3　不动产登记簿的推定力可以通过证据被推翻

裁判规则

在物的归属关系的确认之诉中，不动产权属证书仅具有初步的证明作用。依据物权法的相关规定，不动产登记簿是确定不动产物权归属和内容的根据，不动产权属证书仅是其外在的表现形式。并且，即便是不动产登记簿中的登记，也仅仅具有权利公示推定的证据效力，在有相反证据的情况下，法院应当综合审查所有相关证据，确认其真伪，判断各证据证明力的大小，依据优势证据原则确认物权的最终归属。

基本案情[26]

2000年9月5日，吴重某与北京甲房地产开发有限公司 (以下简称甲公司)签订《北京市内销商品房预售契约》，购买了该公司开发的公寓两套底商房屋，总价款为770多万元。吴重某与银行签订贷款合同，贷款616万元，期限20年。2002年11月15日，郑某与吴重某签订了一份协议书，内容为:(1)公寓两套底商房屋系郑某的住房，但由于其尚未取得北京市户口，故使用吴重某名义购房，而实际购房付款人均为郑某，现该房由郑某管理使用。(2)鉴于上述情况，吴重某对该房产不具有实际产权和使用权，也不对该房产承担任何风险及法律责任，不承担该房产发生的任何费用;不得擅自将该房产处置、转让、设置抵押或担保;不得就该房产向郑某提出任何权利主张。(3)郑某对上述房产享有实际的产权和完全的使用权 (包括收益权)，同时，由于上述房产尚在吴重某名下，吴重某应为郑某出具全权授权书，由郑某自用或出租、经营使用该房产，并收取租金等收益，该收益与吴重某无关。同日，吴重某给郑某出具了授权委托书。

关于争议房屋的付款情况，在诉讼期间，郑某向法院提交了支付全部购房款的发票原件、贷款银行的储蓄存款存折原件 (户名为吴重某)和吴重某的身份证原件，同时郑某明确陈述了贷款银行及每月按揭还款数额。吴重某对付款的地点、月供的付款数额、付款时间均不能明确陈述，对存折开户日期的陈述也是错误的。2007年3月28日，北京市西城区房屋管理局向吴重某颁发了上述房屋的产权证。

现双方因产权问题发生争议，郑某诉至法院，请求判决确认位于北京市西城区后广平胡同公寓两套底商房屋为郑某所有。吴重某不同意郑某的诉讼请求，认为吴重某签订了房屋购买合同，支付了房款，并依法取得产权证书。《物权法》明确规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生效力，吴重某已经明确取得了上述房屋的所有权。辩称双方签订的协议书应属无效，双方间的纠纷应属于债务纠纷，不能对抗吴重某已经取得产权的事实。

审理要览

北京市第一中级人民法院经审理认为，公民的合法民事权益受法律保护。郑某与吴重某于2002年11月15日签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行义务，行使权利。在签订该协议书之前，吴重某已经与甲公司签订了上述房屋的预售契约，对于购房的相关事实是清楚的。在2002年11月15日签订的协议书中，双方明确约定，郑某使用吴重某的名义购买上述房屋，实际购房付款人均为郑某，吴重某对于该房产不具有实际产权和使用权，不得就该房产向郑某提出任何权利主张。双方的约定，内容明确，系各方的真实意思表示。吴重某称该协议无效，缺乏依据，对其主张不予支持。

对本案诉争的房屋，虽然吴重某拥有产权证，但是并不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。根据双方所签订的协议及履行情况，可以明确，郑某系以吴重某的名义购买了该房屋。从双方提交的付款情况的证据来看，郑某持有交付房款的发票原件，还持有储蓄存款存折的原件和吴重某身份证的原件，并能够明确每月实际存款的数额等情况。吴重某辩称是其支付了房款和银行月供，但未能提供任何证据证明其曾经交付过上述款项。因此，应认定是郑某实际支付了购房款及银行月供。这与双方在协议书中的约定也是相吻合的。

房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。

本案中，经实体审查，虽然该房屋的所有权证上显示所有权人为吴重某，并且吴重某也实际持有该房的所有权证书，但并没有证据证明其对该房屋拥有实体所有权。依据相应的证据，可以认定郑某是以吴重某的名义购买了上述房屋，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正购买人，是该房屋的实际所有权人。综上，原告郑某要求依法确认位于北京市西城区后广平胡同公寓两套底商房屋为郑某所有的诉讼请求依据充分，依法予以支持。依据《物权法》第33条、《民事诉讼法》第64条第1款之规定，判决:依法确认位于北京市西城区后广平胡同公寓两套底商房屋为郑某所有。

宣判后，被告吴重某不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。理由为:双方于2002年11月签订的协议书应属无效，而且根本没有实际履行;吴重某是房屋所有权证登记的产权人，双方关于房屋所有权的约定不能对抗吴重某合法取得的房屋所有权证;郑某持有购房发票原件不足以证明其支付了购房款和银行月供，故请求撤销原审判决，依法改判确认诉争房屋归吴重某所有，驳回郑某的诉讼请求。

北京市高级人民法院经审理认为，本案涉及两个法律关系，一是吴重某作为买受人与甲公司之间形成的房屋买卖法律关系，二是郑某依据协议书与吴重某之间形成的委托购房法律关系。郑某本应以自己名义购买诉争房屋，取得诉争房屋的所有权，但其以保留所有权的意思表示，依据协议书委托吴重某购买诉争房屋，致使吴重某对房屋享有法律上的所有权，而郑某自身则享有事实意义上的所有权。由于物权直接体现了物权公示原则的要求，因此法律赋予法律物权以权利正确性推定的效力，即法律物权人在行使权利时，无须举证证明其权利的正确性;而事实物权人欲取得法律的认可和保护，就必须举证来推翻法律物权的正确性推定，以证明事实物权的正确性。本案中，吴重某取得诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据郑某提交的协议书、购房发票等相关证据，可以确认吴重某取得诉争房屋法律上的所有权系基于郑某的委托，吴重某作为受托人负有将诉争房屋返还给郑某的义务，郑某才对该房屋享有事实上的所有权。依据物权人的真实权利优先保护的原则，郑某有权要求吴重某注销其产权登记，并将诉争房屋的产权变更登记到郑某名下。吴重某辩称其已取得诉争房屋的产权证书，协议书不能对抗房屋权属证书的效力，缺乏法律依据，不予支持。判决:驳回上诉，维持原判。

裁判解析

本案属于典型的借名登记案件，其争议焦点在于在法律物权与事实物权发生分离的情况下，如何确定不动产物权的归属关系，如何认识不动产权属证书及不动产登记簿的作用、不动产登记的性质、效力等问题。

依据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是证明物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

依据上述法律规定，我国确立了不动产物权登记生效主义的基本原则。作为具体体现，不动产登记簿成为确认不动产物权归属和内容的根据，即不动产物权的权属情况以不动产登记簿记载的内容为准，不动产登记簿载明的物权登记具有公信力。不动产物权登记的公信力有如下两层理解含义:

首先，不动产物权登记的公信力是指不动产登记簿登记的权利具有正确性推定效力，即合法登记的不动产物权的权利人在法律上被推定为真正的权利人，即便事实上登记的权利人不是真正的权利人。这个推定效力是就登记的权利人和事实权利人两者之间的关系而言的，法律推定登记的权利人是真正的权利人。但是，不动产物权登记簿并不具有绝对的终极意义上的确定物权归属的效力。不动产物权登记，有可能因登记人员的过失出现错误，或者因为申请人的原因等造成不动产登记的权利状况与实际权利状况不符，相关权利人和利害关系人都可以依据相反证据提出异议，要求依法确认不动产物权的真正归属，相关机关应进行实质性审查，依法予以确认。

其次，不动产物权登记的公信力是指物权法确立的不动产物权的善意取得制度，即善意第三人相信不动产登记簿的内容，认为登记的权利人是不动产物权的真正权利人，以合理价格从登记权利人处受让了该不动产，并依法进行了不动产过户登记，该善意第三人依法取得该不动产物权，不受不动产登记权利人并非真正权利人的影响。

不动产登记簿是国家机构依法持有的统一的、公开的记载不动产物权权利变动状况的档案簿册，因而具有较高的公信力，而不动产权属证书则是相关登记机关依法定程序完成不动产物权登记之后，向登记权利人颁发的其享有该不动产物权的证明。相对于不动产登记簿，不动产权属证书的证明力更弱一些，只具有初步的证明效力。所以，不论是不动产权属证书还是不动产登记簿，都不是确定不动产物权归属的绝对意义上的最终证据，它们作为一个单一的证据，并不能最终确定实体法律关系的真实内容。而不动产物权作为一项民事权利，在发生争议时，其内容的确认最终要通过民事诉讼的确认之诉，综合各种证据情况，进行最终的确定。

本案中，郑某委托吴重某购房，吴重某以自己的名义签订购房合同和贷款合同，房屋产权证也只能办理在吴重某名下。但是，该房屋的所有权到底归谁?双方的委托关系是否存在?这就需要通过民事确认之诉来进行最终认定。

吴重某称房屋产权登记在其名下，具有公示公信力，其就是合法的真正的房屋所有权人，这是对物权法中不动产登记公示公信制度的错误理解。郑某与吴重某之间的关系，是房屋的登记权利人与真正权利人之间的确认房屋最终归属的内部关系，是解决名实不符的问题。吴重某所称的公示公信力，是其作为房屋登记的权利人与善意第三人之间的外部关系所产生的法律关系的后果。如果吴重某将该房屋以合理价格出卖给善意第三人，并已经将该房屋过户到该善意第三人名下，则该行为符合《物权法》第106条的规定，符合善意取得的构成要件，该善意第三人依法取得所涉房屋的所有权。因为对于善意第三人，他相信不动产登记簿的内容，这是法律所赋予的登记的公示公信力的体现，善意第三人没有义务去审核该登记的正确性与否，因此，对善意第三人而言，不动产登记的内容就被推定为是真实有效的。但是，对于登记权利人与事实权利人这对内部关系的当事人之间，究竟该不动产物权归属于谁，就不能仅凭不动产登记而简单确认了。

就确认本案所涉房屋的真正权利人而言，法院要依法查明相关事实，理清所涉及的法律关系，确认真实的不动产物权归属。本案中，吴重某取得了诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据郑某提交的协议书、购房款发票、购房款的实际支付情况等相关证据，可以确认吴重某取得诉争房屋法律上的所有权系基于郑某的委托，吴重某作为受托人，负有将诉争房屋返还给郑某的义务，郑某才对该房屋享有真正的所有权。现吴重某拒绝承认郑某对诉争房屋享有权利，郑某依据协议书请求确认其对该诉争房屋享有法律上的所有权，符合法律规定，故两审判决均确认诉争房屋归郑某所有是正确的。