5 公房承租人在房改过程中去世，子女协商由其中一人购买该房，房屋权属如何确定

——牛甲诉牛乙所有权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第三中级人民法院（2019）京03民终5784号民事判决书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：牛甲

被告（上诉人）：牛乙

【基本案情】

牛某某与孙某某系夫妻关系，二人生育子女牛甲和牛乙。孙某某于1997年2月19日去世，牛某某于1999年1月2日去世。

涉案房屋最早是某仪器厂分给牛某某的承租公房。1998年开始房改购房，牛某某作为购房人，使用了牛某某和孙某某的工龄。在房改过程中牛某某去世，某仪器厂允许其子女购买涉案房屋，家属可自行协商由谁购买，但要求先变更承租人才能继续进行房改购房。1999年1月13日，涉案房屋的承租人由牛某某变更为牛乙。1月15日，牛甲和牛乙签订协议，约定由牛乙承租涉案房屋，但涉案房屋属牛甲、牛乙二人所有。1999年12月22日，某仪器厂与牛乙签订房屋买卖契约，将涉案房屋出售给牛乙，购房款及相关税费共计47481元。购买涉案房屋使用了牛乙15年工龄。2000年9月7日，涉案房屋所有权登记在牛乙名下。

牛甲得知牛乙在未与其协商的情况下于2016年2月将涉案房屋出售，已办理了网签，尚未办理产权过户手续，故诉至法院，要求牛乙向牛甲支付涉案房屋50%份额的折价款1906150元。

经牛甲申请，法院委托北京百成首信房地产评估有限公司对涉案房屋的现价值进行评估。估价结果为总价3812300元。牛甲交纳评估费12000元。

【案件焦点】

涉案房屋是否为牛甲、牛乙共同所有。

【法院裁判要旨】

北京市朝阳区人民法院经审理认为：考虑到涉案房屋原分配主体的历史特殊性，牛甲和牛乙双方达成协议的目的是将牛某某的承租公房转化为其二人可以享有所有权的房屋，该协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应遵守。

根据涉案房屋的来源和牛甲、牛乙双方的约定，确认涉案房屋应为牛甲、牛乙共同所有。双方各自所占的份额，依据购房款的出资、使用工龄情况予以酌定。因涉案房屋登记在牛乙名下，牛甲要求牛乙给付相应份额折价款的诉讼请求，予以支持。具体金额参照房地产估价报告对涉案房屋的估价予以酌定。

关于牛乙抗辩的诉讼时效问题。本案案由为所有权确认纠纷，属于物权确认的范畴，不适用诉讼时效的规定，牛乙主张牛甲的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩理由，于法无据，不予采纳。

综上，北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，判决如下：

一、牛乙于本判决生效后七日内给付牛甲房屋折价款130万元；

二、驳回牛甲的其他诉讼请求。

牛乙不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理同意一审法院裁判意见。判决：驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

福利分房政策是我国改革开放前与计划经济体制相适应的一种住房分配制度。分房标准以工龄、有无住房、婚姻状况、家庭人员结构等因素为依据。根据公房产权单位及管理单位的不同，公房通常分为直管公房和自管公房。

公房承租人对公房享有占有、使用、收益的权利。公房承租权具有主体特定性、不设租赁期限和内容固定性的特征。理论和实务界对于公房承租权的性质多有争论。第一种观点认为，公房承租权是一种债权，因为公房承租权基于租赁合同产生，产权单位并未将所有权让渡给承租人。第二种观点认为，公房承租权是一种用益物权。因为公房承租权是承租人享有的长期对公房占有、使用和收益的权利，具有明显的物权特征。第三种观点认为，公房承租权是一种特殊的债权。除了公房承租权的特征，公房遇拆迁时，承租人还可获得拆迁补偿，公房承租权具有一定的经济价值。笔者赞同第三种观点，因为根据物权法定原则，我国物权法律并未明确将公房承租权规定为一种用益物权。在司法实践中，妥善处理因公房承租权而引发的纠纷，需要结合国家政策、公房承租权的特征等综合考量。

在司法实践中，公房承租人去世后引发的争议主要有以下几种情形：一是公房承租人的变更问题；二是公房的居住使用问题；三是在公房承租人未变更的情况下，公房遇拆迁，拆迁协议如何签订及拆迁利益如何处理的问题；四是在公房承租人未变更的情况下，公房遇房改，由谁购房，房屋所有权归谁所有的问题。本案即第四种情形。

根据国家的房改政策，产权单位可以将公房通过优惠的形式以成本价或标准价出售给承租人，该承租人即获得房屋的所有权。在房改过程中公房承租人死亡的情况下，因房改尚未完成，承租的公房并不能作为遗产由承租人的继承人继承。为保障职工的权益，公房的产权单位一般会允许承租人的配偶、子女协商，将公房的承租人先变更为其中一人，再以该人名义继续完成房改，购买承租的公房。在不考虑分房时子女计入分房参考因素增加了分房面积、户口在该房屋中且在此长期居住，对该房屋享有居住权的情况下，经已死亡的公房承租人的家庭成员协商，由其中一名家庭成员购买公房的，该房屋的权属如何确定，实践中存在以下两种情况：

第一种情况，由公房承租人的配偶购买。该配偶与承租人系同一单位，或虽为其他单位职工，但在其他单位未享受过福利分房。在此种情况下，购买公房会使用已死亡配偶一方的工龄。依据国家有关政策折算已死亡配偶的工龄而获得的政策性福利是一种财产价值，所购公房应为公房承租人夫妻的共同财产。使用已死亡的该公房承租人的工龄所享有的政策性福利对应的财产价值系该人的遗产，由其继承人继承。

第二种情况，公房承租人的配偶也已死亡的，由公房承租人的子女协商（不考虑承租人父母健在的情况，子女是公房承租人的法定继承人），由其中一名子女购买。此时判断所购公房的权属，需审查子女间的协商内容。如约定由其中一名子女承租并购买，所有权归所有子女所有，则应认定系子女为取得财产的所有权而达成的约定，所购公房归所有子女所有。在具体分割时，应综合考虑购房款的出资情况和使用工龄情况，确认各子女应享有的房产份额。如约定由其中一名子女承租并购买，购房款由该子女出资，权属归该子女所有，应认定系子女间对该房屋所有权归属达成的约定，所购公房归该子女所有。

本案中，涉案房屋的承租人牛某某在房改过程中去世，只有牛甲、牛乙两位法定继承人，经公房产权单位允许，牛甲、牛乙协议约定将承租人变更为牛乙，但房屋权属归于牛甲、牛乙，目的在于使承租的公房转化为牛甲、牛乙可以享有所有权的房屋，其真实意思并非将所购公房产权确认给牛乙一人所有。该协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故涉案房屋应为牛甲、牛乙共同所有。同时，因购房时使用了牛乙的工龄，且购房款由牛乙支付，因此在分割涉案房屋时，法院据此酌定牛乙享有较多的份额并应给付牛甲相应产权份额的房屋折价款。

编写人：北京市朝阳区人民法院 陈一铮