第三节　房地产法的历史沿革

一、我国房地产法的立法概况

我国的房地产立法是从无到有、从粗到细，逐步建立完善的过程。建国初期，规范土地、房产的法律迟迟没有出台，更多的是依靠政策来解决与房地产有关的事项。直至改革开放以后，房地产立法才有了较大的突破。纵观新中国房地产法产生与发展的全过程，我们可将这一切粗分为两个阶段。

（一）建国之初至改革开放之前

这一阶段房地产法基本处于停滞阶段。新中国成立后，围绕没收敌伪财产、代管无主房屋、确认房地产产权归属、接收旧政府房地产档案材料、建立新中国的房地产管理机构等问题，我国颁布了《土地改革法》、《公房公产统一管理的规定》、《关于填发土地房地产所有证的指示》等法规。通过颁布这些法规，建立了一套房地产管理制度。随后，颁布了《关于私有出租房社会主义改造问题的报告》等政策，主要目的是对出租的私有房屋进行社会主义改造，通过付给房屋租金、赎金等形式，将城市房产逐步收归国有，实现城市土地的公有化。这一时期的特点是法治建设相对薄弱，调整房产关系主要以政策和命令为主，特别是在城市房地产方面，不仅没有一部完整的房地产法，而且相关规定也很不系统。“文化大革命”时期，由于受极“左”思潮的影响，法律破坏殆尽，房地产管理工作遭到极大破坏。尽管这一时期也颁布了一些零星的调整私人房产关系的规定和政策，但基本没有什么作用，房地产权利人的利益往往得不到法律保护。

（二）改革开放至今

粉碎“四人帮”后，特别是党的十一届三中全会以后，我国法律建设的春天才真正来临。这一时期我国房地产法制建设经历了起步阶段，发展阶段和逐步完善阶段。

1982年国务院颁布了《国家建设征用土地条例》和《村镇建房用地管理条例》，1983年5月国务院批准了城乡建设环境保护部的《城镇个人建设住宅管理办法》，赋予城镇个人建设住宅的权利。1983年12月国务院颁布了《城市私有房屋管理条例》，该条例对私有房屋的拆迁补偿和房屋买卖、租赁、代管进行了规定，是我国第一部保护城市私有房屋所有权、规范私有房屋交易的法规。同时，国务院还发布了《城市规划条例》，规范了城市建设规划及一些土地管理事项。1986年6月，全国人大常委会颁布了《土地管理法》，确认了土地国家和集体所有制，并对国家建设用地和乡村建设用地以及相关的法律责任进行了规范。总体来说，这一时期的房地产法处于起步阶段，主要以既有的土地利用现状为内容，可流转的房地产制度还没有建立。

以1988年《宪法》和《土地管理法》修订为标志，以建立土地使用有偿制度、建立土地使用权出让和转让市场为主要内容，我国土地立法进入了一个新的发展阶段。修改后的《宪法》指出，城市的土地属于国家所有，土地使用权可以依照法律规定转让。在修改《宪法》的基础上，国家修改了《土地管理法》，增加规定：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。”土地使用权成为一种可以流转的财产性权利，这为房地产市场的形成奠定了基础。随后国家颁布了《城市规划法》，国务院相继颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等一系列与房地产相关的条例、规定，各省、市、自治区根据这些立法精神，也相继颁布了一系列地方性房地产法规、规章，加强对房地产业的法律调整，促使房地产业如火如荼地发展起来。

1994年7月15日第八届全国人大常委会第八次会议通过并颁布的《城市房地产管理法》是我国层次较高的立法，是调整房地产经济关系的最基本的法律，是我国房地产法治建设的一个重要里程碑，是我国房地产市场建立的标志。随着改革的深化、开放的扩大以及社会主义经济、政治、文化和社会建设的发展，为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据《宪法》，我国于2007年3月16日通过《物权法》。《物权法》从民法的角度对房地产关系作了若干重要规定，这标志着我国的房地产法制度建设已经日趋成熟与完善。

当前我国已经形成了以《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》为核心的房地产管理体系。

二、房地产法律规范

房地产法律规范，即房地产法律渊源。由于房地产法律调整的范围较为复杂，房地产法有多种表现形式，既有专门的房地产法规，也有散见于宪法、民法、经济法、行政法、刑法等有关法律、法规之中的法律规范，主要包括如下几大类。

1.宪法

宪法是国家的根本大法，具有最高的法律效力。宪法涉及房地产规范的主要有三点：（1）城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。（2）国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地进行征收或者征用并给予补偿。（3）任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

2.房地产基本法律

房地产基本法律是指由全国人民代表大会制定和修改的、规定和调整房地产经济关系的基本的、核心的规范。调整房地产领域的法律，我国目前最主要的有四部：《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》。除此之外，其他规范还散见于《公司法》、《合同法》、《刑法》等。

3.房地产行政法规

这部分法律规范主要是指国务院制定及颁布的有关调整房地产领域的条例和规定，效力低于宪法和法律，属于第三层次的法律规范。主要有《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《住房公积金管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。这部分法律规范是大量存在的。

4.房地产地方法规

所谓房地产地方法规是指在不与宪法、房地产法律、房地产行政法规相抵触的前提下，由省、自治区、直辖市人大及其常委会制定及发布的调整房地产领域的法规。我国幅员辽阔，地域广大，各地情况不一样，法律允许各省、自治区、直辖市有关立法机构从本地的实际情况出发，制定适用于本地的地方性法规。有关地方性房地产法规，在我国有很大的数量。

5.房地产行政规章

房地产行政规章包括部门规章和地方政府规章。有关房地产的行政规章相当多，例如《规范国有土地租赁若干意见》、《城市房地产抵押管理办法》、《商品房销售管理办法》等。颁布房地产规章最多的职能机构是住房和城乡建设部和国土资源部。房地产规章不能与宪法、法律、国务院的行政法规相抵触。

6.其他规范性文件

其他规范性文件通常是指那些无权制定行政规章的行政机关（如省、自治区、直辖市人民政府其下属的委、局），在其法定职权范围内制定的、在一定区域范围内具有约束力的文件。其他规范性文件的法律效力低于法律、法规和规章的效力，但可作为行政机关作出具体行政行为的依据。

◎学术视野

架空还是充实——论《物权法》对房地产法的影响[1]

作为一部基本法，《物权法》的出台对我国日后相关立法的走向起着至关重要的作用；而作为一部以调整不动产权利归属和利用为主体内容的法律，《物权法》对房地产法律部门的重大影响更是不言而喻。有学者认为《物权法》的出台将架空房地产法中的私法体系，而将房地产法“纯化”为专门调整房地产纵向管理关系的房地产管理法。诚然，《物权法》中大量关于不动产的内容与现有房地产法中的规定有重合交叉之处，但这并不意味着《物权法》的出台就架空了房地产民事法律体系，恰恰相反，《物权法》中关于不动产权利的规定正好补充和填实了现有的房地产民事法律体系，进而为我国房地产法的完善，尤其是与民事立法的协调提供了很好的契机。

一、《物权法》与房地产法共同调整房地产关系

（一）《物权法》对房地产物权关系的调整

物权法的体系包括物权法的立法体系和物权法的内容体系，二者是形式与内容的关系。物权法的立法体系，就是物权法的外在表现形式所构成的体系，这在《物权法》中得到了体现；而物权法的内容体系，是指物权法的内部结构所形成的体系，可以划分为不动产物权规范和动产物权规范，其中的不动产物权规范构成了整部《物权法》的核心和重点。一般认为，不动产包括土地、定着物和与不动产尚未分离的出产物三类，其中定着物主要包括房屋和林木。在不动产物权中最重要的当属土地物权和房屋物权，即房地产物权，这是整部《物权法》中不动产法律规范调整的重心。

1.土地物权

土地物权分为土地所有权和土地他物权。我国土地所有权的主体是特定的，包括国家和集体，土地所有权相应地分为国家土地所有权和集体土地所有权，《物权法》第五章即是对土地所有权的规范。土地他物权，包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权和土地抵押权，前四种属于用益物权，被规范在《物权法》的第三编第十章到第十四章；土地抵押权属于担保物权，被规范在《物权法》的第四编第十六章。

2.房屋物权

房屋物权同样可分为房屋所有权和房屋他物权。房屋所有权的形式主要有：独有、共有以及区分所有，以区分所有为最普遍的房屋所有形式。对房屋所有权的规范主要体现在《物权法》第二编的第五章、第六章和第八章；房屋他物权的内容，在《物权法》草案修改和审议的过程中一直存在争议，曾被纳入房屋他物权体系中的居住权、房屋典权、房地产让与担保权，因种种原因在《物权法》审议过程中分别被删掉，最后《物权法》体系下房屋他物权只剩房屋抵押权，被规定在《物权法》的第三编第十六章。

（二）房地产法对房地产关系的调整

与物权法仅调整不动产中的房地产物权关系相比，房地产法对房地产关系的调整不仅仅局限于房地产物权关系，而是非常充实、全面的。虽然学术界对房地产法的性质、调整对象等方面依然存在争论，但我们认为房地产法应定位为民法性质。在此基础上，根据作为房地产法律关系客体的房地产产品的生产、交换、使用和消费的过程将房地产法律规范大致划分为：房地产权属登记规范、房地产开发用地规范、房地产开发建设规范、房地产交易规范、房地产征收规范、房地产服务规范和房地产社会保障规范。需说明的是，由于我国尚无统一的房地产法，因此对房地产法的立法体系尚存在进一步探讨的空间，以上划分，依据的是房地产法的内容体系。

1.房地产权属登记规范

房地产权属登记贯穿整个房地产活动，确定房地产物权归属、变动及其变动模式、公示方法等。现行的相关规范性法律文件主要有：《城市房地产管理法》、《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等。

2.房地产开发用地规范

主要包括土地使用权出让和划拨的法律规范。现行的相关规范性法律文件有：《土地管理法》、《城市房地产管理法》、（城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城市国有土地使用权出让规划管理办法》、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》等。

3.房地产开发建设规范

包括房地产开发建设主体规范和房地产开发建设行为规范。现行的相关规范性法律文件有：《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《城镇个人建造住宅管理办法》、（夕商投资开发经营成片土地暂行办法》等。

4.房地产交易规范

包括房地产转让、租赁、抵押等法律规范。现行相关规范性法律文件有：《担保法》、《城市房屋租赁管理办法》、《个人住房贷款管理办法》、《城市公有房屋管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》等。

5.房地产征收与征用规范

包括针对集体所有土地的征地规范和拆迁房屋的法律规范。现行相关规范性法律文件有：《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等。

6.房地产服务规范

包括中介服务规范和物业服务规范。其中与中介服务相关的规范性法律文件有：《城市房地产中介服务管理规定》等；与物业服务相关的规范性法律文件有：《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业管理企业资质管理试行办法》等。

7.房地产社会保障规范

包括城镇住房社会保障规范和农村房地产社会保障规范。现行相关规范性法律文件有：《住房公积金管理条例》、《城镇经济适用住房建设管理办法》等。

二、《物权法》对房地产法体系之映射比较及其影响

通过上述对物权法和房地产法所调整的房地产关系来看，物权法和房地产法的确在众多领域存在规范的重合，但这种重合不足以使《物权法》架空房地产法中的民法规范。

（一）房地产法的调整对象广于《物权法》

1.纵向考察。物权法的调整重点是房地产所有权和他物权，主要规范物之归属和利用，如房地产物权的归属、房地产抵押权的设立等，属典型的静态法；房地产法的调整重点是整个房地产业，主要规范房地产作为一种产品的生产、流通、交易和消费过程，如房地产的开发建设、中介机构的运营等，属典型的动态法。

2.横向考察。作为我国的基础产业和支柱产业，房地产业涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业及服务业等行业，在这一产业的运行过程中除了物权以外，还有众多其他权利类型，如债权、股权、信托权、知识产权等，这些都需要房地产法来进行综合调整。《物权法》只是以物权为调整对象，不能规范一切的财产权，如房地产债权、房地产知识产权等。

（二）房地产法的调整手段多于《物权法》

《物权法》是民法体系下的基本法，调整平等主体之间的物权关系，属于典型的私法，适用私法的调整手段。如果仅用《物权法》之私法调整手段来驾驭房地产业，则多少有些力不从心。房地产作为最重要的生产生活资料，关系国计民生，体现着国家的宏观管理和行政干预。

房地产法律关系就性质而言大致可分为房地产民事关系、房地产行政关系和房地产社会保障关系。这与房地产业本身具有较强国家干预性和对象特殊性的特点有关。虽然房地产法以民法规范为中心，但还是表现出很多公法和社会法的因素，如《城市规划法》、（住房公积金管理条例》等。因此，在处理房地产法律关系的过程中，不仅需要私法的调整手段，还需辅之以公法的调整手段，如房地产征收。

（三）房地产法的调整规范细于《物权法》

通过对《物权法》中调整不动产法律关系的条款进行梳理，可以发现即使是在房地产业中的物权领域，《物权法》的调整也是不充分的。例如，在《物权法》条文中保留大量的未尽事宜，这些事宜需要“依照土地管理法等法律规定办理”。如在“建设用地使有权”一章中，就有四处明文规定需根据房地产法等法律、法规进行调整，分别涉及以划拨方式设立建设用地使用权、缴纳土地使用权出让金、非住宅建设用地使用权期间届满后的处理和集体所有土地作为建设用地的重要问题。可见，作为一部基本法，《物权法》只能从宏观的角度勾勒出基本的房地产物权框架，但对于具体问题的法律适用，《物权法》的调整就显得有些捉襟见肘了。

《物权法》之所以难以取代房地产法中的民事规范，一方面就立法技术而言，《物权法》的普适性难以适应房地产业的专业性，在很多具体问题上很难作出更细致的规定，如建设用地使用权出让金的缴纳，就涉及出让金数额的确定、支付方式、期限及法律后果等问题，《物权法》对此不能面面俱到，否则必然导致条文的冗繁和体系的失衡；另一方面，在法律涵射范围方面，《物权法》的静态属性也难以适应房地产业的动态过程，如对集体所有土地作为建设用地的使用，除了涉及集体土地所有权和建设用地使用权两大物权关系外，还涉及征地的程序、审批权限、补偿安置等问题，这些内容显然已经超出《物权法》规范的涵射范围。因此，《物权法》中的多处规范就有必要让位于房地产法，由后者对相关问题作出了更为细密的规定。

尽管《物权法》与房地产法存在众多规范重合之处，但并不能取代房地产法中的民事法律规范，更不能架空房地产法中的民事法律体系。相反，《物权法》中关于不动产物权的规范构成了整个房地产民事法律体系的核心部分。在房地产法领域正缺少一部明确权利归属规则的基本法律规范之时，《物权法》的出台恰好充实了现有房地产法律框架下的民事法律规范，尤其是物权法律规范，为建立完善的房地产法律体系奠定了良好的基础。

三、《物权法》出台后我国房地产法律体系的构建与强化

《物权法》出台之前，房地产法体系中有很多受《物权法》指引的法律法规难以进行系统的修改与整合。《物权法》出台以后，一些基本的权利规则得以确定，房地产民事法律框架也由此得以成形。这样，就可以在《物权法》确定的房地产权利体系之下构建并强化房地产民事立法。一方面，要借鉴传统民法中房地产物权的类型，继承和保留原法中对于现实房地产关系有价值的物权制度；另一方面，要根据现代经济生活对房地产利用的需求，大胆创造新的房地产物权形式，细化房地产他物权的类型及内容，以更好地发挥房地产的使用价值和增值价值。具体而言，可以从如下几个方面完善我国房地产法律体系：

（一）强化民事私法在房地产法体系中的统领作用

迄今为止，我国各效力层次的房地产法律均突出行政管理色彩，这与过去我国的计划经济体制和民事权利基本法的缺位不无关系。我国正在完成计划经济向市场经济的转变，《物权法》的出台使房地产私法权利体系得以初步确立，因此，我国的房地产法律体系应当构建成一个以高扬房地产民事权利，促进房地产交易为主体的法律体系。

（二）构建城乡统筹，既覆盖城市，又涵盖农村的房地产法体系，尽快实现农村和城市房地产市场的统一

在我国法律体系的建设过程中，城市和农村在很多领域都是分别立法、单独规制调整，其中房地产法在这方面表现得尤为明显。随着农村城市化进程的加快，许多法律关系如“农地入市”等亟须得到统一规制和协调。《物权法》所建立的物权体系回应了这种需求，而没有以城乡作为划分权利类型的标准。因此，我国的房地产法律体系应当在《物权法》构架的权利思想指导下，建立一个覆盖城市和农村的房地产法律体系。

（三）在《物权法》的指引下，需要对房地产领域中的法律法规作出修正和调整

由于缺乏统一的房地产法，房地产领域的法律法规甚至部门规章之间存在诸多冲突和争议，很难协调。在《物权法》所确立的物权变动规则、登记规则和所有权规则、他物权规则等基本规则的指导下，现行房地产法中许多模糊的问题得到了澄清，相应地，诸如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《物业管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》等规范性法律文件，都应当作出与《物权法》协调一致的更正和修改。而这些相关法律法规的协调统一，也使得统一的房地产立法成为可能。

综上，《物权法》出台后，对于整个房地产法律体系的建立起到了提纲挈领的作用，更加充实和完善了房地产法律体系，为房地产法律体系的设计与制度建设奠定了坚实的基础，也为我国统一房地产法的建立迈出了坚实的一步。

◎理论思考与实务应用

一、理论思考

（一）名词解释

房地产　房地产业　房产　地产　房地产法

（二）简答题

1.简述房地产的特征。

2.简述房地产法的调整对象。

3.简述房地产法的作用。

（三）论述题

1.论述我国房地产法的基本原则。

2.论述我国房地产法的发展历程。

3.论述我国房地产法的法律渊源。

二、实务应用

（一）案例分析示范

案例一　夫妻共有房屋买卖案

2009年5月1日，甲方与乙方签订房屋买卖合同，甲方将房屋产权登记为甲方个人的住房一套出卖给乙方，双方约定：总房款为人民币110万元；房屋产权过户手续在2009年8月1日前办理完毕。签订合同后，乙方如约支付相应的购房款，甲方也将房屋交付乙方占有使用。2009年7月，乙方一直要求甲方协助其办理房屋产权过户登记手续，甲方因考虑到房价涨幅较大，按照合同约定价格交易，其将损失五十余万元，遂以其所签合同出卖的房屋系夫妻共有财产、现其妻子不同意出卖、自己单方没有处分权为由，拒绝履行协助乙方办理产权过户手续的义务，要求乙方退房、自己退款，双方发生纠纷。2009年11月 5日，乙方起诉至人民法院，要求甲方协助办理产权过户登记手续。[2]

问：买受人不知是共有财产而购买共有之房屋造成损失的，其权利如何救济？

【评析】本案中，房产证上只登记有甲方一人姓名，买受人乙依据该房屋登记的产权人认定该出卖的房屋属于出卖人个人所有，不知道也不应当知道该房屋属于夫妻共有，其与出卖人甲签订房屋买卖合同的行为没有任何过错；出卖人出卖该房屋时有告知买受人该房屋属于夫妻共有的义务而不履行，房屋买卖关系成立，出卖人有过错。

《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任。甲乙双方签订房屋买卖合同后，甲方不履行协助办理房屋产权过户登记手续的义务，致使买受人乙无法取得房屋所有权证，由此造成买受人的损失，应当由出卖人承担。买受人乙有权要求出卖人甲赔偿给自己造成的实际损失。

案例二　理解遗嘱意思表示分歧纠纷案

1990年，田某与已有5个子女的萧某结婚。1996年，萧某的单位分给萧某公产住房一套，承租人姓名为萧某本人。2005年，萧某立下一份遗嘱：自己去世后，一切财产和房屋使用权由田某继承。当时房产仍为公产房，萧某为承租人。2006年，萧某取得了该房产权证，登记的产权人姓名为萧某。2007年5月，萧某因病去世。萧某去世后，其遗嘱成为家内争执的焦点。[3]

问：萧某的遗嘱是否合法有效？在取得该房屋所有权后，萧某并没有对所立房屋继承遗嘱进行修改，田某是取得该房屋的使用权还是所有权？

【评析】《继承法》第16条规定，公民可以依法立遗嘱处分个人财产。第17条规定，遗嘱的形式有公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱以及口头遗嘱等。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写、签名并注明年、月、日。

本案中，萧某立有自书遗嘱，自愿将自己一切财产全部留给再婚妻子田某。萧某在立自书遗嘱后，对遗嘱中所指向的房屋“承租使用权”在取得所有权后，并没有通过新立遗嘱进行补充或者更正，变更为“房屋所有权”；在萧某去世后，该事实不可能有任何形式可以补救，为此，萧某的子女与田某发生房屋所有权归属之纠纷。

在诉讼中，法院经过审理认为，萧某生前所立遗嘱合法有效。理由是：萧某之所以在遗嘱中，表述为住房的使用权，是由于当时该房尚属公产房，争议房屋在订立遗嘱时还不在萧某个人财产范围内；后来，萧某租用单位的房屋，双方用夫妻共同财产买断该房屋取得所有权，办理了房屋所有权证，该房屋由原来的承租使用权转化为房屋所有权，按照房产登记属于萧某所有财产范围，即应包含在萧某自书遗嘱所指的“一切财产”之内。《继承法意见》第35条规定：“继承法实施前订立的，形式上稍有欠缺的遗嘱，如内容合法，又有充分证据证明确为遗嘱人真实意思表示的，可以认定遗嘱有效。”为此，法院依据萧某所立遗嘱，认定：萧某立遗嘱后取得所有权的遗产房屋，应遵照萧某的遗嘱——“一切财产由田某继承”的意思表示，由田某继承，萧某的子女不能继承。萧某的5个子女对萧某的遗嘱内容在理解上存在偏差，不符合遗嘱人的意愿，因而对其诉求依法不予支持。

案例三　村民变居民原依法取得的农村房屋登记案

1988年，原村民王某与丈夫张某自建楼房两间，平房一间，1993年在土地初始登记时，领取了土地初始登记证书。领取了集体土地建设使用证后，张某因调动工作，来到某市工作，考虑夫妻分居生活不方便，后王某也随张某来到该市定居。1995年王某的户口从农村迁入该市转为非农业户口。1996年该市农村房屋产权普查登记时，王某因不知晓而未登记。2009年，王某年老回家乡在原房屋内居住，在提供建设工程许可证、集体土地建设使用证后，向房屋登记机关申请登记。因王某夫妇及子女现均为城市户口，且王某也不能提供目前属于该村村民的证明，不符合《房屋登记办法》及《土地管理法》的有关规定，房产登记机关没有为其办理房产登记。[4]

问：非村民能否成为农村房屋所有权人？

【评析】现行《土地管理法》（2004年修正）第43条规定，在集体所有的土地上只能进行村民住宅、乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。也就是说只有村民、乡镇企业和乡（镇）村公共设施和公益事业三类主体能够成为房屋的所有权人，城市户口的居民在通常情况下只可能因为继承等原因而享有房屋的使用权。但是否存在例外的情形？限制城镇居民到农村建房买房是1999年1月1日起生效的《土地管理法》开始规定的。同年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定，农村的宅基地不得向城市居民出售，有关部门也不得为违法购买的住宅发放土地使用证和房产证。但在该法颁布之前，如前所述1988年修改的《土地管理法》是承认城市居民在农村集体土地上建房的。因此，1999年1月1日前，城市居民可以拥有农村房屋所有权。

（二）案例分析实训

案例一　国有土地使用权转让合同纠纷案

王某通过合法程序取得了一块国有土地的使用权，吴某发现王某取得的该块土地有巨大的升值空间，在王某尚没有开发的前提下，以高价要求购买该块土地的使用权。王某看到有利可图，就同意将其转让给吴某，双方签订了国有土地使用权转让合同，但一直没有办理过户手续，后发生纠纷，诉至法院。[5]

问：王某能否将取得的土地使用权转让给吴某？该土地使用权转让合同的效力如何？是否发生了物权变动？

案例二　房屋补偿安置协议纠纷案

甲在某市有一套房子，2008年6月因其所在街道拆迁，甲与开发商某房产开发公司乙签订了补偿安置协议，约定：乙为甲提供位于本市乡土田园小区6号楼4单元302室产权调换房一套，过渡期为1年。协议签订后，甲在规定的期限内将房屋让出并迁至乙为其提供的周转房中过渡。2009年3月，乙将乡土田园小区6号楼4单元302室出售给丙，并办理了产权过户登记。甲发现后找乙论理，乙同意将另一套房屋用于安置甲，甲不同意，经协商不成，甲诉至法院，要求乙按安置协议中的约定履行。[6]

问：如果你是本案的法官，将如何处理本案？

案例三　两个不同的房产赠与案

祖父母有一儿一女即张某的父亲张甲和姑姑张乙。祖父母在世时，将其名下4间房子赠与儿子张甲。过户前，房产证上是张某祖父母的名字，过户后是张甲1人的名字。祖父母去世4年后，张乙因听其兄购房赠给情妇。一时气愤提起房屋继承诉讼，说张甲名下的房子有自己1份，其理由是：当初盖房子时，她还没有出嫁，户口还在家里；同一父母的房屋赠男不赠女、重男轻女，违反男女平等的法律原则。

1990年，张甲私自在外购买一套价值20多万元的房子赠与情妇李某，并在当时就过户到李某名下。2010年7月，李某因经营需要，以这套房子到银行办理贷款抵押，贷出70多万元。2011年年初，李某具有所有权的房子要拆迁，拆迁补偿款达190多万元。张某与母亲起诉李某，要求法院判决确认李某的该套房子归张甲夫妇所有。[7]

问：祖父母的房产赠与儿子不赠与女儿，是否合法有效？姑姑张乙的起诉是否符合起诉条件？张甲在婚姻关系存续期间，私自购房赠与情妇李某的行为是否有效？

参考书目

1.唐烈英：《房地产法学》，法律出版社2008年版。

2.吴春歧、楚道文、王倩：《房地产法新论》，中国政法大学出版社2008年版。

3.房绍坤：《房地产法》，北京大学出版社2011年版。

4.贾登勋、脱剑锋：《房地产法新论》，中国社会科学出版社2009年版。

---

[1]陈耀东、王爻：《架空还是充实——论〈物权法〉对房地产法的影响》，载《中国房地产》，2007年第5期。

[2]唐烈英、陈华杰：《房地产法实务教程》，中国人民大学出版社2012年版，第163页。

[3]唐烈英、陈华杰：《房地产法实务教程》，中国人民大学出版社2012年版，第228页。

[4]唐烈英、陈华杰：《房地产法实务教程》，中国人民大学出版社2012年版，第253页。

[5]唐烈英、陈华杰：《房地产法实务教程》，中国人民大学出版社2012年版，第27页。

[6]唐烈英、陈华杰：《房地产法实务教程》，中国人民大学出版社2012年版，第87页。

[7]唐烈英、陈华杰：《房地产法实务教程》，中国人民大学出版社2012年版，第234页。