楼市泡沫到何时？

1999年，著名经济学家、德意志银行研究主管安德鲁·劳伦斯先生提出一个观点:大批摩天大楼的兴建，就预示着经济衰退的到来。

劳伦斯对这个观点的解释是，拥有建筑摩天大楼的渴望，就必然导致大量的资金流入房地产市场，房地产的高额回报让人们忽略对经济安全的考虑，因而会导致经济泡沫的膨胀，最终带来经济危机。因此，劳伦斯提出:在摩天大楼立项之日，就是经济开始膨胀之时，而摩天大楼建成之日，即是经济衰退之时。

劳伦斯这一经济观点，又被称为劳伦斯魔咒，而从人类进入资本主义社会开始，还没有一个经济体能够摆脱这一魔咒。现在，我们中国也将要面临这一魔咒了，因为有调查显示，全球在建的摩天大楼中，有超过一半的比重在中国。

蓬勃的房地产市场暗藏着巨大的经济泡沫，而如今，越来越多的人也开始意识到了中国楼市的泡沫问题，那么，中国真的会如劳伦斯所言，在房地产泡沫破裂之后经济就会急剧衰退吗？如果真的是如此，那么房地产泡沫何时能够破裂呢？

日本房地产泡沫破裂的启示

日本房地产市场泡沫的破裂对中国有很好的警示作用，下面稍作简述。

20世纪80年代的日本，因为发行股票和债券融资的成本低于银行贷款利率，所以许多企业纷纷选择证券直接融资方式，最终导致银行的贷款业务量急剧下降。为了解决这个让人头疼的问题，日本的银行家们只好利用超低利率多发放贷款，想要扩大银行的营业份额。与此同时，日本的房地产业却飞速发展，被逼上绝路的日本银行疯子一般地向房地产企业发放贷款，极力劝说有能力的人进行贷款，同意贷款人用贷款购买的土地作抵押然后购买新的土地，结果到了1992年3月末，土地投机发放的贷款规模达到了150万亿日元，占据了当时银行总贷款额的三分之一以上。

这场始于东京的疯狂贷款，逐渐席卷了大阪、名古屋、京都、横滨和神户，这六大城市的土地价格每年以两位数的速度上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地则跳升了46.8%。这个时候，仅东京的土地总价就已经相当于美国全国的土地价格，银座四丁目的地价，竟然暴涨到每平方米4千万日元。到了80年代末期，日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70%，而同期的美国仅占25%。

投资房产带来的疯狂收益，直接导致了日本普通居民无力购买住房，企业纷纷用发展资金投资房地产，结果高地价还给中央和地方政府的城市再开发及道路建设设置了严重障碍，为了抑制这种情况，日本不得不提高利率，从1989年5月开始，日本央行先后3次上调贴现率，利率的大幅度提高刺破了经济泡沫。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，最终的结果是日本住宅用地和商业用地的价格连续呈下降趋势，累计跌幅已达70%以上，时至今日依然没有太大的变化。

在日本房地产巨大的泡沫破裂之后的两年里，很多人十几年积累下的财富瞬间化为乌有，整个日本开始了长达二十多年的经济低迷。日本房地产泡沫的产生原因是实体经济无法再支撑过高的资本价格，人们对投资产生了绝望恐慌的情绪。而类似的事情，在今天的中国也正在发生。

破裂不在此时

按照现有的数据，2013年中国大陆城镇化率为54%，以当前的发展速度，2022年城镇化率将达到70%以上。透过中国过去20年的发展历程，以及可借鉴的发达国家过往经验，未来20年在城镇化和经济结构转型两大背景下，中国大陆的居民平均月收入将于2033年达到15000元人民币，相当于中等发达国家水平。

即便北京、上海的房价20年内不再上涨，到2033年，房价收入比才能回到3倍合理水平。这说明中国已经透支了未来20年的房价，可见当前住宅房地产市场泡沫的严重程度。综观目前中国的发展模式，房地产市场泡沫短期内不可能破灭，甚至10年内都不会破裂，但不排除小区域局部阵痛。

日本房地产市场泡沫的生成与破裂很值得借鉴，这主要是因为中国和日本在货币政策方面有非常相近之处，如货币供应量增速、汇率方面。

自2005年以来，人民币兑美元的升值步伐正沿着1971年日元兑美元的升值轨迹运行，不同的是日元在升值过程中振幅较大，人民币是小碎步的方式升值。依照目前的升值轨迹，2025年前后(考虑到中国GDP增速相对较快，时间有可能提前到2021年前后)，人民币兑美元将升值到1美元兑换3～3.5人民币，北京、上海的平均房价也将涨升到每平方米9万至10万元人民币甚至更高。随后几年北京、上海的房价将开始逐年下跌，全国其它地区跟跌，进而引发中国房地产市场崩盘，泡沫彻底破裂。

那么怎样才能应对这可以预见的危机呢？方案很多，然而每一个都是让人左右为难的抉择。

既然房地产资产泡沫已经如此严重，干脆就让其尽快破灭，主动刺穿泡沫。在1～3年内通过增加土地供给、收紧货币供应量等方式，将北京、上海的平均房价压制到每平方米2万元以下的合理范围内。具体可采取类似美国处理2008年金融危机的方式，即便导致部分企业和金融机构破产也在所不惜。但这样的解决方法也最彻底，经济发展将很快获得重生、并焕发活力。当然，这样做会触动部分集团的利益，要冒一定的政治风险。

维持房价20年不变。如果要维持房价20年不变，纯市场的方法比较困难。需要回到计划经济时代，当然是只针对房地产市场。在未来20年内，对于相同区域高于当前房价的项目，不再授予销售许可证。直到20年后房价为3个月的居民平均月收入为止。

这些制止泡沫带来的经济停滞是政府无法承受的，因此有些经济学家预测中国政府在房价问题上只会扬汤止沸，而不会釜底抽薪。