实务难题4房屋买卖纠纷中，违约方应赔偿差价损失吗？
典型案例
2016年1月14日，李传树与阎高签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定李传树以237万元的价格购买北京市朝阳区八里庄北里×号房屋（以下简称涉诉房屋），李传树应于合同签订当日向甲方支付定金5万元，定金通过自行交接方式划转。李传树拟选择公积金方式贷款82万元，网签后5日内支付20万元，办理房屋所有权转移登记当天支付130万元。阎高承诺已如实陈述涉诉房屋权属情况，保证本人、共有权人同意出售涉诉房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售涉诉房屋。因上述原因导致合同无效或不能履行，阎高应退还累计已经收取的全部房款，并向李传树承担房屋成交总价20%的违约责任及全部赔偿责任。同日，双方签订的《签约提示》中对李传树风险提示写明：出售房屋为共同财产的，查看并留存共有权人同意出售声明复印件。
2016年1月14日签约当日，李传树支付阎高定金5万元。1月底阎高告知中介公司及李传树拒绝继续履行买卖合同。
此后，李传树诉至法院主张阎高继续履行合同并支付违约金237000元，阎高反诉要求解除合同并主张违约金474000元。2016年6月29日，法院作出民事判决书，认定涉诉房屋系阎高与刘燕在婚姻关系存续期间购得的房屋，属于夫妻共同财产，阎高未经刘燕同意擅自出售共有房产，其行为属于无权处分。阎高在签订合同过程中没有出示过共有权人刘燕的授权委托书；中介公司亦未在签约过程中征求共有权人是否同意处分共有财产，没有尽到居间义务，由于阎高在处分涉诉房屋时并未征得共有权人刘燕的同意，则阎高与李传树之间的买卖合同虽有效，但其效力仅及于阎高与李传树，并不及于刘燕。现共有权人刘燕不同意将涉诉房屋的物权让渡于李传树，阎高与李传树之间的买卖合同不能继续履行，阎高关于解除合同的反诉主张，法院予以支持。李传树基于继续履行而主张的违约金，因涉诉房屋买卖合同解除，该违约金的主张，李传树可另行解决。阎高主张的违约金，无事实及法律依据，法院不予支持。判决如下：一、解除李传树与阎高于2016年1月14日签订的房屋买卖合同；二、驳回李传树的诉讼请求；三、驳回阎高的其他反诉请求。
李传树不服一审判决而提起上诉。
2016年9月21日，北京市第三中级人民法院作出民事判决书，认定《签约提示》中约定出售房屋为共同财产的，买受人应当查看并留存共有权人同意出售声明复印件，阎高未经刘燕同意擅自出售共有房产，其行为属于无权处分。现共有权人刘燕不同意将涉诉房屋的物权让渡于李传树，阎高与李传树之间的买卖合同不能继续履行，一审法院支持了阎高关于解除合同的反诉主张。李传树基于继续履行而主张的违约金，因涉诉房屋买卖合同已解除，该违约金主张的前提基础发生变化，故李传树作出调整后可另行主张。判决如下：驳回上诉，维持原判。
无奈，李传树只好另行起诉要求返还定金及赔偿损失。
法院经审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案中，李传树与阎高签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。根据双方合同约定，阎高作为涉诉房屋出售方，负有义务如实陈述涉诉房屋权属情况，保证共有权人同意出售涉诉房屋，现因系刘燕作为共有权人不同意将物权让渡于李传树，导致合同不能继续履行，法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，故李传树的合同目的无法实现，阎高构成根本违约。同时，法院生效判决亦认定李传树签订合同时明知涉诉房屋系阎高与刘燕夫妻共同财产而未按照《签约提示》要求共有权人出具同意出售证明，未能尽到审慎的审查义务，因此李传树对于合同无法继续履行负有一定过错。刘燕并非本案房屋买卖合同相对方，李传树亦未举证证明刘燕对于合同解除负有过错，故李传树主张刘燕承担违约责任缺乏事实及法律依据。双方于2016年1月14日签订合同，但阎高于2016年1月底便明确告知李传树拒绝继续履行合同，且阎高反诉主张李传树违约已经被判决驳回，故阎高抗辩李传树违约在先，法院不予采信。
对于定金5万元，涉诉房屋买卖合同因阎高违约已经判决解除，阎高收取定金没有事实及合同依据，依法应予返还；但李传树主张支付利息于法无据，法院不予支持。对于违约金，房屋买卖合同中已经明确约定违约金金额为总价款的20%即47.4万元，且李传树主张阎高违约所致实际损失包括房屋涨价损失、律师费、关联案件诉讼费、另行承租房屋的租金损失，而阎高并未举证证明合同约定的违约金金额过分高于造成的损失，故法院对违约金依法予以支持。李传树关于律师费及诉讼费的诉讼请求并无明确合同及法律依据，且法院在判处违约金时已经酌情考虑其合理必要的诉讼成本，故法院对此不予支持。
对于房屋差价损失，李传树主张的房屋差价损失金额高于合同约定违约金金额，且属于履行合同的可得利益损失，故李传树有权进行主张，但是，李传树签订合同后仅支付定金5万元，李传树如取得升值利益仍需支出较大的必要交易成本；涉诉房屋涨价幅度较大，阎高对涨价所致全部差价损失难以完全预见；李传树在阎高明确拒绝履行合同及此后关联案件诉讼中经法院释明诉讼风险，并未采取必要措施防止损失扩大；李传树签订合同时明知涉诉房屋出售未经共有权人同意，其对损失的发生存在明显过错；法院已经支持李传树关于违约金的诉讼请求47.4万元。因此，法院综合考虑以上合同履行情况、房屋价值涨跌的预见性、双方当事人的主观过错、涉诉房屋相类似房屋市场价值及房地产市场行情、已经支持违约金金额等因素，以公平原则及诚实信用原则为衡量基础，酌情支持房屋差价损失30万元。
裁判要点
房屋差价损失金额高于合同约定违约金金额，且属于履行合同的可得利益损失，故当事人有权进行主张，但这不意味着违约方将赔偿全部的差价损失。差价损失的赔偿数额应综合考虑合同履行情况、房屋价值涨跌的预见性等诸多因素，酌情予以调整。
律师分析
一、卖方是否构成违约及违约金的赔偿
根据《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第115条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
本案中，原告李传树和被告阎高就买卖房屋达成的协议虽合法有效，但阎高未经刘燕同意擅自出售共有房产，其行为属于无权处分。后因共有权人刘燕不同意将涉案房屋的物权转让给李传树，致使阎高与李传树之间的买卖合同不能继续履行，故阎高理应依法向李传树承担相应的违约责任。
根据《合同法》第116条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见，违约金和定金的选择权在守约方。李传树要求阎高支付违约金，而不要求适用定金罚则，于法有据。根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现房屋买卖合同中已明确约定违约金为房屋总价款的20%，即47.4万元，故法院依照合同约定判决阎高支付违约金，有事实和法律依据。
二、违约方是否应当赔偿房屋差价损失
根据《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。
本案中，双方签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为李传树享有的合同履行后可能期待获得的利益。现因被告的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。
阎高在未取得刘燕同意的情况下与李传树订立涉案合同，其行为严重违背诚实信用原则，破坏市场交易秩序。阎高在未取得完全处分权的情况下向李传树出售房屋致使合同无法履行，应承担包括赔偿房屋差价损失等各项损失的赔偿。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因双方当事人均未对涉诉房屋市场价值申请鉴定，法院以类似房屋市场价值及北京市房地产市场行情为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，扣除已支持的违约金47.4万元，最终酌情判决阎高再赔偿李传树损失30万元。