第5章 物权的变动

一、物权变动概述

（一）物权变动的概念

物权的变动，是指物权的设立、变更、转让与消灭。所谓物权的设立，指的是创设一个原来不存在的物权；物权的转让，指的是将已经存在的物权在民事权利主体之间转让，也包括将物权移转给国家的情形；物权变更，指的是物权在主体不变更的情况下改变物权的内容，如改变用益物权的设定期限等；物权的消灭即物权的终止。

（二）物权变动的原因

物权变动的原因可分为两大类。一是基于法律行为的物权变动。法律行为旨在根据行为人意志发生法律效果，包括基于当事人的约定而发生的物权变动，如买卖所导致的所有权转移，也包括基于权利人的单方意思表示而发生的物权变动，如所有权人实施的抛弃旧物的行为。二是非基于法律行为的物权变动。包括法律行为以外的事实行为，如先占、生产、合法建造；法律的直接规定、法院的判决和政府的行政指令等，如因国家征收或没收而致物权发生变动。

之所以作这种区分，是因为这两种物权变动所应具备的要件以及所能产生的法律效果并不相同。实践中，基于法律行为的物权变动是物权变动的常见类型，是物权市场交易的主要形式，以公示为原则。非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提。

二、基于法律行为的物权变动规则

（一）不动产物权变动规则——登记生效主义

1.不动产登记对不动产物权变动的法律意义

不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是物权依法获得承认和保护的基本根据，是建立物权制度的重要基础。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。如用益物权中的土地承包经营权、地役权的设立不以登记为生效要件；依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2.不动产登记的法律规定

（1）不动产登记机构及登记费用。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责。国家对不动产实行统一登记制度。关于不动产的登记费用，法律规定应当按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。同时强调登记机构不得有下列行为：要求对不动产进行评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责范围的其他行为。

（2）不动产登记簿的效力及与权属证书的关系。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

（3）不动产登记错误的责任。当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

（4）不动产登记资料的获取与使用。权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

3.不动产物权变动与合同生效相区分原则

（1）不动产物权的变动规则。《民法典》第214条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依法登记是不动产物权变动的法律要求。

（2）合同生效与物权变动相区分。合同是导致不动产物权变动的主要原因，对其效力《民法典》采取了与物权效力相区分的原则。《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这样规定，既有利于保护买受人依据合同所享有的债权请求权，也有利于确立违约责任，还有利于保护无过错的第三人的合法权益。

4.更正登记和异议登记

（1）更正登记。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。《民法典》第220条第1款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（2）异议登记。《民法典》第220条第2款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起15日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

5.预告登记

预告登记，是指为保全以将来发生的不动产物权变动为内容的请求权，而以该请求权为对象进行的登记。即预告登记是一项关于不动产物权请求权的登记。《民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”具体有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：①预购商品房；②以预购商品房设定抵押；③房屋所有权转让、抵押；④法律、法规规定的其他情形。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（以下简称《民法典物权编司法解释（一）》）第5条的规定，“债权消灭”是指预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权等情形。

预告登记是不动产登记的特殊类型。其他不动产登记都是已经完成的不动产物权的登记，即现实物权的登记；预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特性是使被登记的请求权具有物权的效力（此即“债权物权化”的体现）。纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。例如，个人购买预售的商品房，法律上承认买受人有获得指定的房屋的权利。但购房者订立预售合同后，依据合同法仅享有合同法上的请求权，不具有排他的效力，无法防止售房者“一房多卖”情形的发生。将预售纳入预告登记，因预告登记具有排他性，任何一方违背预告登记内容的物权处分行为均为无效，从而保障购房者获得预售中指定的房屋的权利。

（二）动产物权的变动规则——交付

《民法典》第224条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”据此，动产所有权的转让和动产质权的设立等，除法律另有规定外，自交付时发生效力。动产物权的取得以交付作为生效要件，是物权公示原则的必然要求，是实现物权排他性的必需手段。

1.交付的类型

交付有现实交付与交付替代两种形态。

（1）现实交付。现实交付指的是将物直接交由对方占有，是最为典型的动产交付形态。

（2）交付替代。当现实交付不可能或没必要时，法律允许以其他方式替代现实交付，并且发生与现实交付同样的法律效果。交付替代方式包括：

①简易交付。亦称先行占有，是指物权的受让人在已经取得了动产的占有的情况下又与动产的所有权人达成转移所有权或设定质权合同的情形。《民法典》第226条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。”法律行为通常就是当事人之间关于物权变动的协议。

例如，承租人甲想要购买租用的相机，遂与出租人乙订立买卖合同，由于甲已占有该相机，乙向甲转让相机所有权时，自不必先令甲返还，然后再向甲交付。相机的所有权自双方的买卖合同生效时发生转移。

②指示交付。又称返还请求权的让与，是指当事人就物权变动达成协议时，动产为第三人所占有，出让人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。《民法典》第227条规定：“动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”

例如，甲租用乙的相机，丙看见该相机后爱不释手，遂与乙订立买卖合同。正常情况下，乙向丙转让相机所有权的过程是：甲将相机归还于乙，乙再将相机交付于丙。同样是为了节约交易成本，这一繁复过程可简化为：乙指示甲直接将相机交付于丙，物权于此时发生变动。

③占有改定。是指在动产物权出让时由出让人继续占有该项动产，让与人与受让人约定由受让人取得对标的物的间接占有，以代替该动产现实转移的交付。《民法典》第228条规定：“动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”

甲购买乙的相机，买卖合同订立后，乙表示相机已归甲，但要求甲让自己再用一个月，甲同意。表面看起来乙尚未向甲交付相机，但实际上已通过占有改定的方式交付，因为甲同意乙继续占有相机后，甲的占有人身份便由自主占有人改定为他主占有人，乙则通过间接占有的方式取得相机的自主占有。

2.特殊动产物权变动法律规定

《民法典》第225条规定：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”

从物理属性上看，船舶、航空器、机动车是动产，但在法律上，它们被称为“准不动产”。这不仅因为它们价值高、体积大，更重要的是，它们具有潜在的社会危害性，为确保社会安全，国家需要通过登记的方法对它们进行特殊的管理。但在登记的效力上不采用登记生效主义，其物权变动并不是在登记时发生效力，而采取登记对抗主义。依据上述第225条，船舶、航空器、机动车的所有权转移一般在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立。如果物权变动时未在登记部门进行登记，不能对抗善意第三人。

三、非基于法律行为的物权变动规则

（一）非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提，具体包括以下三种情形

（1）《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”

（2）《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”

（3）《民法典》第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”

（二）依上述规定取得的不动产物权的变动规则

处分依照上述三项规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。