6 认定借名买房关系应考量的因素

——郝甲诉陈某物权保护案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初51432号民事判决书

2.案由：物权保护纠纷

3.当事人

原告：郝甲

被告：陈某

【基本案情】

2007年9月12日，出卖人北京富民住房股份有限公司与买受人郝甲签订《北京市商品房预售合同》，购买位于某小区34号住宅楼×单元的A房屋，房屋总价款370776元，买受人采取一次性付款方式付款。2019年1月15日，郝甲交纳契税并取得完税证明，于当日取得涉案房屋不动产权证书，证书登记的房屋权利性质为划拨/经济适用住房。

郝甲之弟郝乙与陈某原系夫妻关系，双方于2018年11月12日经法院调解离婚。陈某主张涉案房屋系其与郝乙夫妻关系存续期间，借郝甲之名所购经济适用住房，主张曾见到郝乙与郝甲就借名买房一事签订书面协议，但未提交相应证据证明。郝甲对此否认。陈某认可在郝甲购房时，其与郝乙均不具备涉案经济适用住房的购房资格。

就涉案购房款的支付情况而言，其中222058.97元系通过郝甲名下中国邮政储蓄银行某账号刷卡支付，其余款项150000元为郝乙支付。陈某、郝甲均申请证人出庭以证明购房款为各自借款支付。郝甲认可向郝乙借款150000元支付涉案房屋购房款，陈某主张该购房款为郝乙与其借名购房支付的购房款。

陈某提交郝乙书写的一张说明，内容为：“2007年9月购买的某小区住房一套，因当时自己不是北京户口，购买此房必须是北京户口，故找到哥哥，哥哥同意用其身份证购买住房，审批手续都是自己拿着哥哥的身份证跑下来的。房款总额为379684.97元，含维修基金印花税7626元，后装修加家具花了8.3万元左右。”诉讼中，郝乙出庭作证，其认可该说明系其书写，但主张系受陈某胁迫所写，其与郝甲之间并无借名买房关系。

涉案房屋交付后，一直由陈某及郝乙居住使用，陈某与郝乙离婚后，郝乙搬出涉案房屋。现房屋由陈某居住使用。

郝甲主张房屋租金，其称与郝乙有协议，郝乙对此予以认可，陈某对此不予认可。截至本案诉讼前，郝甲从未向郝乙、陈某主张过房屋租金。

【案件焦点】

陈某、郝乙与郝甲之间是否存在借名买房关系。

【法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院经审理认为：不动产权属证书是权利人享有不动产的物权的证明。根据涉案房屋不动产登记证书及商品房预售合同等相关文件记载，郝甲为不动产登记所有人。

陈某主张陈某、郝乙与郝甲之间就涉案房屋存在借名买房关系，对此应从以下几方面予以分析：首先，陈某并未提交证据证明双方之间存在借名买房的协议，虽郝乙书写说明提及借名买房一事，但自始至终，作为相对方的郝甲均未作出对应的意思表示，无法确认双方之间存在借名买房协议；其次，涉案房屋性质为经济适用住房，2007年购买该房时，陈某、郝乙并无相应购房资格，其借名购买涉案房屋已经违反了经济适用住房的相应管理规定；最后，涉案房屋于2019年1月15日由郝甲取得产权证书，至今并不具备上市交易的条件。综上，陈某主张其系借名购买涉案房屋的权利人，但其未提交证据证明与郝甲之间存在借名买房协议，其与郝乙亦不具备购房资格，涉案房屋至今亦不具备上市交易的条件，因此依照现有证据和条件，均不足以认定陈某、郝乙为涉案房屋的实际权利人，涉案房屋权利人应按照不动产权属证书登记记载，确认为郝甲。现郝甲作为涉案房屋所有权人起诉要求陈某搬离于法有据，予以支持。

针对涉案房屋使用费请求，双方之间并无书面约定，而从房屋实际由陈某、郝乙占有使用长达10年时间郝甲对此知情且未主张费用的情况，足以认定双方之间对于房屋使用并无有偿的约定，因此对于郝甲要求陈某支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。就陈某主张的其本人及郝乙向郝甲账户打款支付购房款，应为借款等其他法律关系，就此双方应另行解决。

北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，判决如下：

一、陈某于本判决生效后六十日内从涉案房屋搬离；

二、驳回郝甲的其他诉讼请求。

【法官后语】

司法实践中，是否认定当事人之间存在借名买房关系，首先要区分所购房屋是一般商品房还是经济适用房等保障性住房。对于一般性商品房，主要考虑以下几个方面：

一是是否存在借名买房协议。借名买卖房屋协议的本质是当事人之间对房屋所有权归属于实际出资人的约定。若借名购买的房屋为一般性商品房，那么当事人之间的借名买房合同有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。借名人可提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

二是“借名人”是否为实际出资人并履行了相应的出资义务。大多数借名买房关系中，“出名人”只负责付出“名义”，而实际出资义务由真正买房人负担。“借名人”履行了全部出资或相应出资，是认定借名关系成立的基本要件。

三是借名人是否实际控制、使用房屋，即房屋由谁实际居住或向外出租。这是考虑当事人之间是否存在借名买房关系的重要因素。

审判实践中，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求对方办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

对于类似本案的情况，即借名购买经济适用房等针对特殊人群的保障性住房，借名买房合同是否有效，目前在司法实践中存在不同观点。一种观点是借名买房合同有效，主要理由是，虽然《经济适用住房管理办法》规定特定人群才可购买经济适用房，但根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。这里的“法律、行政法规的强制性规定”，是指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。法院不得以部门规章或地方性法规为依据确认合同无效。《经济适用住房管理办法》属于部门规章，不能以此为依据认定借名购买经济适用房的合同无效。另一种观点是借名购买经济适用房的合同无效，借名人不能据此获得房屋所有权。主要理由是，经济适用房等保障性住房是为城市低收入人群建设，通常会对购买者的身份及收入等方面有明确的限制，若不符合该条件的人可以通过借名方式购买经济适用房，则与经济适用房保障低收入弱势群体的制度设立目的相违背，也侵害了该部分人群的利益，属于因损害社会公共利益而导致合同无效的情形，故借名购买经济适用房的合同无效。

笔者赞同第二种观点。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条规定，下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗。借名购买经济适用房违背了效力性强制规定，也违背了社会公共利益，故合同无效。对此，北京市高级人民法院的相关指导文件亦有明确规定。例如，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条规定，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定，借名人要求办理房屋过户登记手续，在借名买房合同构成法律上的履行不能的情况下，法院应当释明借名人可以主张解除合同，经释明借名人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。借名买房合同解除的，借名人有权要求出名人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

值得注意的是，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对于原《中华人民共和国合同法》第五十二条因损害社会公共利益、违反法律、法规的效力性强制性规定而导致法律行为无效的内容，进行了承继和完善，提出了“公序良俗”法律概念，作为认定合同效力的标准。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”其中的“公序良俗”，实际包括公共秩序与善良风俗两个方面，公共秩序是指法律秩序，善良风俗是指法律秩序之外的道德。公共秩序又可以进一步划分为基本权利实现型公序和管理秩序维护型公序，还可以进一步划分为基本权利之维护、弱者利益之保护、经济社会管理秩序之维护、婚姻家庭秩序之维护以及伦理道德之维护五大类。显而易见，在民法典的法律体系下，对于类似于本案中借名买房的法律问题，在司法实践中更具有可操作性，借名购买经济适用房的行为，明显违反了弱者权利之保护以及经济社会管理秩序之维护，可直接适用“背俗无效”规则，得出该法律行为无效的结论。

编写人：北京市海淀区人民法院 宋窈