实务难题3委托他人购房，房屋所有权能否归属委托人？

典型案例

2002年7月，宋静与同学李琳逛街时来到北京市朝阳区金牛村中路×号尚杰大厦（以下简称尚杰大厦）售楼处。宋静有意购买，售楼人员说理想的户型过几天才能放盘，宋静因工作原因不能随时往返签约，售楼人员表示可以委托在京的亲朋代为购买。李琳当时在场，就表示可以用她的身份证代为购买，得到了售楼人员的同意。李琳又提出因其儿子王浩当时未婚，购房手续更简便，建议改为让王浩代为购买，也得到了王浩的同意。随后宋静以王浩的名义购买了G8C、G10C两套房屋，并于2003年入住。后经多次协商，王浩拒绝办理房屋过户手续，并私自将其中G8C转卖他人。故宋静诉至法院，要求：1.确认宋静与李琳、王浩之间存在委托合同关系；2.王浩将G10C房屋返还宋静，并配合宋静办理房屋过户手续。

一审法院经审理查明：2002年10月4日，王浩作为买受人与出卖人北京某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）签订两份商品房买卖合同，购买G8C、G10C两套房屋，付款方式为合同签订5日内支付总房价款20%的首付款，合同签订后三十日内，以银行贷款方式支付剩余总价款。

上述合同签订后，王浩在民生银行办理了抵押贷款手续，还款卡号为×××。

2004年3月29日，北京市朝阳区国土资源和房屋管理局填发编号为京房权证朝私×字第×号、京房权证朝私×字第×号房屋所有权证，房屋所有权证中体现的G8C、G10C两套房屋所有权人均为王浩。两套房屋交房后，实际由宋静使用，其中G8C由宋静对外出租，G10C由宋静居住。

一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，宋静与李琳、王浩虽未签订书面委托合同，但鉴于G8C、G10C两套房屋首付款及部分贷款均由宋静支付，宋静实际持有两套房屋购房合同、原房产证、购房发票等购房手续原件以及还贷款的银行卡，两套房屋购房后由宋静实际占有并使用，综合以上情况，可以认定宋静委托李琳、王浩，借王浩之名买房的事实。宋静主张其与李琳、王浩之间存在委托合同关系，一审法院予以确认。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。G10C房屋系王浩受宋静的委托购买，属于处理委托事务取得的财产，应当转交给宋静，故宋静主张要求王浩返还G10C房屋并且协助其办理过户手续，一审法院予以支持。王浩主张与宋静系借款、委托管理房屋关系，未提交证据予以证明，一审法院不予采信。李琳经一审法院合法传唤，拒不出庭应诉，不影响一审法院依法作出判决。综上，判决如下：王浩于判决生效之日起十日内向宋静返还北京市朝阳区金牛村中路×号楼×层G10C房屋并配合宋静办理房屋过户手续。

王浩不服一审法院上述民事判决，提起上诉。

二审法院对一审法院的判决理由与结果予以确认，并作出最终判决：驳回上诉，维持原判。

裁判要点

委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。宋静提交的证据足以证明其与王浩系借名形式的委托购房合同关系，故应当适用《合同法》关于委托合同的相关规定。王浩作为受托人因委托购房行为而取得的房产应当转交给委托人宋静，故最终王浩应返还宋静诉争房产。

律师分析

委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。在委托合同中，存在隐名代理和显名代理。在理论上和实践中，隐名与显名是相对而言的，根据《合同法》第402条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

所谓隐名代理是指受托人在享有代理权的前提下，既不披露本人的姓名，也不表明自己的受托人身份；或者披露自己的受托人身份，但并不以本人名义与第三人进行法律行为，而本人仍然将承担代理行为的法律后果。

隐名代理包括两种形式：一是“本人身份不公开的代理”。即受托人以自己的名义表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，受托人事实上得到本人的授权，有代理权，但其在订约时并不披露实际存在的代理关系，既不公开本人是否存在，更不指出本人是谁，而以自己的名义进行活动。因此，第三人在和受托人缔结交易时，并不知道委托人的存在，往往认为受托人就是为了自己利益，并且以自己名义同第三人进行交易的本人或者合同中的对方当事人。二是“受托人身份公开但本人姓名不公开”的代理。即不明示以本人名义，但明示为本人利益而表示意思或接受意思表示的代理。在这种情况下，受托人在订约时表示有代理关系存在，表明自己的受托人身份，公开本人的存在，但不指出本人的姓名。

隐名代理中基于委托关系而为代理行为的法律后果，应当由委托人承担，取得的财产也应当为委托人所有。而本案中，王浩购买的涉案房屋是基于宋静的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为。由于房屋属于不动产，根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，房屋所有权的确定需要经过房产登记，宋静如果要求王浩将房屋所有权证更名在自己的名下，只能起诉到人民法院，请求人民法院确认双方存在委托合同关系，并确认宋静为该房屋的所有权人，然后再办理房屋所有权证的更名。

被告王浩购买的涉案房屋是基于原告的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为，被告作为受托人应当将处理委托事务取得的财产转交给委托人。因此，法院判决确认了原告宋静为该房屋的所有权人。

在现实中，经常有父母、子女、夫妻、亲属等家庭成员之间代理另一方买卖房屋的情况。这种关系特别容易让人轻信，以致疏忽大意。在代理人出面的情况下，买方一定要谨慎审查对方有没有经过公证的授权委托书、房产手续是否齐全、有没有共有人存在、是否是老人去世后未处分的遗产等，要对代理人的权限及房屋属性进行充分的了解，否则很可能因为自己的疏忽而造成损失。