三、《商品房买卖合同解释》对惩罚性赔偿适用的扩大

2003年3月，最高人民法院针对商品房买卖中存在的问题，出台了《商品房买卖合同解释》，并于同年6月1日起施行。该解释的惩罚性赔偿属于合同领域的责任，其中既包括违约责任情形，也涉及合同无效、被撤销等缔约过失责任情形。

《商品房买卖合同解释》有三个条文涉及惩罚性赔偿的内容。

该解释第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”上述2个条文所涉的5种情形中，商品房买卖合同中的出卖人均是在被要求赔偿损失的情况下，还应额外向买受人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，惩罚性质甚为明显。

该解释第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”该条针对商品房买卖中房屋面积误差比超过3%情形，规定了出卖人双倍返还超过部分房价款的责任。《商品房买卖合同解释》中的惩罚性赔偿仅适用于特定情形，即合同签订后擅自抵押、一房数卖；合同签订时故意隐瞒无证销售、已设抵押、已经出卖或为拆迁补偿安置房屋的事实，以及房屋面积误差超过一定比例。惩罚性赔偿的金额为不超过已付购房款的一倍，或者是面积误差比超过3%部分的房价款的双倍，这对于遏制商品房买卖中的不诚信行为具有积极作用。但该解释仅适用于商品房买卖，不适用于二手房买卖。二手房买卖中即便出现一房二卖、擅自抵押等情形，也不适用惩罚性赔偿。