实务难题5房屋买卖中违约金过高，是否可以调整？
典型案例
2017年11月13日，陈国川与张树梅、某某地产公司签订房屋买卖合同一份，约定张树梅向陈国川出售其位于北京市密云区湖光小区×单元501室的住房一套；某某地产公司作为中介方代张树梅收取了陈国川交纳的定金20000元；陈国川应于2018年1月20日前将购房首付款238000元付至中介方某某地产公司指定账户；合同还约定任何一方擅自终止合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金。合同签订后十余天，张树梅因家庭原因，告知陈国川及某某地产公司该房不能出售，由其自住。陈国川不允，双方多次协商张树梅仍表示房屋不卖，陈国川遂将张树梅及某某地产公司起诉到法院，要求：1.依法判令二被告支付原告交易总房价20%的违约金108000元；2.依法判令二被告返还原告已支付的定金20000元。
被告张树梅辩称，与原告2017年11月13日签订房屋买卖合同属实，同月24号，张树梅通知被告某某地产公司说房子卖不了，因为张树梅要结婚需要房子。张树梅违约属实，也曾主动提出赔偿原告经济损失，但原告嫌少。现原告要求的赔偿太高，目前张树梅最多能赔偿10000元。
被告某某地产公司辩称，“某某地产公司是中介人，只提供信息，被告张树梅毁约不卖房给原告，某某地产公司组织他们调解过，尽到了职责，原告起诉我们没有理由。原告交的20000定金我公司按合同约定收了，没有退还，因为原告一直没有配合办理退还手续”。
因原告陈国川未举出充分证据证实其实际损失额，且被告张树梅亦当庭对该违约金数额提出抗辩，故法院认为陈国川要求张树梅按合同约定支付违约金108000元明显过高，结合双方合同签订时间、履行情况、被告张树梅的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，最终法院判决被告张树梅支付原告陈国川违约金25000元。
裁判要点
合同签订后，各方应按合同约定履行各自义务。对于违约金明显高于实际损失且针对实际损失并未提供切实证据予以佐证的，人民法院有权综合案件实际情况，适当减少违约金。
律师分析
一、关于违约责任的认定及违约金的性质
实践中，违约责任是依据双方签订的买卖合同中具体的约定来认定的。《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，并有限度地体现惩罚性。违约金的补偿性体现在《合同法》第107条，即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中因张树梅单方提出不予出卖房屋，且其没有法定的解除合同理由，因而构成违约，应承担相应的违约责任，包括向陈国川支付一定数额的违约金。
二、违约金约定过高的认定及调整原则
依据《合同法》及相关解释的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。
本案中，因原告陈国川未举出充分证据证实其实际损失额，且被告张树梅亦当庭对该违约金数额提出抗辩，表示无力承担，故其要求被告张树梅按合同约定支付违约金108000元明显过高，法院最后结合双方合同签订时间、履行情况、被告张树梅的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定了违约金的数额。
三、举证责任分配问题
当约定的违约金过分高于损失，违约方要求调低时，依据民事法律的举证责任的分配规则，应当由要求调整违约金的违约方负举证责任，但违约方要举证证明相对方的损失，有一定的难度：从客观上讲，要想证明合同相对方签订合同的真正目的、违约后的连锁反应及真实的损失情况等，违约方是不可能完全了解的，这增加了违约方的举证难度；从主观上讲，违约方举证的损失越多，其承担的违约金就越多，对己不利，所举证证明的损失越少，对己越有利，若只根据违约方的证据作为调整违约金的依据，显然是不公正的。
因此，在司法实践中，通常先将违约方所举的证据作为初步证据，若守约方没有异议，可依据违约方的证据调整违约金，若有异议，则举证责任转移给守约方，由守约方限期举证。通过合理分配双方的举证责任，揭开因违约所造成实际损失的真正面纱，从而确定违约金是否在合理范围内。
四、卖方违约的两种情形
一种情形是拒绝继续履行合同，但未将房屋另售他人，这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行；另一种情形是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家，并办理了过户手续。这两种情况，买方均可向卖方主张违约责任，其损失构成主要包括：双倍定金或者违约金（注意：定金和违约金不可并用，只能选择其一，往往取价高者）、买方已经支付的中介费、房屋的差价损失等。
上述两种情况的区别在于，房屋差价损失的确定方式不同。前者因损失并不明确具体，法院可能通过价格评估并取中间值的方式确定；后者因另售的价格明确，法院会直接认定前后交易的差价确定买方的损失。