三、理论基础:确认合同效力与规范物权变动并行不悖

(一)正确区分买卖合同中的债权与物权关系

买卖合同成立生效则直接在当事人之间建立了债权债务关系,此时当事人享有债法上的请求权;但买卖合同生效并不当然发生标的物权属变动,只有进行动产交付或不动产登记以转移标的物所有权,才会产生物权变动效力,权利人因此获得物权请求权。债权变动和物权变动是两种不同的法律事实[4],物权变动在法律效果上能否成就不是合同成立生效的必要条件;而合同成立并生效的基础关系也不必然发生物权变动的结果。

基于债权与物权的效力区分,法院在审理宅基地上的房屋流转相关事实时,首先要明确买卖合同的效力认定与房屋所有权确认是两个完全不同的法律关系,确认买卖合同的效力不影响对其物权变动在法律上进行否定评价。

(二)正确区分物权变动的法律事实与客观事实

我国不动产物权采取登记生效原则,实践中在保护因信赖物权登记而取得不动产的善意第三人的适用上取得了明显成效。但是,在对物权权属有争议的当事人之间,登记的不动产物权权利人虽然在法律上推定为真正的权利人,但这种效力只是法律上的“推定”,并非绝对不可推翻。事实上,如果事实物权人有相反证据证明该不动产权属登记有瑕疵,是可以推翻这种法律推定,从而维护事实物权人权益的。

民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则,尤其在我国对物权法的适用更应尊重基本国情。我国物权法于2007年才开始实施,但在此之前,我国的土地问题历史悠久,情况复杂,特别是在农村土地管理不尽完善的情况下,更应在司法实践中尊重个案事实。如果法律物权人在明知物权登记有瑕疵的情况下仍变更不动产物权所有权人至自己名下,法院则应该在查清相关事实的基础上保护事实物权人的合法利益。[5]由此看出,通过买卖合同购买宅基地上的房屋,虽然因现行法律法规限制而无法将房屋所有权变更登记至自己名下,但是不排除买受人因长期占有并使用房屋而作为不动产事实物权人应受法律保护的情况,也不排除出卖人因房屋现值暴涨而向法院提起确认合同无效之诉钻了法律空子。

(三)积极保护买受人占有房屋的派生权益

根据“房地一体”原则,宅基地使用权及地上房屋所有权流转受限,买受人如何凭借有效的买卖合同保障自身的合法权益?事实上,法院在审理宅基地上房屋买卖合同效力时必须正视农村房屋产权登记现实并尊重土地历史遗留问题。运用诚实信用、公序良俗等民法原则确认宅基地上房屋买卖合同有效时,即对当事人的利益分配采用了“房地分离”模式,即便买受人受限于物权变动登记,而无法对外行使公示该房屋所有权为其所有、对房屋进行处分、抵押等权利,但不影响买受人向合同相对人主张有关非须经权属登记才可产生的权利,如拆迁补偿收益、居住权益等。

但是,作为用益物权的宅基地使用权,在中国现行法律框架内,农民对其只享有占有、使用的权利,并不拥有所有权和处分权,而买受人对宅基地上房屋进行购买的目的是获得房屋所有权,在宅基地使用权和房屋所有权冲突状态下,法律必须寻找其他可保障买受人合法权益的权源,使对房屋买卖合同效力的确认不沦为一纸空文,有效抑制出卖人因利益驱动而背信弃义的违约行为。