第二百七十八条 【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】

本条来源

《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

与《物权法》第七十六条相比，本条内容变化较大。本条对应地增加了“（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，该修改及时总结了最高人民法院司法解释中回应的现实需求，将之纳入物权规制。[13]同时本条删去《物权法》第七十六条“（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”中的“建筑物及其附属设施的”，删去“（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”中的“筹集和”，并将其单列为一项。同时，本条在业主共同决定事项的表决权上，作了全新的规定，与《物权法》所规定的表决比例存在较大差别。根据立法机关的说明，此次修改的立法本意是为了解决物业管理活动中业主作出决议难的问题，适当调整业主作出决议的门槛。[14]

《物业管理条例》分别于第十一条、第十二条对需要由业主共同决定的事项及其表决比例作出了规定。而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》则对“其他重要事项”和“专有部分面积和建筑物总面积”的认定问题作出了规定。

立法演变

物权编一审稿第七十三条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决人数过半数的业主同意。”

二审稿删去“（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”中的“筹集和”，将其单列为一项；二审稿还在第二款的相应条文新增“面积”二字，并将“参加”改为“参与”。此后各稿延续了二审稿的规定。

条文释义

本条是关于业主有权共同决定事项范围即业主成员权范围问题的规定。

本条规范了业主有权共同决定的主要事项，并依事项的重要强度规定了业主参与并表决的有效条件。本书针对其中三项内容作进一步解释。

1.议事规则。即规定业主行使民主管理权利的方式及其范围。这是业主的一项最基本的权利。议事规则包括如何行使表决权、共有部分财产的管理、财产重大修缮等重大事项，这些必须通过召开业主大会来研究商定。

2.管理规约。即约束和规范业主行为的有关内容，是由全体建筑物区分所有权人就建筑物与基地的管理、使用与所有关系，以书面形式订立的自治规则。[15]

3.涉及对区分所有建筑物的共同部分财产变动事项。包括筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施两大部分内容。相比较《物权法》的规定，《民法典》物权编修改了此类事项通过决定的比例要求。即对于筹集建筑物及其附属设施的维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施，或者改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的情形，属于涉及业主财产权利方面的重大事项，需要经过两个四分之三，即专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，才能作出共同决定，充分体现了业主权利的所有权属性。

法条关联

◆《物业管理条例》

第十一条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

◆《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

◆《住房和城乡建设部关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》

第十七条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

案例评议

曹某诉黑龙江某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案[16]

◆裁判规则

关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的事项，有明确的程序要求，即需专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意和占总人数过半数的业主同意两个条件同时具备、缺一不可。本案中，曹某虽提供某小区业主大会于2010年5月28日作出的决议，但该决议中仅有部分业主签名，且没有注明签名的各个业主的房屋面积，调查结果中显示的每栋、每单元的户数与调查表中所载户数明细亦不相符，故该份决议不符合《物权法》第七十六条的规定，某业主委员会无权依照该决议解除物业服务合同。某物业自2007年10月起至今一直为某小区提供物业服务，且在2009年之后某物业通过与小区业主分别签订物业服务合同的方式，继续提供物业服务，小区半数以上的业主均与某物业签订了物业服务合同，小区百分之八十以上的业主均按时交纳了物业费。因此，某物业已事实上成为某小区合法的物业服务公司，其有权向欠付物业费的业主追缴物业费。如曹某对某物业提供的服务存在质疑，应依法通过业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，依法解除物业服务合同。

◆评议

本案的争议焦点为曹某是否应向某物业交纳欠付的物业费。要解决该问题，首先应确定某物业是否为某小区合法的物业服务公司，其是否有权向小区业主收取物业费。根据《物权法》第七十六条，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。值得注意的是，物权编为提高法律适用的效率性，对业主共同决定的表决规则作出较大修改。第二百七十八条规定，共业主同决定选聘和解聘物业服务企业或其他管理人时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。同时，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案中，某物业自2007年10月起至今一直为某小区提供物业服务，小区半数以上的业主均与某物业签订了物业服务合同，小区百分之八十以上的业主均按时交纳了物业费。因此，某物业已事实上成为某小区合法的物业服务公司，故其有权向欠付物业费的业主追缴物业费。