四、实践展望:宅基地上房屋流转的路径选择

(一)及时补正宅基地上房屋买卖合同生效要件

随着商品流通经济的快速发展,严格的土地管理制度在确保土地资源有效利用、保障农民基本生存需要的同时也限制了农民对合法私有财产的合理处分,制约了农民参与市场经济权益分配的权利。但是,从现行有效的法律法规来看,并无禁止农民处分其房屋的规定。当然,农村宅基地能否交易的决定权在公法领域,农村宅基地交易不是一个物权法可自作主张的问题[6]。物权法、合同法作为调整财产归属关系、财产利用关系、财产流转关系的私法,为合理促成房屋买卖行为的有效成立以及合同目的的最终实现,可以在公法允许范围内调整宅基地房屋买卖合同主体,活跃市场经济交易,维护和完善农村宅基地及地上房屋利益的分配。

根据土地管理相关法律规定,农村宅基地只能在同一集体经济组织成员内部进行流转,由于“房地一体”原则的束缚导致宅基地上房屋买卖主体受限,笔者认为,“集体经济组织成员”的身份不是一成不变的,宅基地流转的性质也可能发生变化。一是宅基地使用权人由原来的集体经济组织成员转为城镇居民的,此时可将其名下的该宅基地通过政府审批形式转为国有土地,故出卖人在享有国有土地使用权基础上建造房屋并将房屋予以出卖,买受人可在缴纳土地出让金之后,享有该地上的房屋所有权并能依法办理所有权变更登记。这与2013年3月《广东省城镇化发展“十二五”规划》提出的“建立转户农民权益保障机制,允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产利益”的政策精神相契合,符合中央“推动城乡一体化”发展战略要求。

二是如果房屋买卖合同签订后,买受人的户口迁入宅基地房屋所在的集体经济组织,成为该组织成员的,可以补正之前签订的合同效力,并依法办理房屋所有权变更登记。因为买受人的户籍迁入行为可从侧面推断其订立买卖合同的目的是购买房屋用于居住,而且法院在案件审理中通过审查买受人的房屋产权情况也可明晰其购房目的。对于只有一处房产的人而言,即使其所在区域地价房价飙升使其看起来似乎富裕了,但这也只是心理上的满足,买受人并没有获得实际利益,所以不存在剥夺农民土地,损害农民利益的故意。

(二)实现宅基地上房屋产权有限变动

根据《物权法》及《土地管理法实施条例》的相关规定,依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上政府土地管理部门提出土地使用权变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。然而现状是,长期以来农村房屋产权没有明确的管理机构,对农村宅基地及在其上建造的房屋的审批、流转、地上房屋的流转等问题监督不严,管理不到位,造成农村房屋买卖行为肆意扩展,直接影响了农村房屋买卖行为及房屋所有权变动登记。如文章开篇的案例中,村居委会在出卖人所出具的“将宅基地上的房屋转让给买受人并将涉案房屋按楼层分割成四个房产证”的声明上加具“情况属实”意见反映了集体组织对土地的管理简单而随意。目前,农村宅基地及地上房屋流转管理制度滞后,一方面使擅于投机的人钻法律空子而乐此不疲,另一方面也使守本分的公众无所适从。

为维护农村房屋买卖合同的法律效力,保护合同当事人合法权益,在案件审理中,宅基地上的房屋所有权归属问题不仅要看是否进行了过户变更登记,更应正视当前我国农村房屋产权登记现实和土地管理历史遗留问题,综合考虑买受人对房屋的占有使用情况、购买房屋的目的、买卖双方的法律认知水平、相互关系等事实情况,根据案件当事人的证据材料,结合日常生活经验规则,在充分查明事实的基础上维护真正物权人权益。如果买卖合同合法有效,且双方当事人已经实际履行完毕,房屋交付给买受人占有居住多年,但是受限于不完善的登记制度而没有进行房屋变更登记,买受人诉请确认房屋所有权的,可以受理并依法进行审查。

当然,具体问题要具体分析,由于目前农村房屋与城市房屋在产权登记和变动上有明显的差别[7],一般情况下,如果是城市房屋,买受人应当提起合同之诉,通过债权请求权要求对方履行过户的合同义务,而不能直接诉请房屋确权;但农村宅基地上的房屋交易后,受登记制度规制,应允许当事人提起确权之诉,并根据《物权法》第28条对房屋所有权的归属问题进行确认,以保障买受人在房屋交易后出现的旧村改造、拆迁补偿等利益得到合理分配。

(三)为宅基地使用权设立地上租赁权

从理论上说,在宅基地问题上我国立法态度是采用“房地一体”原则,尽管从物理角度上看,房和地是不能分开的,但从法律上来讲,房屋所有权与宅基地使用权是可以分开归属的。宅基地是农民赖以生存的所在,为了保障农民的生存所需,立法严格限制宅基地使用权流转,至少从目前农村土地管理来看是必需的。但是,“房随地走”理论上“房”的所有权走了,“地”的使用权并非一定要跟着走。宅基地使用权是一种用益物权,权利人对该宅基地享有法律上的占有、使用、收益的排他性权利,试想由宅基地使用权派生出一种权利,令其具有支撑房屋买卖合同及其所有权的效力,赋予房屋所有权人在宅基地使用权不改变权属关系的情况下占有宅基地的合法地位,充分保障买受人的居住权益也不是不可能[8]。例如,国有土地使用权则不具有身份限制性,只要缴纳了土地出让金,土地使用权人就有权处分其土地权利,其用益物权具有充分流转的功能,那么宅基地使用权能否以此为参照,彻底解开宅基地使用权及地上房屋所有权流转的死结呢?

韩世远教授认为,物权法无法解决的问题,留给债法解决也未尝不可。成立“法定租赁权”[9],使宅基地使用权人不至于因为转让地上房屋而失去宅基地,也可保全宅基地使用权人正常行使用益物权而同时转让闲置房屋。简言之,法定租赁权作为债法上的财产关系,是基于法律的直接规定而当然发生的结果,农村房屋买受人在取得房屋所有权的同时,对于房屋所在的宅基地并非取得作为物权的“宅基地使用权”,而是取得作为债权的“宅基地租赁权”,基于租赁权的法律基础,房屋买受人定期或一次性向宅基地所在集体经济组织支付租金,便可以占有使用宅基地。出卖人仍可以其享有的宅基地使用权向集体经济组织主张该租金收益归其所有。