中国楼市泡沫该由谁负责？

美国经济学家，第十三任美国联邦储备委员会主席格林斯潘说过一句话:“泡沫只有在破灭之后才知道是泡沫。”格林斯潘用这句话形容了人在经济规律面前的短视，然而在现如今的中国，即便是最短视的人，也不能否认房地产市场上出现的泡沫了，因为这泡沫实在是太过巨大了。

房地产业在我国经济中占的比重非常之大，可以说关系到国家命脉，同时也和我们每个人的生活息息相关，因此，任谁也不希望房地产业出现灾难。可是，房地产泡沫终究是形成了，那么，谁是中国房地产泡沫背后的推手呢？面对如今的局面，谁该为中国的房地产泡沫负责呢？这个问题，是值得我们每一个人思考的。

中国房地产泡沫的第一大推手——经济发展。经济发展导致房地产泡沫，这句话听起来十分匪夷所思，但个中道理确实是存在的。

经济的发展会带来社会财富的增加，中国改革开放几十年经济的飞速发展使得政府和民间积累了大量的资金，这些资金不能为实体经济全部消化，就必然进入到回报率颇高的房地产市场，而随着进入房地产市场的资金越来越多，投资房地产的回报率越来越高，原本存在于实体经济当中的资金就被吸引了进来，到最后，整个社会的经济就全部围绕房地产展开了。

在这个问题上面，我们是有前车之鉴的。譬如“四小龙”，在经历了经济持续高速发展之后，房地产泡沫开始出现，并最终导致了1997年的经济危机。对于因经济发展而导致的房地产泡沫，格林斯潘将其总结为“非理性繁荣”，意思是经济的发展并不在一个相对理性的轨道上，那么其结果就必然会出现问题。

中国房地产泡沫的第二大推手——货币政策。但凡探讨中国房地产泡沫，央行的货币政策总是免不了要被人拿出来说说的。

在金融学范畴，广义货币( M2)是一个非常重要的名词。广义货币不仅包括经济体内流动性较强的现金和活期存款，还包括流动性稍差但有收益的存款货币等，因此这一数值不仅可以衡量一个社会的现实购买力，还可以反映这个社会的潜在购买力。

而根据货币学基本原理，一个国家经济每增长100元价值，中央银行也应该相应供给100元货币，如果供给的货币超出100元，则意味着货币超额发行。

2015年1月，中央银行发表数据显示：2014年我国广义货币( M2)数额为122.84万亿元，较2013年的103.61万亿元上涨了12.2%。与此同时，2014年我国GDP总额则为63.6万亿，广义货币( M2)与GDP比值为1.93倍，而同样的比值在美国和欧洲都不超过1，由此可见，我国的货币超发是十分严重的。

超发的货币进入社会之后必然流向回报率最高的领域，因此就为房地产市场注入了大量的资金，而大量的资金又是房地产泡沫能够出现的根源，因此说在中国房地产泡沫这个问题上，央行的货币政策是难辞其咎的。

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在经济学范畴，货币分为狭义货币和广义货币。

在我国现行的货币分层中，流通中现金用M0表示。

狭义货币M1 = M0 +可开支票进行支付的单位活期存款；

广义货币M2 = M1 +居民储蓄存款+单位定期存款+单位其他存款+证券公司客户保证金；

另外还有M3 =M2 +金融债券+商业票据+大额可转让定期存单等；

其中，M2减M1是准货币，M3则是根据金融工具的不断创新而设置的。

M1反映着经济中的现实购买力； M2不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。若M1增速较快，则消费和终端市场活跃；若M2增速较快，则投资和中间市场活跃。中央银行和各商业银行可以据此判定货币政策。M2过高而M1过低，表明投资过热、需求不旺，有危机风险； M1过高M2过低，表明需求强劲、投资不足，有涨价风险。

中国房地产泡沫的第三大推手——国际热钱。随着国与国之间联系越来越紧密，国际贸易越来越发达，资金在国际间的流转也就越来越频繁。我国房地产市场的快速发展起始于2002年，而非常巧合的是，在同一年美元指数开始急速下跌，自2002年到2008年的6年间，美元指数由121点一路跌至71点，跌幅超过40%。因此我们可以得出结论，中国房地产市场的兴起和美国美元指数的下跌，其实是国际间资本巨额流动在作怪。

其实不仅仅是中国，包括巴西、印度等新兴市场经济国家都出现过类似的问题，要么通货膨胀、要么资产价格上涨，或者两者同时出现。这都是世界货币体系缺陷形成的“美元”陷阱，实质就是国际资本以飞快的速度流出美国流向新兴市场国家来投机高额回报。

中国房地产泡沫的第四大推手——土地制度。在市场经济国家里，我国的土地制度是相对复杂的，我国实行的是国有或者说集体土地制度，土地供应市场的行政化非常严重。

行政垄断土地审批，导致土地成为稀缺资源，进而抬高了地价，地价上涨最终会被加入到房地产市场的成本当中，导致了房价的持续高涨，在房地产泡沫的形成过程中起到了推波助澜的作用。

中国房地产泡沫的第五大推手——商业银行。银行信贷在社会经济中应该起到一个杠杆的作用，当某个行业过热而产生泡沫时，银行信贷的做法是对其降温，然而中国的商业银行面对房地产泡沫的所作所为却是火上浇油。

有数据统计，2014年底，我国全部金融机构本外币各项贷款余额为86.8万亿元，而同期的GDP则为63.6万亿元，两者达到了1.36倍。其中2008年之后货币信贷刺激的三年里，银行放贷达到26万亿，占55万亿总贷款的近50%。这就解释了为什么在2008年全球发生金融危机之后，中国房地产市场非但没有遭受打击，反而与全球房价下降趋势呈逆向运行且出现暴涨态势。

中国房地产泡沫的第六大推手——投资市场。我国的投资市场过于单一，除了股市之外，民间很少再能找到其他的投资对象，因此使得民间多年来积累的庞大资金只能流向房地产市场。而另一方面，长期的低利率甚至负利率给人民造成了对货币贬值的恐惧，迫使百姓将多余的资金买进房产保值乃至增值。

中国房地产泡沫的第七大推手——持有成本。持有成本过低，这是很多经济学者认同的，形成中国房地产投资的共同诟病。持有成本是持有房产所必须支付的成本，这一成本的抬高可以抑制房地产市场上的盲目投机行为，对房地产泡沫的抑制作用非常明显。

但可惜的是，在我国房地产市场中，除了交易费用外，持有领域的成本几乎为零，这就给了投机者以可乘之机。没有成本的占有，可以使他们肆无忌惮地把资金投入到房地产市场当中，因此说没有房产税，这可以说是我国房地产监管领域的一大失误。

对于这个问题，我们可以参考一下德国。德国在历史上也曾经经历过房地产泡沫，在泡沫破裂之后，痛定思痛的德国人在房地产市场采取了以税收为主的严控措施，之后德国的房价一直很稳定。而由于德国房价相对较低，也曾多次成为国际资本攻击的对象，但都没有能在德国掀起波澜，这其中的原因就是有高昂的持有成本在保驾护航。

中国房地产泡沫的第八大推手——贪婪。因为房地产市场的火爆和极高的回报率，使得整个社会都被吸引了过来，人人想要进入房地产市场分一杯羹，在这样的社会心理下，房子已经超出了其原始的居住属性，成了人们投机赚取暴利的工具。

政府、开发商、炒房者，无数只贪婪的手同时伸向房地产业，破坏了房地产业良性的发展环境，使得房地产泡沫越做越大，并最终形成了今天积重难返的局面。

中国房地产出现如此巨大的泡沫，大到可能需要整个社会来为之破裂带来的经济震荡买单，这是我们中国经济发展的巨痛，也是我们每个中国人的痛。现在，我们分析房地产泡沫的成因对于现实来说可能没有什么作用，但对于警示自己和后人，避免再一次的陷入到同样的问题当中，却有着弥足珍贵的意义。