CHAPTER 2　第二章　版圖的擴張1898——1941

Sir Cecil Clementi explained that although the Hong Kong territories were divided into three parts viz, the Colony of Hong Kong, old Kowloon and new Kowloon (i.e. the leased territory) yet for practical purposes they constituted a single entity that of Hong Kong Harbour. The Southern side of the harbor (i.e. the colony) was almost if not quite fully developed; the northern side was beginning to develop and would develop rapidly if security of tenure were assured. Persons and firms interested would take up land for large undertakings only if granted leases beyond the period for which the territory has been leased by the Chinese Government to His Majesty’s Government, i.e. 99 years from 1898. It was pointed out that the lease from Government to Government was not merely a land lease, but a lease of all sovereign rights: this would include the right to dispose of land and allot leases even beyond the term of the head lease. Sir C. Clementi therefore urged that, in the best interests of the colony and of the new territories themselves, he should proceed to grant leases for periods beyond the balance of the 99 years. Sir V. Wellesley pointed out the danger of seeming to dispose of that which it might not be in our power to give; the danger of encouraging Hong Kong to think that we were going to keep the New Territories forever ...

（港督）金文泰爵士解釋雖然香港地區分為三部份：香港殖民地、九龍及新九龍（租借土地），實際上是一個單一實體，即香港海港。海港的南面為殖民地，幾乎（如果不是）全部都已發展，北面開始發展，如果租期得到保障會發展得更快。有興趣的人士及公司只會在獲批超越中國政府給予國王陛下租期（由1898年起計算九十九年）的情況下，才願意投資土地作重大發展。有稱政府與政府之間的租約並非單指土地的租約，應被視為所有主權的租約，包括賣地及延展租約至原租約所列的期限之外。金文泰爵士因而力勸為殖民地及新界的最佳利益着想，應着手批出超越九十九年剩餘租期以外的租約。（殖民地部大臣）威利斯利爵士指稱這會讓人懷疑英國行使非其權力範圍內之事，此舉有鼓勵港人相信英國要永遠擁有新界的危機。……

—〈香港新界租約備忘錄〉，《殖民地部函件》編號

CO129/507/6，1928年11月7日

在1840－1860年代，當香港人口仍未超過十萬時，以歐洲城市的發展經驗作為藍本的城市規劃，仍然未暴露其弱點，但當華人人口不斷增加，上環、西環、灣仔等區域不但居住環境過於擠迫，更陷入無法控制公共衞生及治安問題的境地，政府的管治顯得軟弱無力。城市核心區域原有的配套設施，已遠遠追不上城市的需要¹。十九世紀下半葉維多利亞城的歐式設施，原沒有預料到城市人口的增長會如此迅速。華人社區的住房、供水、排污、治安、衛生等問題，都不是港口的貿易設施所能解決的。政府既沒有刻意去規劃華人社區，也沒有管治華人社群的經驗，基層人口激增所帶來的民生問題一浪接一浪，沒有停息；不同的應變措施，一個接一個推陳出新，嘗試提供解決方案，勉力維持。但政府部門之間缺乏協調，加上土地資源不足、經濟實力薄弱，難以駕馭充滿民族仇恨的低下階層，以及擁有經濟實力的商業精英的反對力量。十九世紀末葉的香港，可謂是一個管治混亂、衛生環境惡劣的城市。

界限街以南的九龍半島，只有3平方哩（7.8平方公里）²可供政府開發（參考圖2.1），土地面積原本已十分有限，而大部份又被闢作軍事用途。到了1880年代，九龍半島的發展仍然相當有限，只限於半島的西岸，南端要到二十世紀初才開始發展。政府逐漸意識到要擴張城市的核心範圍，方能解決因人口急增所帶來的種種問題。1898年英國成功租借了新界土地，開發土地及規劃土地用途就開始主導着城市的發展，香港的城市發展方向由此產生了很大的變化。1898年6月簽訂的《展拓香港界址專條》，擴張了城市的疆域，為香港提供了新的土地資源，疏導新增的人口，否則港島的狹小空間恐怕已無法再滿足居民的訴求。到了二十世紀初，政府需解決與原居民土地業權衍生的糾紛，所面對的挑戰從技術問題變為人事問題，與此前階段截然不同。十九世紀末二十世紀初，中外政治動盪的形勢，使流入香港的中國人願意忍辱負重，反而給予香港政府一個喘息的機會。

圖2.1　九龍半島地圖（1887年）

地圖來源：地政總署測繪處