29.业主委员会收取物业服务费合法吗？

现实案例

某小区于2005年12月组建了业主委员会并于2006年10月在主管部门备案。经业主大会决议，该小区从2007年1月起进行“自管”，业主向业主委员会交纳物业费，由业主委员会聘请专业人员提供物业服务。小区开发商拥有小区楼体地下一层及地上一层至三层的大部分物业，总建筑面积6090.02平方米。但开发商未向业主委员会交纳2007年度和2008年度的物业费。经催告后，开发商仍然拒绝交纳相关费用。业主委员会遂将开发商诉至法院，要求法院判令被告开发商支付上述物业费及利息。被告开发商辩称，本案不属于法院管辖范围，应当驳回起诉。此外，被告认为，原告业主委员会不具有物业服务资格，不能以物业服务企业标准收取费用，被告没有接受过原告的服务，且召开业主大会时没有通知开发商参加，相应决议应属无效，所以其没有义务交纳物业费。

法院经审理认为，本案属于法院管辖范围，被告开发商无法推翻某小区业主委员会从事物业服务的相关事实，且小区物业服务是多种服务的集合，开发商以其没有接受物业服务而拒交物业费，违反了业主应当承担的义务。同时法院认为，业主委员会物业费收取标准是合法的。法院还认为，某小区2007年和2008年在没有选聘其他物业服务企业的情况下一直由小区业主委员会提供物业服务，这种事实上的物业服务关系决定了作为业主的开发商应当向服务提供者支付相应的服务费用，而不以业主大会或业主委员会的决议有效为前提。最后，法院判令被告开发商向原告小区业主委员会支付2007年和2008年的物业费及相应的利息。

专家解答

本案争议焦点有三：一是本案是否属于法院管辖范围？或者说某小区业主委员会是否有诉讼主体资格？二是业主委员会是否有资格收取物业费？（自管小区的物业费收取问题）三是业主大会相关决议的有效性是否影响被告履行交纳物业费义务？

（一）法院管辖权及业主委员会诉讼主体资格问题

《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”可见，业主委员会在特定情形下可以作为被告，具有诉讼主体资格。2003年8月20日，最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中指出，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。如果按照这个解释，本案中业主委员会也应当具备诉讼主体资格。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（京高法发［2003］389号）规定了业主委员会作为原告参加诉讼的四种情形。其中，有一项属于兜底性条款，即“其他损害全体业主公共权益的情形”。作为业主的被告开发商负有依法交纳物业费的义务，物业费是用于整个小区的物业管理的，拒交物业费就是对全体业主合法权益的侵害，因此被告开发商已经损害了全体业主公共权益，业主委员会应当可以作为原告参加诉讼。

综上，本案业主委员会具备原告诉讼主体资格。

（二）自管小区业主委员会收取物业费的资格问题

从《物权法》来看，物业管理大致有三种模式：一是业主自行管理，二是业主委托物业服务企业管理，三是业主委托其他管理人管理。是“自管”还是“他管”？《物权法》将小区管理模式的决定权赋予了业主。而业主行使权利的形式一般是通过召开业主大会会议，按照《物权法》规定的同意票权比例，形成业主大会决议。

本案中，某小区通过书面形式召开业主大会会议，形成业主大会决议，决定从2007年1月起进行“自管”，由业主向业主委员会交纳物业费，由业主委员会聘请专业人员提供物业服务。

小区管理模式及物业费收取方式均属业主自治范畴，业主有权按照法律法规的规定自主决定。某小区业主选择业主自行管理的“自管”模式，这种模式具体是由业主向业主委员会交纳物业费，业主委员会用收取的物业费去聘请专业人员为小区提供物业服务。应当说，这是业主行使自治权的表现形式，这种做法并未违反法律的强制性规定，是合法的。

同时应当注意，业主自管的具体方式方法，法律法规并未做出强制规定。这就意味着，法律并不要求业主必须选择由专业物业服务企业从事物业管理。可见，被告有关“原告不具有物业服务资格，不能做物业服务企业能做的实际工作。不具有物业服务企业资格的业主委员会违法”的说法是没有根据的。

因此，业主委员会有权根据业主大会决议向业主收取物业费。

另外，关于物业费标准问题，国家除了对经济适用房等政策性住房有政府指导价外，对商品房等小区的物业费并未做特别规定，实行市场调节价。因此，某小区的物业费收取标准没有违反法律规定。

（三）业主大会决议有效性与业主交纳物业费的义务问题

1.业主大会决议有效性问题

本案涉及的业主大会会议是指小区业主委员会于2006年12月以书面征求意见形式向业主发放“咨询调查表”的一次会议。该会议应参会146户，实际参会102户，实际参会人数占应参会人数的69.8%，符合修改前《物业管理条例》关于“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”之规定。从投票结果看，同意小区自管的有99票，占全部票权数的67.8%，也符合业主大会作出决定所要求的投票比例要求。该次会议还就2007年实行2.00元/平方米·月的物业费收费标准及费用节余分配方式形成了决议。

被告开发商认为，业主大会没有通知开发商参加，相应决议应属无效。决议是否有效的标准在于这个决议是否符合法律和《业主大会议事规则》等规定或约定的程序和实体要件，而不一定以某一个业主是否参加投票为标准。

我们从上面提到的业主大会会议参加人数和投票结果可以认定被告的这种主张是不成立的。在被告没有相反证据证明业主大会决议无效的情况下，该次业主大会会议是合法有效的。

2.业主交纳物业费的义务问题

我们还应当看到，即使小区业主大会决议是无效的，仍然不能认为被告开发商拒交物业费是正当的。因为业主交纳物业费的义务，一方面是基于物业服务合同的合同义务，另一方面，也是更重要的一个方面，是基于法律规定，是一种法定义务。

从合同义务角度看，某小区2007年和2008年在没有选聘其他物业服务企业的情况下一直由小区业主委员会提供物业服务。这种事实上的物业服务关系，已经使得原告与被告之间形成了一种服务合同关系。根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》关于事实服务情况下业主应当交纳物业费的精神以及《合同法》有关规定，作为业主的开发商应当向服务提供者支付相应的服务费用，而不以业主大会或业主委员会的决议有效为前提。

从法定义务来看，《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。建筑物及其附属设施的费用分摊等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《物业管理条例》明确规定，业主在物业管理活动中，负有按时交纳物业服务费用的义务。

因此，不论业主大会决议有效与否，被告开发商均无权拒交物业费。

综上所述，被告开发商应当向原告业主委员会支付2007至2008年度物业费及利息。

法条链接

《物权法》

第七十八条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（京高法发［2003］389号）

三、关于诉讼主体

7.业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人：

（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；

（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；

（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；

（4）其他损害全体业主公共权益的情形。

业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。