第四章 物权流转法律常识

1 只签订合同但未作登记的房屋买卖合同是否有效？

我国《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。这仅说明不动产的权属由权属证书来证明，但是没有房产证并不是房屋买卖合同是否有效的条件。《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，现实生活中只要签订的房屋买卖合同并不存在法律规定的合同无效的情形，双方当事人不能肆意反悔，拒不履行合同义务，否则应当依照约定和法律规定承担相应的违约责任。

在房屋买卖交易中，往往涉及两个法律关系节点，一个是房屋物权变动，另一个是合同成立生效。根据《民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，这是不动产物权发生效力的条件。但是合同成立生效的条件、时间节点和物权变动的时间节点大多数情况下存在不一致的情形。大家要分清楚这两层法律关系，如果没有法律规定的合同无效的情形，一般合同都是有效的。