第二节　房地产法的基本原则

房地产法的基本原则是由房地产法所调节的社会关系的基本性质决定的，集中反映了房地产法的本质特征。它是房地产立法、执法、司法、守法活动全过程的指导思想和行动准则，同时也体现着国家的基本房地产政策。总之，房地产法的基本原则在房地产中具有重要意义。

一、坚持社会主义土地公有制原则

社会主义土地公有制是我国土地制度的核心，我国宪法和法律都明文规定土地所有权只能归国家和集体所有。《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地进行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》和《民法通则》对此也有相关规定。依据法律规定，房地产开发用地主要是指国有土地。因而在房地产领域坚持社会主义土地公有制原则，主要就是要坚持城市土地国有制，维护城市的土地所有权不受侵犯。为此，国家实行土地用途管制制度，坚持国家垄断一级土地市场，保障国家土地所有权经济利益的实现，维护国家土地所有权不受侵犯。

二、合理利用和保护原则

土地是十分宝贵的资源和资产，我国耕地人均数量少，总体质量水平低，节约用地和合理利用和保护耕地十分重要。我国《宪法》第10条第5款明确规定：“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”《土地管理法》第3条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”该法第4条规定：“严格限制农用田地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”该法第36条还规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。”为此，房地产法律法规还规定了相关的制度和措施，如实行土地用途管制制度，土地的使用必须按批准的用途。即使是依法改变土地用途的，也应当办理土地变更登记手续。

三、保障房地产权利人合法利益原则

房地产权利人的合法权益是其进行房地产交易和正常生活、生产的基础和前提。维护房地产权利人的合法权益是房地产法的基本任务。我国《宪法》第13条第1款规定：“公民合法的私有财产不受侵犯。”《城市房地产管理法》地5条明确规定：“房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”并且该法还规定了一系列比较具体的措施来保障房地产权利人的合法权益。例如规定国家对土地使用者依法取得的土地使用权在出让合同约定的使用年限届满前不能收回，如遇特殊情况需要提前收回的应给予相应的补偿；例如规定依法取得的土地使用权可以作价入股，合资、合作开发经营房地产；例如还规定国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度等。但总的来说，当前我国房地产相关法律法规内容多偏于行政管理，对私权的保护相对较少，这对于保护房地产权利人的权益十分不利。在这种情况下强调保护房地产权利人的利益具有特殊意义。

四、实行土地有偿使用原则

在商品经济条件下，土地经过开发利用，凝结了人类的劳动力，使其受到商品价值规律的支配成为了一种有价值的自然资源。在计划经济的年代，我们用行政手段无偿、无期限、无用途限制地使用土地，排除了市场机制的作用，使得土地使用的商业价值未能得到开发，同时使得土地利用率低，使用效益差，土地浪费十分严重。改革开放后，我们借鉴国际经验，规定我国城市房地产开发用地取得方式采用土地使用有偿出让的办法，即坚持土地所有权归国家所有的前提下，国家将土地使用权有偿出让给使用者，使用者按合同规定的用途去开发经营土地，而国家通过出让土地使用权获得的收入去发展经济，进行城市基础设施建设，改善人民的生活水平。我国《土地管理法》明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。”与之相配套的具体措施例如实行土地用途管制制度，房地产价格评估制度，房地产成交价格申报制度等等。