第七节 一方婚前贷款购买的房屋离婚时如何处理

法律焦点

一方婚前贷款购买的 房屋离婚时如何处理，在法律上主要涉及婚前贷款所购房屋的性质问题。

现实案例

吕东（化名）男，1975年8月2日出生；高萍（化名）女，1978年4月12日出生。吕东1997年7月大学本科毕业后留在北京工作。高萍是吕东的同校师妹。2000年7月高萍大学本科毕业，考入本校研究生院攻读硕士学位。2001年5月，在一次校友聚会上，吕东与高萍相识。不久，二人便坠入爱河。2002年4月，吕东用工作几年来的积蓄10万元付了首付，并通过银行按揭贷款40万元购买位于北京市朝阳区某小区的两居室房屋一套。2002年10月吕东收房进行装修，并于2003年春节前入住。2003年7月高萍硕士毕业也留在北京了工作。当月27日吕东和高萍便登记结婚。2003年国庆节期间二人举办了结婚仪式。结婚登记后二人共同居住上述两居室房屋内，并一起偿还房屋贷款。2004年春节前上述两居室房屋的产权证办理下来，登记在吕东名下。

2005年5月，吕东和高萍的女儿吕嫣（化名）出生。吕嫣的出生本应给家庭带来幸福，但在双方父母如何帮助二人照看吕嫣，以及如何教育和培养吕嫣的问题上，吕东和高萍以及双方家庭产生了较大分歧。二人因此经常吵架。虽经同学和朋友协调，一直没能改善二人的关系。吕东也于2009年春节后搬到了单位宿舍居住。

2010年2月，高萍起诉离婚，后经法院调解，高萍撤诉。但二人关系从此产生了裂痕，加之吕嫣入幼儿园后，二人在教育吕嫣的题分歧越来越大。

2011年9月吕东起诉至法院，要求离婚，高萍同意离婚，双方也同意女儿吕嫣由高萍抚养，吕东每月支付抚养费600元。然而在房屋的分割上，双方一直未达成一致意见。截止2011年9月，二人共同偿还房屋贷款10万元。

那么，吕东能否要求法院将两居室房屋判决归其个人所有。

法律建议

法院会将两居室房屋判归吕东个人所有。

法律讲解

离婚案件中，对于夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下时，该不动产如何分割一直是司法实践中的难点问题之一，争议较大，处理的结果也是五花八门。

婚姻法解释三对此问题进行了明确规定，具体处理思路是：首先，对于该不动产的处理，由夫妻双方协议解决，即如果夫妻双方在离婚时，对于该不动产如何分割写有协议，法院将按照双方所约定的方案进行处理；

其次，如果夫妻双方协议不成，法院将判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。该司法解释作出此规定，主要因为：如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。

对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

本案中吕东用自己婚前积蓄支付了两居室房屋的首付款，并通过银行按揭贷款付清了剩余房款，该房屋也登记于吕东名下，虽然该房屋的产权证是结婚登记后才办理下来，婚后吕东和高萍用共同财产偿还贷款，但依据上述规定如果离婚时吕东和高萍不能就房屋协议处理，法院将判决房屋归吕东个人所有，由吕东个人负担剩余贷款，并依据高萍婚后还贷的部分及其增值对高萍予以补偿。

法律提醒

随着我国房价的居高不下，夫妻双方离婚时双方唯一居住的房屋便成了双方争议的焦点。婚姻法解释三对于婚前一方支付首付并按揭贷款买房的情形如何处理明确进行了规定，方便了司法实践。其规定有相当的合理性。由于房屋对于双方生活的特殊性，建议双方尽量在婚姻关系存续期间对房屋进行适当处理，比如协议共有，进行产权登记变更等。

证据提示

吕东和高萍的结婚证，用以证明二人的夫妻关系；吕嫣的出生证明和户籍证明，用以证明吕东和高萍婚后育有子女的事实；吕东签订的购房合同、支付首付款的票据、按揭贷款合同、房屋产权证等，用以证明吕东婚前按揭贷款买房的事实；按揭贷款的还款记录，用以证明婚后二人共同还款的事实。

文书提示

起诉书、证据目录和房屋评估申请。

答辩预测

高萍会以产权证在婚后取得以及共同偿还银行贷款等进行答辩。

诉讼技巧

在证据方面，因涉及婚后共同还贷和房屋增值，吕东应向法院申请对房屋现价值进行评估。

案件展望

由于婚姻法解释三对此问题规定明确，法院应回支持吕东的请求。

裁判设想

法院应会依据《中华人民共和国婚姻法》第三十二、三十九第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条判决：准予吕东和高萍离婚；吕嫣由高萍抚养，吕东每月支付抚养费至吕嫣十八周岁止；两居室房屋归吕东所有，剩余贷款三十万元由吕东负担偿还，吕东向高萍给付高萍婚后所偿还的五万元及依据房屋评估结果所计算出的增值部分的折价款。

核心法词

合同相对性：主要包括以下三方面内容：

1、主体的相对性，即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。 具体的说，由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。另外，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。

2、内容的相对性，即指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。在双方合同中，还表现为一方的权利就是另一方的义务，权利义务相互对应，互为因果，呈现出“对流状态”，权利人的权利须依赖于义务人履行义务的行为才能实现。 从合同内容的相对性可以引申出几个具体规则。一是合同赋予当事人享有的权利,原则上并不及于第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般也不能对第三人产生拘束力。二是合同当事人无权为他人设定合同上的义务。三是合同权利与义务主要对合同当事人产生约束力，法律的特殊规定即为合同的相对性原则的例外。

3、责任的相对性，即指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。 违反合同的责任的相对性的内容包含三个方面：第一，违约当事人应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任，而不能将责任推卸给他人。第二，在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任。债务人在承担违约责任后，有权向第三人追偿，债务人为第三人的行为负责，既是合同相对性原则的体现，也是保护债权人利益所必须的。第三，债务人只能向债权人承担违约责任，而不应向国家或第三人承担违约责任。

相关法规

《中华人民共和国婚姻法》第三十二条：男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：（一）重婚或有配偶者与他人同居的；（二）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；（三）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；（四）因感情不和分居满二年的；（五）其他导致夫妻感情破裂的情形。一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。

《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。