4.4 房地产公司施工组织设计管理

在完成施工图纸会审工作后，施工单位才能报审施工组织设计。施工组织设计是施工单位编制的，经公司批准实行的关于项目工程施工管理的总体计划，对施工过程管理起引导作用。工程施工组织设计管理是工程施工准备阶段很重要的一部分，下面将对其进行详细介绍。

4.4.1 施工组织设计的管理规定

1.总则

1）为加强施工组织设计和专项施工方案编制的科学性、合理性、可操作性、经济性并减少质量通病，特制定本规定。

2）施工组织设计和总进度计划已经批准的，施工单位不应变动，否则，应重新进行审查。

3）本规定中的施工组织设计是指施工过程中使用的施工方案，与前期备案施工组织无关，其审批无效于本规定。施工组织设计改变投标文件承诺时，以甲方审批意见为准。

2.施工组织设计编制要求

1）施工组织设计应由施工单位项目技术负责人和公司技术负责人共同签署。

2）施工组织设计中施工平面布置图和总进度计划应提前、单独报批。

3）施工组织中必须包括：工程概况；工程施工部署；主要项目施工方法；大中型机械选择方案；塔式起重机、集中搅拌站基础图纸；已批准的施工平面布置图；已批准的总进度计划；抹灰防空鼓、开裂措施；楼板、墙体不同材质基体抗裂措施；屋面、卫生间、外墙、门窗防渗漏措施；层高和房间方正控制措施；分户验收组织计划；安全防护措施；文明施工和环保措施；季节施工方案；针对当前工程质量通病制订的技术措施；为保证工程质量而制订的质量预控措施；施工总平面布置图和工程协调的具体措施。

4.4.2 施工组织设计的审查流程

在施工单位中标后，工程部应要求中标单位在明确施工组织设计编制要求的基础上，进一步熟悉施工图及施工现场实际情况并有针对性地完善投标时报送的施工组织设计，并一式三份报工程部、监理单位及成本管理部审查。三方审查完成后形成“施工组织设计审查意见表”，将审查意见表交施工单位，由施工单位对施工组织设计进行修改和补充，并且需总经理最终批准。具体流程见表4-1。

表4-1 施工组织设计的审查流程

4.4.3 施工组织设计的审查要求及要点

在施工组织设计审查流程中，施工组织设计一经批准，便成为工程项目管理质量控制目标与计划的参考文件。因此在审查过程中，相关人员必须严格按照审查要求去实施管理，确保符合要求的施工组织设计的实现。

1.施工组织设计审核要求

监理工程师、项目工程师在施工组织审核中，应按以下审核要求去实施管理。

1）工程施工部署是否合理。

2）施工平面布置图是否与标段划分一致且与批准的场地布置一致。

3）临电、上下管线布置是否合理。

4）井点降水方案是否经济。

5）混凝土（商品混凝土）、大模板施工方法、机械配置是否满足施工质量、进度要求。

6）分户验收组织计划是否可行和是否满足工期要求。

7）总进度计划是否满足合同要求且是否与已经批准的一致。

8）安全防护措施是否到位且是否经济。

9）文明施工和环境保护是否到位、合理。

10）组织架构是否与已经批准的一致。

11）结构是否完整，内容是否齐全。

12）场地布置是否满足销售通道和销售环境、安全文明施工、后续工程的施工要求。

13）总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求。

14）总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点（审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期）。

15）施工组织设计或施工方案对保证工程质量应有可靠的技术和组织措施。

16）结合工程项目的具体情况，要求施工单位编制重点分部（分项）工程的施工工艺文件。一般要求编制工艺文件的工程有基础工程、主体结构工程、防水工程、外墙装饰工程、给水排水工程、低压配电工程、室内高级装饰工程等，对编制的工艺文件应进行审核。

2.施工组织设计各部分内容的审查要点

（1）综合部分 具体内容如下：

1）施工组织设计依据应充分，包括招标书、投标书、施工合同、甲方其他要求、政府有关规定、国家和地方有关规范、全套施工图纸、地质勘探报告、地下管网分布图、现场状况等。

2）施工组织设计必须六项齐全且有深度：工程管理架构、施工技术措施、现场平面布置、进度总计划、施工机械状况说明及一览表、质量安全季节性保证措施。

3）施工组织设计应针对本工程具体特点提出相应措施。

（2）管理架构 具体管理架构为：

1）管理架构需详细具体附表，包括总经理、主管工程副总经理、工程部经理等。

2）人员配备数量必须满足工程要求，相关人员的资质、经验、能力、配合等必须满足工程要求。

（3）工程进度计划 具体内容为：

1）工程进度计划安排应符合实际情况，并且考虑分包单位的施工进度安排。

2）工程进度计划中应明确各分项工程工程量、材料用量、日人工产量等计算依据（并附计算过程），并且应绘制各工种劳动力分布曲线。

3）施工人员、施工机械、设备、材料安排应充足，进场与退场时间应科学、合理，特别对需甲方限价及甲供的材料、设备应有详细的限价、定板、进场计划。

4）应明确甲方或乙方分包工程的进场与退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通信系统、有线电视、高低压配电、室外给水、煤气、橱柜等）。

5）施工进度计划应考虑因建设单位销售需要提前移交部分的施工安排。

（4）现场布置 具体内容为：

1）现场布置图应考虑基础、地下室、主体、装修等施工各阶段的需要（包括分期工程的上下期衔接），并且应重点考虑销售需要。

2）乙方应采取措施创造、维护良好的现场销售环境；应有措施配合样板房施工和对外开放。

3）平面布置应达到方便施工、易于管理、节省成本的目的。

（5）质量、安全要求 具体内容为：

1）由于业主对房屋质量（特别是涉及使用方面的，如渗漏、裂缝、排水不畅通等）的要求高，方案中应有防治工程质量通病的具体措施和奖惩制度，确保房屋的使用功能。

2）在危险环境下施工，应采取具体防护措施，确保人身和财产安全。

3）乙方应采取措施协调各分包单位的施工工作（如垂直运输、用水用电、加工场地等），负责本单位和分包单位的成品、半成品的保护工作。

（6）施工方案 具体内容为：

1）施工组织设计中的措施，应根据工程需要考虑周全，并且分项列明所采取的措施的费用，由甲方根据招标书、投标书、施工合同等决定是否支付该部分费用。

2）列出要编制的常规施工方案并应针对施工难点（如后浇带、防水工程、大体积混凝土、转换梁、坡屋面等）编制技术方案，方案应科学、经济、方便，并且计划日期。

3）应明确乙方分包工程的施工单位，并且由分包单位提供分包工程施工方案、资质证书。

4）应针对各季节的特点（如冬季、雨季等），采取不同的施工措施。

5）考虑各种备用方案，包括人力、设备、材料等，如发电机、水池等。

6）施工现场应采取措施达到文明施工标准。

7）关于样板房毛坯部分的施工应有具体措施，样板房开放后应有具体维护办法（如防水等）。

8）人力、设备安排应充分，对垂直、水平运输等关键设备应有具体可行的维修、备用措施。

4.4.4 施工组织设计的审批

1）不管是初次编写的施工组织设计还是变更后的施工组织设计，都必须通过审批才可执行。

2）专业监理工程师对在施工组织设计或施工方案审查中发现的问题应认真帮助施工单位解决，落实具体的工艺要求和技术措施，保证施工组织设计的可行性、合理性和经济性。

3）工程部和公司领导对施工组织设计或施工方案应提出书面的审核意见，交施工单位执行，并且归入工程档案。

4）审核人员应将审核意见填写在审批单上，不足时加页。

5）施工单位应根据审核意见修改或补充施工组织设计；对于补充施工组织设计依然违反审核意见的，甲方按照质量违约处理。

6）表4-2和表4-3是常用的审批表格。

表4-2 施工组织设计审批表

表4-3 施工组织设计审批意见表

注：1.必须通过施工图纸会审后才能报审施工组织设计。

2.未经分管总经理书面同意不允许擅自组织施工。