政府对楼市的调控力度有多大？

2013年11月30日，人民网发文这样写道:近期，继北上广深等一线城市出台房地产调控政策之后，22日，武汉率先出台地方新政，为二线城市加紧楼市调控拉开了序幕，之后一周内，就有南昌、沈阳、厦门、南京、长沙、杭州、福州、西安等城市出台地方新政，加强对楼市的调控。截至目前，已有15个城市出台了地方新政。业内人士表示，最新一轮的地方收紧调控，已由一线城市蔓延到二线城市，将有更多城市加入到调控大军中，年底“突击”调控或将会带来楼市短暂降温。

2013年11月中上旬召开的十八届三中全会为今后的经济改革定下了基调，人们渴望三中全会能够吹响改革的号角，将全面改革推向经济的每一个领域，尤其是越发不受控制的房地产。

然而，当三中全会公报发出之后，很多期盼能迎来一场楼市改革的人不免有些失望，因为在公报中，人们并没有找到有关于楼市调控的词汇，难道政府是忘了要对楼市进行调控了吗？还是政府认为房地产泡沫并不严重不需要一场改革呢？

其实都不是的，本届政府虽没有提出具体的楼市调控手段，但却在很多与房地产业相关的领域做出了深入的改革，这些改革实际上就为房地产业的改革奠定了基础，在这些改革的共同作用下，房地产市场可能会迎来一场最强有力的大调整。

调整一:农村土地流转改革。“建立城乡统一的建设用地市场”写进十八届三中全会公报中，这就表明了政府已经将农村土地流转改革提上了日程。

房地产业的根本在土地，由于种种原因，城市为房地产业所提供的土地资源十分有限，因而房地产开发的土地资源更多的是来自于农村。以前农村土地受种种因素限制，在进入房地产市场中时总是会遇到这样那样的问题，而如果能规范农村土地流转，放宽农村土地政策，那无疑就是为房地产市场的土地供应打开了大闸。

农村土地自由流入市场，将在很大程度上缓解目前城市土地供不应求问题，这有利于降低土地成本，拓展行业和市场发展空间。有专家就指出，三中全会公报单独提出了建设用地，这就表明接下来更多农村土地将进入供应，那么城市房地产价格就必将受到强烈的冲击。

然而，我们需要注意的是，农村土地流转虽然可能会被放开，但行政力仍然是土地供应上一股无法摆脱的力量。农村集体土地可不可以自由买卖，关键还在于政府的一句话，而地方政府又是土地垄断最大的受益者，那么毫无疑问，中央关于农村土地流转的改革会遭到地方政府的强烈反对。

有数据表明，2015年前三个季度，全国300个城市的土地出让金收入近30000亿元。而一旦农村土地用地可以直接上市自由流转，那么地方政府赚取土地差价的机会必定会大大减少，在如此重大的利益面前，改革能否取得预期的效果，还需要再观望一下。

调整二:主导权交给市场。十八届三中全会明确指出，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。而在住房问题上，习近平总书记也提出了“要处理好政府提供公共服务和市场化的关系。构建以政府为主提供社会保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。

放松对商品房的管控，把房地产市场的管控权交到市场手中，这对于让房价重新回归经济规律是有很大帮助的。我们知道，现在的房地产泡沫很大程度上就是因为行政对市场干预过度，扰乱了市场经济的正常秩序，那么，此时一旦放松了政府对房地产市场的控制，可以想象的是，当前已经慢慢脱离了经济规律的我国房地产业必将迎来一场大的变革，房地产泡沫很可能会借着这股变革而迅速破裂。

但同时我们需要注意的是，政府对房地产市场的放松并不是弃之不管，政府抬起的手随时还可能落下。如果因为房地产泡沫的破裂而对国民经济造成严重的影响，那么政府毫无疑问会把放松的手重新握紧。

譬如2013年风传的小产权房可能获得承认而流入市场，如果真能实现这一点，从直接作用来看，就很可能给房地产泡沫带来巨大的冲击。然而随即，官方就表示了对这一消息的否认，国土资源部和住房城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，明确强调“小产权房”不存在“转正”的可能性，这就表明了政府放松的手并没有走远。

知识链接

小产权房:小产权房多是指在农村集体土地上建设的房屋，该类房屋未缴纳土地出让金等费用，其产权证也不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。除此之外，有些领域也把在政府划拨或出让的土地中不按其规划功能开发或使用的房屋称为“小产权房”，由于这类房屋的上市销售是被命令限制甚至禁止的，所以容易因房屋的产权产生纠纷。

“小产权房”与“大产权房”的根本差异在于有没有国家颁发的土地使用证，可不可以上市销售。

调控三:限购。限购是政府对于房地产调控的老办法，从上届政府开始，限购就在不断飙升的房价面前被屡屡祭出，然而所取得的效果却不尽理想。限购为什么没能取得很好的效果，这一问题笔者在前面已经有过论述。但因为地方政府缺少对房地产泡沫控制的长效机制，在目前来看，限购仍然是政府调控房地产市场的最直接武器。

租购并举

十三五规划第一年的两会上，总理的政府工作报告中有一个新鲜热词:租购并举。“建立租购并举的住房制度”成为政府工作的重点内容。简单来说，租购并举就是说要把对房屋租赁提高到对房屋买卖同等的重视程度。有人觉得这是广大租房者的福音:“重视购房市场不就是要控制房价吗，那重视租房市场是不是就要降低租金啊？”让总理揪心的房地产市场，落实到每个公民利益，根本还是在房价和房租上。“租购并举”能让房价、房租下降吗？开发商有100套房子出售，假设有100个人，其中50个人能买得起两套房，50个人只能租房。此时，在售房子数量与买房人的比值为2比1。买房人可以在100套里挑选一套自住，一套出租。即使是买房人里最穷的人，最后也有2套可以选择哪一套来自住。

现在，还是100个人，还是其中50个人能买得起两套房，50个人只能租房，但开发商有50套出售、50套出租。在售房子数量与买房人的比值为1比1。第一，买房人可以用原来两套的钱来买这一套的房子。第二，买房人里最穷的，就只剩下一套给他，没得选了。我们知道，购房人数不变的情况下，在售房子越少，房子越稀缺，房价就越高。所以，这50套出售的房子，虽然也都是用来自住，但为了满足住房需求，50个买房人的竞争更激烈了，房价就上涨了。

可以推理出，当开发商把一部分房子拿来出租时，由于土地总量、房子总量是不变的，剩余那部分在售房子的价格就会上涨。开发商出租房子，房租就一定会降吗？也不一定。因为此时的住房需求，已经不等于之前的住房需求，它增加了！

政府设立公租房；开发商出租公寓。政府保障性的公租房，租金很低，毫无疑问，比市场价的租金低很多。但是，政府可以拿来做公租房的土地有限，毕竟政府的卖地收入是财政收入的强力支撑，政府不可能放弃土地收入。因此，公租房申请又需要各种条件，这就放弃了市场经济，跟几十年前的单位分配住房本质上没有区别，不可能成为常态，只能作为市场经济的补充。

现在，压力全在开发商出租公寓这边了。没有产权转让，租金不会被房东炒高，但开发商能眼睁睁看着那些卖房的公司赚得盆满钵满，而响应政府号召做出租的自己租金收入却这么可怜吗？开发商(炒房客)买土地使用权(房产权)付出了现金投资，为了发展新项目(接着炒房)，需要迅速收回现金。如果开发商只有租金收入，那必然会提高房租。

把一线城市和小城市分开来分析。在政策支持下，有更多管理服务优良的出租公寓，尽管租金价格不低，但在房价过高、面临下跌风险的情况下，一线城市的刚需族也可能选择租房。公寓可能十分抢手，开发商不必担心租客来源。一线城市的房价涨势有可能因为刚需族转去租房而得到控制。在小城市，租客不多，租金定价非常关键。在存量房卖不出去的情况下，开发商倒不如改做出租公寓，适当调低租金。开发商也可以选择“租金顶首付”，鼓励租客在一定时间后买下房子，而前几个月的租金可以抵作购房首付。“租购并举”，对中国楼市去库存的意义就在于此了。