序言

社区和谐需要形成社区治理的共识

多年前，曾经有位业主代表情绪激动地对我说，他现在之所以努力推动组建业主委员会，就是一定要换掉他们小区的物业公司，如果实现不了这个目标，他宁愿卖房走人。在他的语气中，竟带有一丝悲壮！于是我问他，如果换进来的物业公司还不如原来的物业公司好，怎么办？他愣了，没有回答我。无独有偶，团队其他律师正在处理的事务中，也有业主表示，如果不能在业主委员会的框架下解决小区的供暖问题，业主也可能选择卖房走人。

我也曾探访过一个小区，这个小区的业主委员会主任告诉我，他们小区业主委员会每周主持召开一次业主见面会，所有业主可以参加，具体内容是由物业公司的项目经理向业主委员会汇报一周的工作情况，并听取业主委员会的意见。这期间，除了业主委员会相关委员根据掌握的情况向物业公司反馈并提出意见外，任何参加会议的业主也可以进行反馈，物业公司会都认真听取，比如某位业主说发现小区有一个地方保洁没有做好，那么物业公司会马上采取行动，并在下周汇报结果。这位业主委员会主任在介绍这些情况时，和我一同探访的其他小区业主羡慕的不得了！因为这种情况简直是凤毛麟角。

十几年过去了，据我们观察，小区业主组织成立难、运行难、管理难等问题依然存在！

作为律师，我和团队的同事有幸参与了大量社区治理中的案件承办，也见证了“物业管理合同”变为“物业服务合同”，以及法律上的无名合同变成《民法典》中的有名合同这样一个过程；同时也积极参与了北京市和全国其他地方物业管理方面的地方立法，对于物业管理与社区治理有了切身的体会和深刻的感受。

首先，在社区治理中，许多矛盾从根本上讲是认知冲突，比如我们最常见的物业费纠纷，是最容易产生诉讼的矛盾类型。许多业主在咨询我们时，其实非常清楚自己应当缴纳物业费用；但让他们接受不了的是，即便碰到物业公司服务不到位的情况，他们也得缴纳！让他们感觉自己只有缴纳物业费的义务，却没有任何监督物业公司的权利。缺少了这种监督，物业公司服务质量就会下降，业主们就更不愿意缴纳费用，如此往复，恶性循环。对于物业公司这方来讲，物价在上涨、人员工资和经营管理费用在增加，唯独物业费不变！双方很难真正认同对方的观点。我把这种情况称为“社区结构性矛盾”。

其次，在社区治理中，许多矛盾往往是多元冲突，而非简单的双方冲突。甚至可以这样讲，基本上不存在单纯的“双方”。实际上，在社区里，除了小区内的业主、物业公司以外，既有最早建设小区的开发公司、属地的居民委员会、乡镇街道，也有我们一直在讲的业主组织，还有活跃在社区中的第三方，比如物业监理公司等。社区内一旦产生矛盾纠纷，往往是上述多方主体互相交织的情况。

最后，社区治理在全世界都是需要关注的问题，对于用几十年走过西方发达国家几百年城镇化进程的中国来说，社区治理更是一个相对复杂的复合型问题。作为律师，在承办案件中，我们同样看到了法院有限的人力物力等难以承受数量庞大的物业纠纷类案件。

因此，“真正有效化解社区治理中的矛盾”成为我们团队一直在思考和实践的课题。在接触了太多社区治理中的矛盾以后，我最大的感受就是这样一句话：要想化解矛盾、实现社区和谐，首先要有社区治理的共识！

什么是共识？

我个人的理解就是，社区治理中各方主体能够就一些问题形成统一的认知与理解。从而能够彼此尊重各自的主张与权益，通过协商沟通构建良性的治理体系。

业主是建筑物区分所有的专有部分所有权人，其物权权益和由此形成的管理权应当得到重视与尊重；物业公司作为专业的物业服务与物业管理的市场主体，其在提供了质价相符的服务以后，应当得到应有的报酬与尊重；属地的乡镇、街道与居委会等组织，在参与社区治理过程中，不越位、不缺位。要实现这种目标，必须有共同的认知并达成共识。

进入21世纪以来，科技的进步、社会的发展，其实并没有消除战争与冲突，我们向世界提出的中国方案就是构建人类命运共同体！所谓的共同体，必须要建立在共识的基础上。没有共识，一定谈不上共同体！

《中庸》中有这样一句话：“喜怒哀乐之未发，谓之中；发而皆中节，谓之和。中也者，天下之大本也；和也者，天下之达道也。”在我们居住的每个小区里，业主们其实也无形中构建了属于自己的社区命运共同体。对于一贯热爱和平、向往安居乐业的中国人来讲，“和”一直是我们心中的执念。这个“和”，不是“和稀泥”，而是君子要“和而不流”“中立而不倚”。只有这样，才会“强哉矫！”，也只有这样，才是真正实现多元共建！

因此，如何构建和谐的社区治理体系，作为法律人，我们有自己的答案：先从构建共识、普及常识开始，进而“积跬步至千里”！

是为序！

2023年9月于北京盛廷律师事务所