实务难题6如何认定房屋买卖纠纷中的善意取得？

典型案例

申曲然与董雅娴原系夫妻关系。2000年12月1日，申曲然与董雅娴登记结婚，婚后未生育子女。2007年1月25日，双方共同出资，以董雅娴名义购得位于北京市海淀区车公庄西路×号院×号楼302室（以下简称302号房屋），并将房屋过户至董雅娴名下。2008年3月6日，申曲然因犯盗窃罪被北京市西城区人民法院判处有期徒刑10年。

2009年7月，董雅娴到申曲然服刑的监狱探视时谎称上述房产已转让，总价款70万元，除去还房贷、借款和后来两次大病后，所剩无几。后董雅娴起诉要求与申曲然离婚，离婚诉讼期间，董雅娴在数次开庭笔录中均陈述双方没有共同财产。2010年7月15日，经北京市海淀区人民法院判决准许申曲然与董雅娴离婚。

2013年11月25日，申曲然出狱后查证得知302号房屋仍在董雅娴名下，申曲然多次主动与董雅娴联系，但董雅娴均采取逃避、躲藏方式。

2013年12月，申曲然起诉董雅娴诉请分割财产。2014年2月28日，董雅娴搬离302号房屋，申曲然随后查询该房产信息得知：2014年1月14日，董雅娴与案外人杨彤签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，董雅娴将302号房屋出卖给杨彤，并于2014年1月28日将房屋过户给杨彤，董雅娴实际收取购房款220万元。现申曲然起诉董雅娴和杨彤，以董雅娴无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效，并要求依法分割302号房屋。

裁判要点

对于满足第三人善意取得构成要件的买卖行为，原房屋所有权人以无权处分为由申请确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

律师分析

一、善意取得及其构成要件

根据《物权法》第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

董雅娴与杨彤签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，涉案房产的房地产权证书上权属人为董雅娴，共有情况一栏为空白。杨彤基于房地产权证书上记载的内容，基于物权公示原则，信赖董雅娴是涉案房产的完全处分权人，对此没有任何过错，属善意购买。

杨彤在公开交易市场以合理对价购买该房屋并办理完成房屋过户登记手续，涉案房产税后金额为220万元，即该房产当时的评估价为220万元，董雅娴向杨彤出具一次性收到全部购房款220万元的收据和杨彤为办理房产过户而支付各项税费共计218558.87元的凭证可以证明杨彤为购买涉案房产已经支付了合理的价款，并于2014年1月28日办理完成房屋登记过户手续。

结合法条，杨彤符合善意取得302号房屋的各项法律要件，故依法应予认定董雅娴与杨彤所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》真实、合法、有效，杨彤合法取得302号房屋的所有权。

二、302号房屋系夫妻共同财产，原告有权利要求分割302号房屋售卖后的价款收益

根据《婚姻法》第17条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第18条第3项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

302号房屋系申曲然与董雅娴在夫妻关系存续期间所购买，属夫妻共同财产。在董雅娴起诉要求与申曲然离婚时，申曲然正在监狱服刑，董雅娴与申曲然均未要求分割302号房屋，故在离婚后，申曲然有权利要求分割302号房屋。本案中，第三人已善意取得房屋所有权，申曲然只能主张分割房屋售后的收益。

三、夫妻共同财产分割的处理原则

根据《婚姻法》第47条的规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。人民法院对前款规定的妨害民事诉讼的行为，依照民事诉讼法的规定予以制裁。

离婚后，董雅娴在未经申曲然同意的情况下，擅自将302号房屋以220万元的总价出卖给他人，并实际取得全部购房款，因此，申曲然有权利要求多分割董雅娴因出卖302号房屋所得的购房款。