4　实际购房人需提供支付房款等证据证明其为所有权人

裁判规则

基于不动产登记的公信力，法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人是产权人。在以他人名义购房的情况下，实际购房人能够提供充分的证据证明其为真实的购房人，且能够证明购房款由其支付，则可确认其为房屋的实际所有权人。

基本案情[27]

原告 (被上诉人):廖皖某

被告 (上诉人):林某

原、被告系兄妹关系。2003年3月，案外人安某出资购买上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋。同年11月，该房屋权利人登记为被告林某。2009年12 月15日，由原、被告及安某、廖江某共同签署关于家庭财产信托的确认协议，约定“位于上海市浦东新区锦绣路333弄48号×××室物业，房产为廖皖某海天花园5栋×××室及20万美金与廖江某置换，产证登记人为林某，实际产权人为廖皖某，双方同意适当时候办理过户手续。该房初始金额出资人为安某。”现因原告无法办理系争房屋的变更登记手续，遂诉至法院。

原告廖皖某诉称，系争房屋最初由安某 (原告的弟弟、被告的哥哥)于2003 年3月全额出资购买，由于购房时安某不在上海，故以被告的名字登记。2004年，安某以系争房屋与廖江某 (原、被告的弟弟)置换了上海市长宁区黄金城道99 弄49号×××室的房屋。廖江某取得系争房屋的物权后，与原告置换了原告所有的上海市海天花园5栋×××室房屋，同时原告另行支付廖江某房屋差价20万美元。此后，直至本案起诉时，系争房屋一直由原告控制与居住，产权证原件与房屋钥匙也由原告保管，系争房屋的公共事业费、物业管理费等也由原告支付。而被告仅为形式上的权利人，从未在系争房屋居住。2009年12月15日，原、被告与安某、廖江某就各自名下的资产归属共同签署了关于家庭财产信托的确认协议，其中第5条涉及本案系争房屋，之后被告从未对系争房屋的权属提出异议。2011年底，原告因生意需要多次要求被告将系争房屋过户至自己名下，遭被告拒绝。原告遂起诉要求: (1)确认上海市浦东新区锦绣路333弄48号×××室房屋为原告所有;(2)判令被告将上海市浦东新区锦绣路333弄48号×××室房屋变更登记至原告名下。

被告林某辩称，房屋权利人的确认是要式行为，登记是唯一效力，在没有其他约定的情况下，系争房屋在法律上的权利人为被告。如双方都不能切实履行关于家庭财产信托的确认协议的义务，则其效力待定，故不同意原告的诉讼请求。

审理要览

上海市浦东新区人民法院经审理认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，原、被告双方均认可系争房屋由案外人安某出资购买，权利人登记在被告林某名下。该房屋在数年内曾几经置换，2009年12月由原、被告及案外人共同签署的关于家庭财产信托的确认协议中对系争房屋的权属已明确作出书面约定，该份协议系当事人的真实意思表示且与法不悖，具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告要求被告按协议内容履行，主张系争房屋归自己所有，并无不当，应依法予以支持。

浦东新区法院根据《物权法》第15条、第33条的规定，判决:(1)上海市浦东新区锦绣路333弄48号×××室房屋归原告廖皖某所有;(2)被告林某应于本判决书生效之日起15日内协助原告廖皖某将上海市浦东新区锦绣路333弄48号×××室房屋的产权变更登记至原告廖皖某名下。

宣判后，被告不服一审判决，提起上诉。

上海市第一中级人民法院经审理认为，上诉人作为具有完全民事行为能力人，对于2009年12月与被上诉人及案外人共同签署的关于家庭财产信托的确认决议中第5项约定其名下的系争房屋实际产权人为被上诉人的内容，上诉人应当有正确理解。之后，上诉人也未以欺诈为由主张过撤销该协议，故上诉人以此来证明其受到欺诈及关于家庭财产信托的确认决议第5项内容是虚假的抗辩理由，依据不足，不予采信。关于家庭财产信托的确认决议是当事人之间确认房屋权利归属的有效证据，上诉人虽持有登记在其名下的系争房屋的房产证，但其仅是名义产权人，原审法院认定系争房屋权利人为被上诉人并无不当。

上海一中院判决:驳回上诉，维持原判。

裁判解析

受当前房地产宏观调控政策等因素的影响，以他人名义买房规避国家政策的现象日益增多，房屋的登记权利人与实际权利人不一致引发的纠纷时有发生。本案即是如此，在发生纠纷后，实际权利人通常会依据其与名义购房人签订的协议，要求对房屋进行确权。对此，正确认识不动产登记簿的性质，准确认定协议的效力，查清房屋出资情况，以合理确定权利的归属，是处理该类案件的基本思路。对不动产登记簿的性质，《物权法》予以了规定，其第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第16条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”

一般认为，不动产登记簿，是指由不动产登记机构依据法定程序和标准制作的，用以记录不动产标示及其上物权状况并由登记机构管理的具有法律效力的文件。根据《物权法》的上述规定，不动产的权属情况以不动产登记簿记载的内容为准。就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。所谓不动产登记簿之推定力，也称登记推定力，是指在发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人;所谓不动产登记簿之公信力，是指《物权法》确立的不动产物权的善意取得制度，即善意第三人相信不动产登记簿的内容，认为登记的权利人是不动产物权的真正权利人，以合理价格从登记权利人处受让了该不动产，并依法进行了不动产过户登记，该善意第三人依法取得该不动产物权，不受不动产登记权利人并非真正权利人的影响。

但是，由于社会生活的复杂性，不动产登记簿记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致，不动产登记簿并不具有绝对的证据力。在审判实践中，作为证据的不动产登记簿，只具有推定的证据效力，首先应把不动产登记簿作为真实的来对待，如果异议方提出反证，证明登记簿上的记载确有错误，该记载就应当被推翻，法院应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。本案的发生即为典型情况，系争房屋登记在被告名下，但房屋购买时由案外人出资，在原、被告及案外人共同签署的关于家庭财产信托的确认协议中对系争房屋的权属也明确作出了书面约定，确定该房屋实际权利人为原告，因此推翻不动产登记簿的关键便是该协议行为是否有效。