第五节　物业管理行政规章

一、《物业收费管理办法》

（一）行政管理主体

国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

（二）物业服务收费原则

1.合理原则

收费水平应当与我国经济发展状况和群众显示生活水平协调一致。

2.公开原则

2004年10月颁布的《物业服务收费明码标价规定》，明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

3.收费与服务水平相适应原则

等价交换是商品交换的基本原则，也是民事法律关系关于有偿服务的基本制度。

（三）现行物业服务收费定价模式

政府指导价和市场调节价。

（四）物业服务收费形式

1.包干制

是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业企业的利润。

2.酬金制

是指在预收的物业资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

（五）要点

1.物业服务费用收支情况公示的义务

《物业服务收费管理办法》第十二条规定：酬金制应当公示物业服务资金年度预算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。如无约定，包干制则无此法规要求。

2.催缴费用的程序

物业企业书面催缴，业主委员会催缴，最后由物业企业向法院起诉。

3.开发建设单位的缴费义务

已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交付使用的，由开发建设单位全额承担物业服务费。

4.物业经营的收益

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。