17 政府行为导致出租人瑕疵履行的违约责任认定

——厦门平陆贸易公司诉游某丰房屋租赁合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终4383号民事判决书

2.案由：房屋租赁合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：厦门平陆贸易公司（以下简称平陆公司）

被告（被上诉人）：游某丰

【基本案情】

2015年8月22日，平陆公司（甲方）与游某丰（乙方）签订一份《租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：甲方将思明区鼓浪屿旗山路4号、6号房屋（以下简称讼争房屋）出租给乙方用于经营家庭旅馆；租赁期限自2015年12月1日至2023年11月30日，甲方给乙方三个月免租期，因此租赁期限相应顺延三个月至2023年11月30日；如果由于政府行为（包括但不限于对风景区集体作出保护措施）导致乙方超过一个月无法正常使用房屋的，甲方同意租期无偿相应顺延；租金为年付，每年租金78万元，无须交付押金；首期租金在本合同签订之日起二日内支付，以后各年度租金在每年度前三个月支付；如乙方未能按期支付租金的，甲方有权解除合同，乙方已投资装修无偿归甲方所有，租金支付至甲方指定的曾某左银行账户；甲、乙双方若因本协议发生争议，应本着诚实信用的原则友好协商解决，如协商不成可向法院起诉；等等。合同签订后，平陆公司向游某丰交付讼争房屋，游某丰对讼争房屋进行装修后用于经营家庭旅馆（民宿）——鼓浪屿那岛那海度假酒店。游某丰分别于2015年8月13日、2015年8月24日、2015年9月22日、2016年8月26日分别向平陆公司支付租金10万元、72万元、10万元、68万元。

2017年4月起，游某丰及其合伙人欲向政府申请办理“鼓浪屿那岛那海度假酒店”的家庭旅馆特种行业许可证，其间与平陆公司相关人员多次沟通，但因讼争房屋存在权属问题始终未能办理。2017年10月10日，平陆公司以曾某左名义向游某丰邮寄《通知书》称：游某丰须于每年8月30日前支付租金，今年游某丰至今未交付租金已严重违约，故通知解除讼争合同。通知邮件由游某丰的配偶签收。2017年11月21日，游某丰通过张某芳账户向平陆公司汇款50万元，汇款用途为“旗山路4号、6号2018年度房租”。

另查明：讼争房屋尚未办理产权证，以致承租讼争房屋经营家庭旅馆无法取得特种行业许可证。2017年9月，金砖国家领导人第九次会晤（以下简称金砖会晤）在厦门举行，政府对未取得特种行业许可证的鼓浪屿家庭旅馆进行管制。金砖会晤后政府的管制取消，此后讼争房屋能够正常用于经营家庭旅馆。证人陈某（“鼓浪屿那岛那海度假酒店”工作人员）述称：金砖会晤期间由于政府管制，2017年4月17日至2017年9月8日，鼓浪屿那岛那海度假酒店的广告在各大旅游网站上下线；未取得特种行业许可证。证人张某木（游某丰的亲戚、“鼓浪屿那岛那海度假酒店”的股东）述称：2017年9月，鼓浪屿那岛那海度假酒店在网上不能挂出营业了。证人陈某龙（促成原、被告签订讼争房屋租赁合同的中间人之一）述称：其在鼓浪屿上经营店面，金砖会晤期间无特种行业许可证的家庭旅馆政府都要求停止营业。证人谢某琪（促成原、被告签订讼争房屋租赁合同的中间人之一）述称：其为鼓浪屿观海园管理公司员工，金砖会晤期间鼓浪屿上所有旅馆关闭一星期左右；无特种行业许可证的家庭旅馆在金砖会晤一个多月前就从网上下线，没有什么客人了；金砖会晤会期以外，政府没有干预无特种行业许可证的家庭旅馆的经营。

【案件焦点】

政府行为造成租赁房屋无法按合同目的使用的，出租人应当承担何种违约责任。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：本案争议焦点为游某丰未于2017年9月1日前向平陆公司足额支付78万元租金是否违约并构成解除讼争合同条件。金砖会晤期间政府加强对家庭旅馆的管制，并要求无特种行业许可证的家庭旅馆从网站上下线是周知的事实并得到了证人证言证实。因平陆公司尚未取得讼争房屋产权证书，讼争房屋上经营的家庭旅馆无法办理特种行业许可证，以致金砖会晤期间讼争房屋上经营的家庭旅馆受到政府管制，讼争房屋用作经营家庭旅馆的约定用途受到影响。平陆公司未能保证讼争房屋在金砖会晤期间符合合同约定的用途在先，游某丰据此止付租金系依法行使抗辩权。在争议原因即政府管制消失后，游某丰于2017年11月21日向平陆公司支付50万元作为2018年度租金，可见游某丰并非恶意欠租拒不履行合同。游某丰迟延支付租金存在合理理由并采取了履行合同的补救措施，平陆公司单方发函并不产生解除讼争合同的法律后果。

游某丰将讼争房屋用于经营家庭旅馆，金砖会晤期间房屋使用受到影响，其余时间均能正常使用。金砖会晤期间对房屋使用产生影响的政府管制措施：一是会议召开期间家庭旅馆停止经营，二是会议召开前一段时间无特种行业许可证的家庭旅馆在旅游网站上下线，前者造成讼争房屋约定用途完全无法实现，后者则造成家庭旅馆入住人数减少以致讼争房屋约定用途正常实现受到限制。讼争合同约定：如果由于政府行为导致超过一个月无法正常使用房屋的，租期无偿相应顺延，据此约定内容可知，平陆公司同意因政府行为导致讼争房屋无法正常使用时在相应期间免租。游某丰主张旅游网站下线的时间自2017年4月17日至2017年9月8日，其间租金应免除，但该主张与大多数到庭证人证言不一致，且没有其他客观证据和直接证据佐证。综合证人证言和本案其他证据，考虑金砖会晤期间政府不同管制形式对房屋用途的不同影响，法院酌情认定因金砖会晤政府管制影响讼争房屋正常使用可相应减免两个月租金13万元，亦即2017年12月1日至2018年11月30日讼争房屋的租金为65万元，扣除已支付的50万元，游某丰还应支付15万元。

福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：

一、游某丰于本判决生效之日起十日内向平陆公司支付租金15万元；

二、驳回平陆公司的其他诉讼请求。

平陆公司不服上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理同意一审法院裁判意见，判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案争议焦点为政府行为导致出租人瑕疵履行的责任如何认定。

一、出租人违反租赁物瑕疵担保义务具有或然性

虽然讼争房屋尚未办理产权证致使家庭旅馆无法取得特种行业许可证，然而出于鼓励旅游业发展、激发民间经济活力等目的，地方政府并未明令禁止家庭旅馆这一业态，无论是否取得特种行业许可证的家庭旅馆均纳入公安部门酒店住宿人员登记系统进行统一管理，在平日里诸如“鼓浪屿那岛那海度假酒店”的未取得特种行业许可证的家庭旅馆也是能够正常经营的。但在国家举办重大活动期间，出于安保稳控需要，地方政府对鼓浪屿家庭旅馆行业采取特殊管制政策：对取得特种行业许可证的家庭旅馆允许会期内经营，对未取得特种行业许可证的家庭旅馆则要求在会期内停止经营。对于讼争房屋经营的“鼓浪屿那岛那海度假酒店”属于后一种情形。由于平陆公司无法提供讼争房屋产权证，“鼓浪屿那岛那海度假酒店”无法取得特种行业许可证，在金砖会晤期间被政府限制经营成为必然。可见，平日里讼争房屋能够正常用于经营家庭旅馆，平陆公司履行了提供符合约定的租赁物的出租人义务；当政府对未取得特种行业许可证的家庭旅馆进行管制时，平陆公司方才违反租赁物瑕疵担保义务构成违约。

二、租赁物瑕疵担保责任形式以酌情减免租金为宜

平陆公司出现违反租赁物瑕疵担保义务的原因在于政府管制这一自身意志之外的因素，属于《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定的因第三人的原因造成违约的情形。根据合同相对性原则，平陆公司并不因此免除对游某丰的违约责任。本案讼争房屋的瑕疵并非物理缺陷，而是用途上受到管制，故无法通过维修的方式使租赁物恢复约定用途，唯一的办法是等待政府解除管制。在合同没有明确约定此种情形出租人违约责任的情况下，酌情减少或免除政府管制期间的租金是最为合适的责任承担方式。应当全面考虑政府管制对房屋用途的影响，酌定公平合理地减免金额。除此之外，不宜判定出租人另行承担违约责任。

三、租赁物存在瑕疵期间承租人止付租金不构成违约

平陆公司提供的租赁物产生瑕疵是暂时性的，政府管制解除后租赁物瑕疵自然解除。游某丰在租赁物产生瑕疵期间止付租金系依法行使抗辩权，在政府管制解除后的合理期限内其恢复支付租金说明其欠租并非恶意，故而游某丰不构成违约，平陆公司不因此享有合同解除权。当然，若政府行为对房屋用途受限的影响是长期的，在可预见时期内无法消除，那么当事人可考虑主张因不可归责于双方的原因解除租赁合同。

编写人：福建省厦门市思明区人民法院 郭泽喆