4.3 房地产公司工程综合策划管理

在工程部完成围蔽工作后，就要开展与工程项目综合策划相关的各项工作了。下面将从小区分区开发综合策划、综合策划方案编制、综合策划方案会审、±0.000以下图纸会审及编制项目总进度节点控制计划五方面来介绍工程综合策划管理的相关内容。

4.3.1 小区分区开发综合策划

1）小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，必须由公司总经理主持，召开由分管开发、招标、设计、工程、销售、资金、合同管理、物业管理的负责人和各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会。

2）策划会讨论和确定的内容包括分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并且根据这些目标制订招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。

4.3.2 综合策划方案编制

综合策划方案包含以下内容：

1）施工给水系统。给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

2）施工排水系统。排水管道走向规划、管道管径、排水量等。

3）施工用电系统。施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。

4）施工道路系统。满足施工的需要、满足安全文明施工的需要、与永久规划路的关系等。

5）施工场地划分、围蔽及临时设施的规划。满足安全文明施工需要、满足销售需要等。

6）施工场地的土方平衡。考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等（适当考虑分期开发之间的土方平衡）。

7）小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。

8）制订各期开发楼盘的分批销售计划。

9）制订各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。

10）制订图纸需求计划。

11）制订合同需求计划，制订主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。

其中除第8项和第9项方案的内容外，其他都属于工程建设范畴，具体由工程部负责编制。

4.3.3 综合策划方案会审

1）新开发项目在详细规划批复后的一周内进行综合策划方案的会审。

2）会审的组织者为工程部。

3）会审的负责人为公司总经理。

4）参加人员包括建筑设计院（总工程师办公室）、工程部、招标工作小组、开发部、合同管理部、营销部、物业公司部门负责人（项目负责人）。

5）相关部门及人员对各部门编制的综合策划方案进行审查，审定后明确落实时间。

4.3.4 ±0.000以下图纸会审

1）基础开工5天前，工程部必须组织召开由主管工程副总经理主持的，由总工程师办公室、成本管理部、开发部、工程部、当地设计院、施工单位参加的±0.000以下图纸会审。

2）工程部在图纸会审7天前通知参加会审的单位和部门，并且收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审24h前将意见提交设计院。

4.3.5 编制项目总进度节点控制计划

综合策划会后一周内，工程部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划，并且将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划备案。

1.编制进度节点计划需要收集的信息

1）图纸信息。

2）地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交楼标准（若主体图纸未下发，可向总工程师办公室了解）。

3）现场已收图纸，所欠图纸种类。

4）合同信息。

5）主体合同范围、工期（合同未下发时可向定标部了解）。

6）现场已有合同，所欠合同。

7）当地政府的验收要求，如基础检测、材料检测、土壤氡浓度检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。

8）公司制度要求。

2.编制方法

1）详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。

2）合同需求计划、图纸需求计划编制完成后，召集总工程师办公室、定标部讨论商定后执行，并且报综合计划部考核。