无相关法律规定。本院认为，公平、等价有偿是民事主体在从事民事活动中应遵循的基本原则，根据菏泽时代置业有限公司违约的程度，以层高减少的幅度所体现的房屋价值作为违约金计算的依据，是最为适宜的衡量违约责任的标准。故应当按照张惠元已付房款总额乘以房屋体积减少比例确定违约金数额，由菏泽时代置业有限公司给付张惠元违约金31838. 53元［477578×( 0. 2×105. 39/3×105. 39)］。

山东省菏泽市经济开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决:

一、被告(反诉原告)菏泽时代置业有限公司支付原告(反诉被告)张惠元违约金31838. 53元，限本判决生效后三日内履行完毕;

二、驳回原告(反诉被告)张惠元的其他诉讼请求;

三、驳回被告(反诉原告)菏泽时代置业有限公司的反诉请求。

【法官后语】

依法成立的合同对合同双方均具有法律拘束力，被告作为出卖人负有向买受人交付符合合同约定的标的物的义务。关于不动产的交付标准，如合同约定低于国家强制标准，则属无效条款，如高于国家强制标准，则应按照合同约定执行。出卖人违反了合同关于房屋层高的约定，应承担违约责任，合同未对违约金计算方式进行约定，出卖人应赔偿买受人因此所造成的损失。本案审理的难点在于损失数额如何确定。房屋空间的缩小致使物的使用价值受到影响，受影响的程度取决于空间缩水的程度。法官在裁量时为避免自由裁量权的滥用，应选择一种量化的、合乎社会大众接受的、有理有据的标准来决定损失的具体数额。探索这种路径的过程即是法官对如何适用法律、如何把握民法基本精神的再创造过程，徒法不足以自行，世界万象需要的是有弹性的法律和有智慧的司法者。买受人基于合同所约定的关于房屋的具体标准而支付了房屋对价，有权获得足额的空间高度，缩水部分的价款视为买受人的损失，本案以空间缩水的比例计算缩水部分的合同价款据此决定买受人损失数额，是较为精确、较为公平的裁量方法。

编写人:山东省菏泽市经济开发区人民法院　朱秋英