18 居间合同的违约责任应当包括合理的房屋价值损失

——李某诉千氏（北京）房地产经纪有限公司居间合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第三中级人民法院（2018）京03民终8237号民事判决书

2.案由：居间合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：李某

被告（上诉人）：千氏（北京）房地产经纪有限公司（以下简称千氏公司）

【基本案情】

2015年4月27日，黄某彬与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：黄某彬将其案涉房屋出售给李某，房屋的成交价为208万元，买卖合同载明的居间机构为千氏公司。2015年4月27日，黄某彬（甲方）、李某（乙方）与千氏公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供居间服务。李某按照居间合同的约定向千氏公司支付居间费用25000元。

2015年10月，黄某彬以房屋买卖合同纠纷为由将李某作为被告，千氏公司作为第三人起诉至北京市通州区人民法院，要求法院判令解除黄某彬与李某于2015年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；判令李某立即将非法占有的案涉房屋腾退；判令李某支付自2015年5月20日起至李某实际腾房之日止的房屋占有使用费（按每日62.47元计算，至起诉之日止暂估价为9620.38元）。北京市通州区人民法院于2016年2月3日作出（2015）通民初字第23681号民事判决，确认黄某彬与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效；确认黄某彬与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2015年11月9日解除。李某不服上述一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2016年4月作出（2016）京03民终4771号民事判决：驳回上诉，维持原判。

2017年1月，李某以房屋买卖合同纠纷为由将黄某彬起诉至北京市通州区人民法院，要求判令：1.黄某彬给付李某购房款50万元；2.黄某彬给付李某房屋装修款68000元；3.黄某彬退还房款并支付装修款后，李某将涉案房屋腾退并交付给黄某彬；4.黄某彬承担诉讼费用。北京市通州区人民法院于2017年8月25日作出（2017）京0112民初945号民事判决，判决如下：

一、黄某彬支付李某购房款人民币50万元，于判决生效之日起十日内执行清；

二、黄某彬支付李某装修补偿款人民币61385元，于判决生效之日起十日内执行清；

三、李某于黄某彬完成上述第一项、第二项给付义务后二十日内将案涉房屋腾退并交付给黄某彬；

四、驳回李某的其他诉讼请求。

上述一审判决作出后，李某和黄某彬达成了庭外和解：1.黄某彬返还李某购房款20万元（购房定金30万元不予退还），于2017年9月15日前付清；2.黄某彬支付李某装修补偿款68000元，于2017年9月15日前付清；3.李某及第三人韩某敏于2017年10月12日前将涉案房屋腾退并交付给黄某彬；4.李某及第三人韩某敏协助黄某彬办理涉案房屋的撤销网签备案手续，于2017年10月12日前执行清；5.黄某彬放弃向李某及第三人韩某敏主张房屋占有使用费的权利。双方一致同意（2017）京0112民初945号民事判决不再执行，均按照上述和解协议履行。李某和黄某彬均已按照上述庭外和解协议履行完毕。

【案件焦点】

中介机构履行居间合同存在违约情形，违约损失如何认定，可得利益范围的认定以及可预见规则的适用。

【法院裁判要旨】

北京市通州区人民法院经审理认为：（2015）通民初字第23681号一案审理过程中，千氏公司作为第三人的开庭陈述、余某国及周某军出具的情况说明及本案开庭过程中千氏公司的陈述、千氏公司后来以韩某敏名义办理的网签手续等证据，形成一条完整的证据链，足以证实李某在买卖合同签约过程中，已经将购买房屋系为母亲居住使用、不能确定是写李某还是其母亲名字的情况告知了千氏公司的事实。居间合同中明确约定了千氏公司作为居间人的居间服务范围和内容，千氏公司作为专业的房地产经纪服务机构，应当根据合同约定的居间服务范围和内容，遵循房地产行业的管理规范，充分运用其房地产从业的经验和掌握的专业经纪知识，将存量房交易的一般流程及可能存在的风险充分提示和告知李某，但千氏公司未履行充分的提示和告知义务。买卖合同中载明的买受人为李某，千氏公司作为专业的房地产从业机构，应当以买卖合同中买受人李某的名义办理网签，如果以李某母亲韩某敏的名义办理网签，应当在征得出卖人黄某彬同意、重新签订买卖合同或补充协议变更买受人的情况下方可进行，千氏公司在未履行上述一般交易流程的情况下径直以韩某敏的名义办理网签手续的行为，违反了存量房交易的一般流程和行业惯例，直接导致黄某彬对以韩某敏名义办理网签和过户提出异议，并要求以李某名义履行合同，办理网签和过户。因千氏公司在提供居间服务过程中存在违反居间服务义务的行为，因此其应当将其收取的居间费用退还给李某，故对李某要求千氏公司退还居间费用的诉讼请求，法院予以支持。关于李某因合同解除遭受的损失问题。因法院的生效判决认定李某与黄某彬买卖合同解除的过错在于李某，因此按照法律规定及双方买卖合同约定，李某支付的购房定金30万元不予退还，李某与黄某彬达成的庭外和解也确认李某支付的购房定金不予退还，因此该30万元定金损失系李某因合同解除遭受的合理损失。李某与黄某彬的买卖合同解除，李某申请对涉案房屋的市场价值进行评估，并认为涉案房屋的现值与其从黄某彬处购买的价格之间的差额即房屋涨价损失，亦系其因合同解除遭受的合理损失的主张，具有充分的事实及法律依据，法院予以确认。但也应当注意到，李某作为完全民事行为能力人，在签订合同过程中负有谨慎的注意义务，对存量房屋交易的一般流程、存在的风险、网签和过户的注意事项等负有必要的核查和注意义务，对于交易过程中存在的交易风险等亦负有合理、谨慎的注意和防范义务，李某未尽合理的谨慎注意义务，对损失的产生亦负有责任。根据相关的法律规定，对于受损害方的损失赔偿应根据过错人的过错责任大小及原因力等因素予以确定。综合本案案情及上述论述意见，法院认为从过错责任的大小及原因力等方面考量，李某和千氏公司应当承担同等责任，李某因合同解除遭受的上述合理损失应当在双方之间均衡分担。北京市通州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决：

一、千氏公司退还李某居间费用25000元，于判决生效之日起十日内执行清；

二、千氏公司赔偿李某经济损失1272450元，于判决生效之日起十日内执行清；

三、千氏公司赔偿李某购房定金损失15万元，于判决生效之日起十日内执行清；

四、驳回李某的其他诉讼请求。

千氏公司不服一审判决提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：

1.关于千氏公司是否构成违约。本案中，就千氏公司的履约行为，存在以下几个方面瑕疵：其一，千氏公司并未提交证据证明其在签订《居间服务合同》前，向李某书面告知了《房地产经纪管理办法》第二十一条规定的事项，特别是“房屋交易的一般程序及可能存在的风险”。其二，千氏公司作为专业中介机构，应当知晓合同主体系合同的关键内容之一，并直接影响到后续一系列相关手续的办理，应当及时提示告知李某此种情况下合同履行存在的不确定因素，并通过约定特别条款、签订补充协议等方式，明确买卖双方当事人的意思表示并以书面形式固定下来。其三，在买卖双方并未书面变更合同当事人的情况下，千氏公司为李某的母亲韩某敏办理了网签手续，使李某进一步有理由相信出卖人同意其以母亲名义购买案涉房屋，房屋买卖合同可以继续履行。综合上述情况，应当认定千氏公司在履行《居间服务合同》过程中没有完全尽职履责，存在违约情形。

2.关于千氏公司应当承担的违约责任。第一，关于定金损失。庭外和解协议中约定李某不再向黄某彬主张返还定金，该条约定符合法律规定，且即使庭外和解协议没有达成，黄某彬已经表示将另外起诉，故不属于李某没有采取适当措施致使损失扩大的情形，千氏公司对此应予赔偿。第二，关于房屋涨价损失。千氏公司作为专业房屋买卖中介机构，应当预见到因违反居间合同之约定，可能导致房屋买卖合同无法正常履行的法律后果。在本案房屋买卖合同解除的情况下，买受人已经丧失的定金，以及因购买同样区位、同类品质的替代物所需要支付更高的价款，属于产生的合理损失，应由违约方按照法律规定承担相应的赔偿责任。

3.定金及房屋涨价损失的具体金额及承担。第一，李某作为完全民事行为能力人，应当知晓依法成立的合同对当事人具有法律约束力。在房屋买卖合同以及补充协议均未列明李某母亲可以作为房屋买受人，亦未约定李某有权单方指定其他买受人、出卖人亦未明确表示同意的情况下，李某以其母亲作为买受人，并单方提供了其母亲的相关资料交付千氏公司办理网签协议，对此李某存在明显过错。此外，在出卖人明确表示不同意由李某母亲作为房屋买受人后，李某未能及时使自身具备购房资格，亦导致了损害结果的发生。法院综合全案情况，认定李某与千氏公司对于损失金额发生具有同等过错，千氏公司承担一半的损失赔偿金额。第二，李某在接到黄某彬的解除合同通知后，可以及时通过购买替代房屋等方式防止损失扩大。如李某在合理的期间内进行了替代性房屋的购买，其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本，在合理的范围内应由千氏公司承担；如李某未在合理的期间内购买替代性的房屋，按照减损规则的要求，其对于此后房价上升的风险与损失应由自己承担。鉴于李某未进行替代性房屋购买，法院原则上只能确定合理的评估鉴定时点，以确定李某合理的可得利益损失金额。法院生效判决确认房屋买卖合同于2015年11月9日解除，此时点应作为合同无法履行的确定时点，法院亦应以此时点评估房屋价值，并作为对买受人的可得利益损失予以赔偿的依据。而本案鉴定机构作出《房地产估价报告》时，距离合同解除时间已两年有余，房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期，一审法院以此估价结果作为确定李某可得利益损失的计算依据，明显不当。法院认为，考虑到诉讼的周期以及重新鉴定的时间成本，法院在认定李某预期可得利益损失时，对涉案房屋的价值及合理升值部分不再予以重新评估鉴定，而是参考房屋买卖合同解除时的市场价格及房屋升值的具体情况，并结合李某已经投入的购房成本等因素，酌定房屋涨价差值为50万元，根据前述李某与千氏公司的过错责任比例，千氏公司应当承担的房屋涨价损失法院调整为25万元。北京市第三中级人民法院判决：

一、维持北京市通州区人民法院（2018）京0112民初676号民事判决第一项、第三项；

二、撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初676号民事判决第二项、第四项；

三、千氏公司赔偿李某经济损失25万元，于本判决生效之日起十日内执行清；

四、驳回李某的其他诉讼请求；

五、驳回千氏公司的其他上诉请求。

【法官后语】

本案的争议焦点是当中介机构履行居间合同存在违约情形，违约损失如何认定的问题。

第一，关于可得利益范围的认定。一旦在中介机构的撮合下，买卖双方签订并履行完成房屋交易合同，在正常情况下，买受人就能取得房屋所有权进而享受到房屋价值上涨的利益（当然也有可能是房屋贬值的损失），这本身也是中介服务的目的所在。因此，虽然居间合同直接的对价金额相对较小（一般居间费用仅占房屋交易金额的2%左右），但是就整个交易过程分析，居间行为以及随后的买卖行为实际上可以视为一个整体，共同实现了标的物所有权的转移，并使交易双方取得各自的利益。特别是就交易行为的发生时间而言，往往是居间行为在先，买卖行为在后，居间行为的违约往往导致买卖行为无法实现或存在瑕疵，实际上对于交易双方是否能够最终取得交易利益具有至关重要的作用，因此，不宜将可得利益损失仅仅局限在中介费用以及可能涉及的直接损失（如本案涉及的他案违约金上）。

第二，关于可得利益数额的确定。对于房屋差价损失之所以存在一定争议，除定性不明外，在定量上的难度也是原因之一。其一，确定可得利益的前提之一是对于标的物的确定，如果因为居间合同一方的违约行为导致买卖合同根本没有达成，买卖合同所指向的标的物尚未特定化，则自然难以确定具体的房屋价值损失，当事人不能笼统地以特定区域内的房屋普遍价值上涨而主张一个概括笼统的房屋价值损失。其二，房屋差价损失的确定往往与当事人的后续行为有关，即如果当事人在合理期限内进行了替代性购买，则原合同确定的价款与替代性购买的价款之间的差值可以作为守约方的可得利益损失；而一旦守约方没有在合理期限内进行替代性购买，则难以准确认定房屋价值损失的金额，容易引起当事人的争议。但定量上的技术性问题可以通过鉴定评估、法院酌定等方式确定，并不能因此否认房屋价值损失应当属于居间合同守约方可得利益损失范畴的基本属性。

第三，关于可预见规则的适用。虽然房屋差价损失属于可得利益损失，但是应当具有一定的确定性，即在合同一方订立合同时可以预见到或者应当预见到。如上所述，鉴于本案居间合同守约方并未进行替代性购买，则势必只能采取事后评估的办法来确定房屋差价损失的具体金额，在此过程中，选取计算房屋价值损失的参照点就至关重要。相比之下，以原房屋买卖合同解除时点作为比对价值的评估时点更为合理，因为此时买受人同时也是居间合同的委托人已经不受原房屋买卖合同约束，可以进行替代性购买；一旦其不进行替代性购买，则应当认定属于其自行扩大的损失，该部分损失不应由居间合同的违约方来承担，这样对于守约及违约方均较为公平，也有利于促进守约方及时减少并确定损失。在本案中，鉴于原合同的解除时间也已较远，重新评估周期较长且成本较高，故二审法院参照该时点相近地段、相近户型的成交价格，酌情确定了房屋差价损失。

编写人：北京市第三中级人民法院 曹炜