四、REITs的益处

（一）对机构及个人投资者的益处

对投资者来说，加入REITs可以优化投资组合，分散投资风险，且可以抵御通货膨胀。传统组合中通常只包括债券、股票类证券，加入REITs可使组合优化，即在相同风险水平下，增加REITs后的组合可获得更高收益，或是为取得相同收益水平，增加REITs后的组合可以承担更低风险。之所以会产生这样的效果，除前述的REITs长期的收益率高于股票，波动性低于股票的收益/风险特征外，更重要的是，REITs与美林国债/公司债指数、美林抵押证券指数的相关系数分别只有0.06和0.01，与道琼斯指数、Wilshire5000指数、S&P500指数的相关系数在0.30左右，远低于各股票指数之间的相关系数。REITs与股票、债券类资产相关度低，能够有效地分散机构投资者的投资风险，并在不增加组合风险的前提下提高收益。另外，在通货膨胀期间，通常货币虽然贬值，但是通过REITs所持有的不动产价值或租金会随之增加，从而使REITs的收入增加，以此来抵御通货膨胀。

REITs可以满足机构投资者对投资安全性的要求。从广义上看，REITs属于第三方受托资产管理产品的一种，具有第三方受托资产管理产品的财产隔离功能，符合保险基金、社保基金等机构投资者对投资安全性的要求。例如，中国香港地区的REITs守则规定：REITs的资产必须以信托形式持有，必须与受托人、REITs管理公司、相关不动产实体、其他集体投资计划及任何其他实体的资产分开处理。由受托人进行有效监管。一旦设定信托等资产管理计划，作为资产管理财产的不动产REITs证券便具有了独立性，不同于委托人、受托人及受益人三方任何一方的自有财产且不受该三方中任何一方债权人的追及，有效地保障了REITs资产的安全，并且使REITs投资者利益得到最大限度的保障。REITs使受益人处于只享有利益而免去责任的优越地位，对资产管理财产享有优先于委托人或受益人的债权人的权利，且在资产管理财产旁落他人之手时，受益人有权向受让人请求返还财产。

（二）对政府的益处

REITs对政府的作用，可以从以下四个方面来看：

1.有利于地方政府“去杠杆”，创造高额现金流

REITs可使政府盘活存量资产，从而扩大税基。政府庞大的自持物业可以通过REITs转化为租赁物业，帮助政府融资，降低营运成本。同时，基础设施的证券化可以提高公共服务供给质量和运作效率。

2.有利于加快转变政府职能，实现政企分开、政事分开

作为REITs投资者和合作者的境内外企业、社会组织和中介机构承担政府和社会公共服务涉及的设计、建设、投资、融资、运营和维护等责任，政府作为监督者和使用者，减少对微观事务的直接参与，加强发展战略制定、社会管理、市场监管、绩效考核等职责，有助于解决政府职能错位、越位和缺位的问题，深化投融资体制改革，推进国家治理体系和治理能力现代化。

3.有利于打破行业准入限制，激发经济活力和创造力

REITs方式可以有效打破社会资本进入公共服务领域的各种不合理限制，鼓励国有控股企业、民营企业、混合所有制企业等各类型企业积极参与投资及提供政府和社会公共服务，给予中小企业甚至普通民众更多参与机会，大幅拓展社会资本特别是民营资本的发展空间，激发市场主体活力和发展潜力，有利于盘活社会存量资本，形成多元化、可持续的公共服务资金投入渠道，打造新的经济增长点，增强经济增长动力。

4.有利于完善财政投入和管理方式，提高财政资金使用效益

在REITs方式下，政府以租金或分红等作为社会资本投资公共不动产服务设施的对价，以公共不动产证券化的结果作为对价支付依据，并纳入预算管理、财政中期规划和政府财务报告，能够在当代人和后代人之间公平地分担公共资金投入，符合代际公平原则，有效弥补当期财政投入不足，有利于减轻当期财政支出压力，平滑年度间财政支出波动，防范和化解政府性债务风险，并有效缓解地方政府资金短缺问题，用社会资本来投资、建设和受益。

（三）如何合理利用RElTs实现公司利益最大化

避免开发商由于自持物业的双重征税提高物业回报率。事实上，美国REITs免税的初衷就是通过不动产的证券化，让金融机构和普通投资者在更广泛的领域享受不动产增值带来的收益。美国REITs让不动产开发与各行业的投资需求结合起来，使工业、商业和政府部门得以摆脱不动产物业投入的庞大负担，达到“不求所有，但求所用”的目的。

REITs的“免税”造就了许多企业的财富传奇。例如，全球连锁商业巨头沃尔玛取得成功的利器之一是充分利用政府对REITs的免税政策及美国各州的免税规则，实现商业店铺不动产的“零租金运营”。其过程简述如下：沃尔玛在全美国各地建设超市物业，盖完之后将资产注入沃尔玛REITs，接着，沃尔玛零售部门租用这些物业，并付给沃尔玛REITs租金。美国的REITs政策规定，每年90%以上的收益要返还给股东。于是，沃尔玛超市物业90%的租金又通过金融方式免税回到沃尔玛零售部门。又如，著名的万豪酒店，将旗下酒店打包进REITs上市之后，自己更加专注于酒店的管理与品牌塑造，发展步伐更加轻盈灵活。