27.国家有强制性的物业服务标准吗？

现实案例

孙小姐住在一个较高档的封闭式小区。2011年7月25日晚上9点多，孙小姐与往常一样回家，打开房门后，却发现客厅地上布满了脚印，房间有些凌乱。她赶紧到卧室查看，发现卧室衣柜里的保险箱不见了。保险箱内有多块名牌手表和10万元现金。孙小姐立即报警，经民警现场勘查发现，房子大门锁芯完好无损，但卧室的窗户有被撬的痕迹。警方认为，这起入室盗窃是盗贼进入小区后，通过撬开卧室窗户实施的。但由于孙小姐卧室部位未在安全监控设施覆盖范围之内，因此，警方在调取监控录像时未发现明显可疑片段。孙小姐找到物业公司理论，认为小区门卫并没有24小时站岗执勤，保安巡查频次少，车辆出入管理混乱等一系列问题都是导致盗窃发生的原因，因此要求物业公司赔偿其损失。物业公司认为其无责任，孙小姐的损失不应当由其赔偿。孙小姐咨询了专业律师，律师告诉孙小姐：“国家有住宅小区物业管理服务等级标准，即使按照最低的三级标准，小区应做到24小时执勤。物业公司应当对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。如果物业公司没做到，就应当承担赔偿责任。”本案中，物业公司由于物业服务不符合国家住宅小区物业管理服务等级标准就应当承担赔偿责任吗？

专家解答

中国物业管理协会于2004年发布了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。该《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房等普通住宅小区物业服务的试行标准。共分为一级、二级、三级三个服务等级，其中，三级为最低标准。业主可根据自身物业服务需求情况，选择相关的服务等级，并与物业公司签订物业服务合同进行约定。经双方约定后，服务标准便对业主和物业公司双方具有了约束力。但是，如果业主与物业公司没有进行约定，《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》并不当然对物业公司发生约束效力。因为该标准并非国家强制性标准。截至目前，国家没有强制性的物业服务标准。

北京市出台了地方标准《住宅物业服务标准》，共分为5级。同样的，该标准为推荐性标准，也非强制标准。

法条链接

《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协［2004］1 号）

北京市地方标准《住宅物业服务标准》（DB11/T 751-2010）