一、对不动产的执行

1案外人执行异议之诉中排除强制执行的要件

——陈某甲诉韩某、北京塞北路通建材销售有限公司案外人执行异议之诉案

【案件基本信息】

1. 裁判书字号

北京市第一中级人民法院 (2017) 京01民终8951号民事判决书

2. 案由: 案外人执行异议之诉

3. 当事人

原告 (被上诉人): 陈某甲

被告 (上诉人): 韩某、北京塞北路通建材销售有限公司 (以下简称塞北路通公司)

【基本案情】

因韩某欠案外人祁某借款, 而祁某欠陈某乙 (陈某甲之子) 欠款, 经协商一致, 韩某欠款债权转移至陈某乙。陈某甲与韩某、魏某丽 (韩某之妻) 就诉争房屋签订房屋买卖合同, 合同尾部甲方处有韩某及魏某丽的签名和手印, 乙方处有陈某甲的签名和手印, 合同未注明签订日期。陈某甲称合同签订时间为2014年10月24日, 韩某在一审中陈述签订时间是2014年, 在二审中陈述为2015年。

陈某甲称用韩某欠陈某乙的170万元债务折抵房款, 韩某不再偿还陈某乙170万元欠款。韩某称双方无房屋买卖的真实意愿, 签订该合同实际上是为韩某欠陈某乙的170万元提供担保。 2014年10月24日, 韩某向陈某甲出具收条, 载明: 今收到陈某甲购房款170万元, 包括订金2万元。 2014年11月19日, 韩某和陈某乙就诉争房屋办理抵押登记手续, 《房屋他项权证》记载的房屋他项权利人为陈某乙,债权数额为170万元。对于诉争房屋未过户原因, 陈某甲称因该204号房屋尚有约10万元抵押贷款, 故约定一年内完成房屋解押手续再办理过户手续。对于交接钥匙时间, 陈某甲和韩某分别称是2015年11月和12月。陈某甲称自己对该房屋装修后于2016年年初入住。

因韩某欠塞北路通公司债务, 法院于2013年9月3日作出民事调解书确认债务的后续清偿问题。后韩某未清偿该债务, 2014年12月19日, 塞北路通公司申请执行, 法院于2015年1月19日作出裁定, 对诉争房屋进行查封。 2016年11月23日, 陈某甲对执行标的提出书面异议。法院于2016年12月26日裁定驳回。

另外, (2016) 京0119民初7170号案件庭审中, 陈某乙陈述: 在2014年10月24日我借韩某170万元, 收条是根据这笔钱转化过来的, 借条已经给了韩某, 借款没有利息, 借钱前韩某同意卖房才借给他的, 当时去建委过户韩某还欠着公积金贷款,所以没有及时过户, 房产证是签合同时韩某给我的, 170万元在当时属于市场价。

【案件焦点】

陈某甲与韩某夫妇是否存在房屋买卖合同关系, 是否符合足以排除强制执行的构成要件。

【法院裁判要旨】

北京市延庆区人民法院经审理认为: 因陈某甲有购房意向, 经陈某甲、陈某乙、韩某及魏某丽协商一致, 陈某甲与韩某及魏某丽订立房屋买卖合同, 韩某将房屋出售给陈某甲, 价款170万元。韩某不再偿还陈某乙的170万元债务, 以该债务折抵陈某甲的购房款。韩某给陈某甲写了“今收到陈某甲购房款170万元”的收条, 且办理了他项权登记。后韩某已将房屋产权证及钥匙交予陈某甲, 并约定办理房屋过户时间。陈某甲缴纳了供暖费、物业费及水电费等费用, 对房屋进行了装修并实际入住。综上, 陈某甲支付了全部价款, 且价款合理, 缴纳了涉及房屋的其他费用, 并实际占有该房屋, 对未办理房屋过户手续不存在过错, 故陈某甲提起案外人执行异议之诉应予支持。

北京市延庆区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款, 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定, 判决:

一、陈某甲提起的案外人执行异议之诉成立;

二、北京市延庆区人民法院停止对诉争房屋的执行;

三、 (2016) 京0119执异73号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。

韩某和塞北路通公司均不服一审判决, 提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为: 对于足以排除强制执行的民事权益, 需要综合分析案外人和申请执行人各自的权利性质和权利效力边界。申请执行人塞北路通公司的权利性质, 属于生效调解书确定的普通债权。

关于案外人陈某甲的权利性质。案外人一般须主张其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利, 且案外人应当就其享有的该种实体权利所依据的事实承担举证责任。陈某甲主张其与韩某签订有房屋买卖合同并已实际履行, 但双方就该《房屋买卖合同》是否具有真实的房屋买卖的意思表示产生争议。陈某甲称双方签订《房屋买卖合同》系基于真实的房屋买卖的意思表示, 且《房屋买卖合同》与《收条》均形成于2014年10月24日。韩某称《房屋买卖合同》是根据《收条》内容后补的, 目的是作为韩某欠陈某乙的170万元债务的担保。由于《房屋买卖合同》上没有载明签订日期, 且双方并未就收条内容进行实际交割,《房屋买卖合同》和《收条》上载明的付款情况与实际情况并不一致。陈某甲所称以债权抵销购房款的主张, 与陈某乙、韩某就诉争房屋另行办理他项权利抵押的事实矛盾, 陈某甲、陈某乙就此未作出合理解释, 对陈某甲该项主张, 不予采信。另外, 根据陈某乙在另案庭审过程中的陈述可以看出双方实际上不具有真实的房屋买卖的意思, 而是以房屋作为借款的担保, 不能还款再以房屋买卖的形式以房抵债。因此, 陈某甲不能以存在房屋买卖关系且对房屋享有权利为由主张排除塞北路通公司的强制执行。

退言之, 即使存在真实的房屋买卖意愿, 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定, 金钱债权执行中需要同时具备四个条件才能排除执行: 查封之前有合法有效的房屋买卖合同; 查封之前实际占有使用房屋; 已支付全部价款; 非因自身原因未办理过户。但陈某甲并不存在实际的价款支付行为, 且拿到钥匙时间和装修后实际入住时间都远晚于法院查封时间, 不符合排除执行的法律要件。陈某甲并未提供充分证据证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益, 其提出案外人执行异议的诉求不符合法律规定, 应予驳回。

北京市第一中级人民法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》第三百一十二条第一款第二项, 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定, 判决:

一、撤销北京市延庆区人民法院 (2017) 京0119民初617号民事判决书;

二、驳回陈某甲的诉讼请求。

【法官后语】

对于金钱债权执行中案外人执行异议之诉的分析, 应严格采用要件分析方法对于构成要件逐一进行分析, 从而认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件有四: 法院查封之前有合法有效的房屋买卖合同;法院查封之前实际占有使用房屋; 已支付全部价款, 或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行; 非因自身原因未办理过户。本案中暂且不论陈某甲与韩某之间是否存在真实的房屋买卖合同关系, 即使双方存在真实的房屋买卖合同关系, 但因为欠缺“查封之前实际占有涉案房屋”这一条件, 或因欠缺“已支付全部价款”这一条件, 仍不足以排除塞北路通公司对于房屋的强制执行。之所以要在金钱债权的强制执行程序中设置案外人执行异议这一环节, 是从物权优先于债权的角度, 保护已经订有房屋买卖合同、交付了全部房款、实际入住房屋, 只差最后办理过户登记一步的此类在事实上已享有物权的买受人的利益。

审理案外人执行异议之诉案件, 要加强对能够对抗强制执行的实体权利类型的研究, 对于足以排除强制执行的民事权益, 需综合分析案外人和申请执行人各自的权利性质和权利效力边界, 统一案外人执行异议之诉的裁判标准和裁判尺度。案外人一般须主张其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利, 且应当就其享有的该种实体权利所依据的事实承担举证责任。法院需要对于案外人对执行标的主张的所有权或者租赁权、消费者物权期待权等其他排除执行的实体权利与申请执行人对于执行标的的优先受偿权进行比较, 从而具体判断何种权利应予优先保护。对于尚未办理过户登记手续的房屋买卖行为而引发的案外人执行异议之诉, 如果申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权, 且买受人对于未办理房屋权属过户登记手续并无过错的, 一般应当支持买受人关于排除强制执行的请求。对于类似于本案情况, 以房屋买卖的形式作为债权担保, 在债务到期之前, 双方本不存在房屋买卖的真实意思表示, 属于通谋虚伪表示, 房屋买卖合同不发生法律效力。在债务到期之后, 如果存在以房抵债的意思表示而引发案外人执行异议之诉, 且抵债价格合理, 虽尚未办理过户登记, 但债权人已经合法占有诉争房屋, 而申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权, 债权人请求排除对于该房屋的强制执行的, 应当予以支持。但如果抵债价格明显不合理, 或者有其他证据证明债权人与被执行人存在恶意串通损害申请执行人利益等情形的, 则不应当支持。

编写人: 北京市第一中级人民法院 刘瑾