三、《【2009】08号司法解释》的内容
第一条：《【2009】08号司法解释》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
【解读】
1.物业服务具有公众性特征。物业企业承担物业服务的主要对象是物业区域内的共用部位和共用设施设备，这些属于全体业主共同所有。每个业主因专有部分的主导权利，而产生的两项附属权利，使得在物业管理问题上，每个业主均有表达主观意思的权利。又因为业主的分散性和物业管理活动的统一性，要求有一个组织形式来集中业主的意见。业主大会就是这样一个组织形式，业主通过参加业主大会会议，并在会议上履行表决权利的方式，充分表达个人关于物业管理活动的意见。业主大会按照民主集中、民主协商、少数服从多数的原则，按照“双多标准”形成共同的决议。因此要求全体业主，都应当尊重并执行业主大会的决议。只要业主大会按照法定程序形成了决议，无论个体业主是否参加会议，是否表决了赞成票，都应当服从业主大会的决议。
2.《（前期）物业服务合同》对全体业主具有约束力。
（1）每一位业主都应当履行合同约定的义务并享有合同约定的权利。
（2）明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同的当事人也应当遵守合同约定。《前期物业服务合同》由开发建设单位与前期物业企业签订书面合同。开发建设单位应当在销售房屋的同时将《前期物业服务合同》《临时管理规约》明示给房屋买受人，并将该两项约定或作为《房屋买卖合同》的条款，或作为《房屋买卖合同》的附件，得到业主的签字认可。当开发建设单位履行了上述义务后，房屋买受人作为新取得产权的业主，应当履行合同约定的义务并享有合同约定的权利。
（3）二手房屋交易的时候，新取得产权的业主，虽然没有参加过业主大会，但视为在商品房二次交易过程中，取得产权的新业主已经知晓，并默许了业主大会的所有合法决议。
第二条：《【2009】08号司法解释》符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
【解读】
1.解释规范了物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款的几种无效情形：免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。
2.物业服务合同是“双务合同”，合同双方确定合同的原则是平等互利、协商一致。均承担权利并享有义务，因此签订合同时应当公平，有显失公允的条款或与国家法律法规抵触的条款，经相关人主张权利，法院即可判定合同无效或者部分条款无效。
3.物业服务是商品，遵循市场规律，买卖双方在市场交换的过程中，应遵循“等价对偿”的原则，不可通过合同设定不公平条款。
4.业主和业主委员会的权利是法律和业主大会赋予的，在《物权法》支撑下，具有财产权基础的，不可在合同中予以否定或限制。
第三条：《【2009】08号司法解释》物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
【解读】
1.物业服务企业的义务的确定依据包括：法律法规，行业规范，合同约定，公开的服务承诺和服务细则。
2.物业服务活动中的责任分为违法责任和违约责任，或者说行政责任和民事责任。在处理责任的过程中，为保障业主利益一般采取民事责任优先的原则。
3.业主主张权利后，继续履行、采取补救、赔偿损失三种责任的关系：能继续履行的要求继续履行；需要采取补救措施的，应当采取补救措施避免损失或将损失降到最低；当采取了继续履行和补救措施后，仍造成损失的，应补偿损失。
4.根据《物业管理条例》四十七条的规定，如何判断物业企业尽到了协助安全防范的职责。
（1）从制度、装备、人员三个方面判断物业企业是否具备履行合同的能力。
（2）突发事件发生时，物业企业是否尽到了应急、妥当的处理义务。
（3）突发事件发生后，物业企业是否尽到了及时、妥当的处理义务。
当物业企业在服务中符合以上三项标准，基本可以判断物业企业尽到了协助安全防范的职责，并不承担相应突发事件造成的损失。
第四条：《【2009】08号司法解释》业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
【解读】
1.业主的违规或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主，根据物业管理条例可以向有关部门报告，请求相关部门处理。
2.业主的义务来源于：法律法规的规定、物业服务合同的约定、管理规约的约定。
3.根据《物业管理条例》四十六条规定，物业公司就业主违规使用物业的管理义务是：及时的发现业主违规使用物业的行为，及时劝阻物业违规使用物业的行为，及时向有关行政管理部门报告。
物业公司对业主的违法违规行为，无强行制止的职责和行政处罚的权力，但应当做好以上三项基本工作，有关行政管理部门应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五条：《【2009】08号司法解释》物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
【解读】
1.《物权法》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
2.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
3.物业服务收费执行合同约定的收费标准，收费与服务相一致。物业服务企业也可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定，但应当明码标价。
物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费。
违反本条的责任是“退还已收取的违规费用”，民事责任优先原则。
第六条：《【2009】08号司法解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
【解读】
1.本条规定了业主拒交物业服务费前置程序：先行书面催交。
2.空置房屋也应当收取物业服务费。原因如下：
（1）物业服务主要是针对共用设施设备的维护，业主即使不入住，但物业服务企业仍然提供了服务。
（2）物业服务是公众服务，并不会因为个别业主房屋空置而降低物业服务成本。
（3）物业服务实现了物业的保值和增值，因此即使业主不入住，作为房屋产权人仍然实际在物业服务中有所受益。
3.住宅小区内的营业房和周边营业房也应当缴纳物业服务费。原因如下：
（1）小区内的营业房和与单幢住宅楼结构相连的营业房的业主均是住宅小区的业主，作为小区的业主应当承担小区内共用部位、共用设施设备的维护。
（2）物业服务的作用是实现物业的保值和增值，全体物业的业主均已享受这项服务，营业房业主甚至收益更大，因此理应缴纳物业服务费。
第七条：《【2009】08号司法解释》业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
【解读】
1.本条解释基本是《物业管理条例》四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据《物权法》，业主拥有建筑物区分所有权，包括对物业共用部位和共用设施设备的管理，业主作为房屋产权人承担物业管理的最终责任。如果使用人不能按照合同约定缴纳物业费，业主应当缴纳。就使用人违反约定的行为，业主可针对其违约另行主张权利。
2.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，其物业的实际占有人是建设单位，应当由建设单位承担物业服务费。
3.建设单位商品房销售之前，作为“第一业主”拥有业主的权利。由于“第一业主”又不同于“业主”，其所拥有的房屋产权具有过渡性和临时性，因此，既要尊重“第一业主”的业主身份，又要对其权利有所制约，以保障稳定业主的权利。例如：制定《临时管理规约》，选聘物业服务企业并签订《前期物业服务合同》都是业主的权利，为保障物业买受人的权益，要求开发建设单位在商品房销售之前作为“第一业主”履行上述业主的义务。但是，在条例中又有限制性规定，要求前期物业服务合同必须是以书面形式签订的要式合同，而且在与房屋买受人签订商品房销售合同的时候，要将《临时管理规约》和《前期物业服务合同》明示给业主，并得到业主的签字认可。
第八条：《【2009】08号司法解释》业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
【解读】
1.本条规定了业主大会只要按照法定程序作出解聘物业公司的决定后，业主委员会可以作为原告直接起诉解除与物业公司的物业服务合同。不同于一般的合同无效请求，业主大会按照法定程序形成解聘物业企业的决议后，司法解释中直接明确予以支持，保护了业主的权益。
2.业主拖欠的物业服务费，物业公司可另行主张，不能直接向业主委员会主张。业主委员会是业主大会的执行机构，不承担业主违约责任的连带责任。
第九条：《【2009】08号司法解释》物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
【解读】
本条体现了收费与服务相一致的原则。结合上条解释看，要求物业企业在退出物业项目时，分别与个体业主核算物业费的收支情况。
第十条：《【2009】08号司法解释》物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
【解读】
1.物业企业退出物业项目时，移交相关资料和设施是应尽义务。
2.合同分为“要式合同”和“非要式合同”。《条例》中要求《前期物业服务合同》为要式合同（必须以书面形式签订），而对《物业服务合同》无特殊要求。根据银川市相关判例，事实合同适用物业服务法律关系，并且法院支持事实合同。
3.事实合同是指平等的市场主体以事实行为构成的债权债务关系。
4.第二款所谓不适用事实服务关系，是有适用前提条件的，并非是在物业服务中排除“事实合同”的形式。本条适用于：业主大会决议解聘物业企业的，物业服务企业采取“赖”着不走的办法，不撤出小区，并继续提供物业服务，这种情况下无法形成事实上的物业服务关系，因此不适用事实合同的相关规定。
第十一条：《【2009】08号司法解释》本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
【解读】
本条说明，除了物业服务企业外，为业主提供物业服务的其他管理人，其服务行为虽然不在《物业管理条例》规范的范畴，但同样适用本解释的相关规定。
第十二条：《【2009】08号司法解释》因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
【解读】
本条规定，非业主的物业实际使用人引起的物业服务纠纷，参照有关业主的规定进行处理。
第十三条：本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
【解读】
1.2009年10月1日前审结的案件不适用。
2.施行后，当事人申请再审或审判监督程序决定再审的案件不适用。