房地产泡沫究竟有多大？

中国的房地产有多少泡沫？我们以数字说话，自2008年起，全国共有33万亿社会资本因政府导向，盲目从制造等领域撤出进入楼市，最终多建了4000万套房子。

中国房地产市场在政府行政干预下导致巨大的波动，且对经济造成了极大的伤害。各位晓得吗？如果我们的政府在2008年没有选择救市，而是让房地产市场自我调节价格，那么我们今天的房地产市场很可能会出现接近于1的泡沫指数，也就是市场正常的局面。但因为我们的政府接二连三地调控楼市，最终导致我们从2008年起，向房地产市场无谓增多了几十万亿元的资金流入量。

告诉各位，房地产对整个经济的拉动指数是3.15。其中，每100元的房地产需求可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦和煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，等等。所以综合起来，每100元的房地产开发投资，会影响其他行业215元的需求，一共产生315元的产出。

我们再结合房地产泡沫指数来算一下。2009～2013年，我国在房地产方面的直接投资一共是30.4万亿元。如果我们的政府在2008年和2012年没有进行两次楼市刺激，且假设我们的房地产市场在价格自我调节之下，房地产投资泡沫比例为1，则2009～2013年对房地产的投资增量应该是20万亿元。所以，从数理分析上看，两次刺激政策导致的房地产投资直接损失有10.4万亿元。加上3.15的乘数效应，全社会总损失资金高达33万亿元左右。

那么再假设，如果经济危机以来，我们对房地产投资的增幅为0，则泡沫指数为0，那么我们的房地产投资直接损失为15.1万亿元；如果金融危机以来，对房地产投资的增幅和欧美一样，是负增长，假设泡沫指数为－1，那么我们的房地产投资直接损失为18.9万亿元。

再告诉各位，政府在调控房地产的同时，除了把资金这个要素从其他市场抽离出来注入房地产市场，还把人力资源都集中到了房地产市场。在2008年调控之前，根据中宏数据2004－2007年的统计，中国地产开发企业的数量是非常稳定的，大概有6万多家； 2008年调控之后，大家都认为房价不会跌了，于是一下子挤入相当于过去总数40%的新增房地产公司，导致地产商圈也人满为患。各位是否考虑过，这多出来的40%地产商很可能来自制造业，在政府调控发出的错误信号导向下，他们盲目地进入了地产界。

膨胀的房地产

当任何一件商品成为投资或者投机的对象时，那么毫不意外的，这件商品上附着的资本就会如滚雪球一样，越胀越大，最后甚至掩盖掉商品的本质，在这个定理之下，房子也不例外。

改革开放后的二十年里，中国人热衷于赚钱，投资赚钱存在于社会的每个领域，然而却很少有人想过用房子做投资商品。为什么大家不热衷投资房子？原因很简单，房子单位价格高且价格上升空间有限，作为长期保值可以，但短期赚钱却很难实现。

然而，在进入21世纪之后，这种情况却慢慢发生了变化。很多人忽然发现，房子不仅能住，还能成为投资的产品，自己所住的房子如果拿到市场上转一圈，陡然就会升高。而与此同时，越来越多的农民开始走入城市也给房地产业带来了需求，就这样，一些先知先觉的人意识到，靠房子发家的时代到来了。

第一批投资房地产的人赚到了钱，紧跟着就是第二批，第三批，最后全社会都被房地产市场的火热吸引了起来。越来越多的人开始做起了靠房子发财的梦，越来越多的资本开始被投入到房地产业里来。

2001年，整个中国住房市场的投资额在5千亿元左右，到了2011年，这一数字就达到了惊人的4.4万亿，10年间增长了8倍，而2012年整个房地产市场的投资总额更是达到了惊人的7.2万亿。到了2015年，这一数据更是上涨到11.5万亿。

2014年，中国新开工建设的住宅楼总面积约18亿平方米，销售面积8.06亿平方米，销售额5.25万亿元，分别是2002年相应数据的4.2倍、3.8倍和11.2倍。

大量资本地涌入带来的是价格的飞涨，据某房地产研究网站统计，自2003年房地产市场膨胀开始到2013年，全国房地产价格10年间上涨了差不多三倍，而各一线大城市的房价涨幅则更为迅猛。

以北京、上海、广州三大城市为例:北京市2003年的房产均价为4456元，2013年的北京市房产均价则高达36229元，近乎是10年前的9倍。上海市2003年的房产均价为4989元，2013年的上海市房产均价则高达26818元，近乎是10年前的6倍。2003年广州市的房产均价约为4000元，而到了2013年，这一数字则提高到18429元，为10年前的4.5倍。

如此高的投资和房价涨幅，带来了房地产业的兴旺，但与此同时，很多清醒的人也慢慢意识到，房地产业的兴旺似乎是有点过头了，这兴旺当中总有些东西是让人觉得不对劲儿的。那么，是什么不对劲儿呢？答案就是经济规律。

房产升值的实质

1998～2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6～6.9区间，2004年后快升至2007年的8.0，随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9，2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。

以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35个大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳(一线城市) ；天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州(二线城市) ；石家庄、呼和浩特、南宁、海口、贵阳、昆明、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐(三线城市)。

我们将35个城市划分为一二三线城市，2014年一线城市房价收入比大幅上升至14.6，二线城市小幅回落至8.19，三线城市小幅回落至7.45，这反应了后房地产时代“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大城市迁移”的新特征。

35个大中城市中，房价收入比较高的多为东部城市，其中深圳高达20.2，深圳一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，需要花费20.2年才能实现。其后依次是厦门、北京、上海、广州、杭州和福州，分别达到15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8。与2013年相比，2014年长沙、南昌、哈尔滨、郑州、武汉、长春房价收入比出现不同程度的下降，反应了东北、中西部等以重化工业和资源为主的城市经济回落、人口流出的状况。

综合历年的数据，房地产供过于求的实质一目了然。

经济学告诉我们，价格是由价值决定的，并围绕价值上下波动。价格受供求关系的影响很大，当市场上供过于求的时候，价格就会高于价值，而当市场上供小于求的时候，价格就低于价值。

举个例子:白菜的成本为10元，市场上的白菜供应数量是10棵，需求也是10棵，那么价格就可以定到15元，有利润但不离谱；而供应量不变，需求加大到20棵，那么价格无疑就会抬高，卖到20元也有人买；但如果市场上只需要一棵白菜，那么毫无疑问，白菜的价格就会下降，甚至下降到比成本还低。

房子无论属性如何，只要一进入市场，那么它同样是商品，有着和白菜相同的命运。我国房子的价格飞涨，这自然不是因为中国人收入增加所致。

违背经济规律，我国房价却高得如此离谱，这就是过度投资和博傻投资在作怪了。