26.物业管理服务包括哪些内容？

现实案例

裴女士住在某高档商品房小区，物业公司按照7.9元/平方米·月的标准收取物业服务费。一天，家中的水龙头坏掉了，需要更换一个新的。裴女士就从商店买来一个新的水龙头，并打电话给物业公司，要求派维修人员上门服务。维修人员按照要求为裴女士更换了水龙头，维修结束后，工作人员要求裴女士支付5元的维修服务费。裴女士不解，“物业服务费我都交了，怎么还管我要钱？”维修人员回答说：“帮您换水龙头不属于物业服务，而是特约维修服务。我们服务中心都已公示了服务事项和收费事项。请您配合。”本案中，裴女士应否交纳5元的维修服务费呢？物业管理服务的范围和基本内容都包括哪些？与特约维修服务有何区别？

专家解答

本案中的裴女士应当交纳5元的维修服务费。因为物业公司帮助业主更换户内的水龙头属于特约服务范围，而不属于物业服务范围。

物业服务，是指物业服务企业（前期物业管理阶段为建设单位）按照其与业主签订的物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地提供的维修、养护、管理服务，以及对物业管理区域内的环境卫生和相关秩序提供的维护服务。可见，物业服务的对象是物业的共用部位和物业共用设施设备及共用场地等，而不包括业主专有部分（业主户内部分）。物业服务收费也是根据物业服务合同约定的标准收取的。需补充说明的是，物业服务费标准有些特殊情况，如北京市的经济适用房小区就是按照0.55元/平方米·月的政府指导价收取。除此之外，均按照合同约定执行。

与物业服务不同，特约服务是为满足个别业主需求而单独提供的。比如户内自用部位和设备（电灯、插座、水龙头、马桶等）的维修、更换，室内保洁、看护老人、儿童等。其收费标准需要接受服务的业主与物业公司单独另行约定，当然，也可一并附带写入物业服务合同中。物业公司应将各项服务明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

法条链接

《物业管理条例》

第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

《物业服务收费管理办法》

第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。